房地產企業工程檔案管理之淺見

唐民芳

（江蘇煒賦集團建設開發有限公司，江蘇南通，226010）

檔案管理是公司生產、技術、經營管理的基礎工作之一，是維護公司經濟利益、合法權益和歷史面貌的一項重要工作。由于房地產企業的工程檔案來源廣、時間跨度長、涉及內容繁雜，所以管理好公司的工程檔案，為公司生產經營活動提供重要的查考依據，是我們每個檔案管理工作者義不容辭的責任。筆者是房地產企業辦公室的一名工程檔案管理員，摸索整理工程檔案10年有余，現就如何管理房地產企業工程檔案作一初淺探討。

一、房地產企業工程檔案歸檔的范圍

根據多年來檔案管理的工作實踐及《建設工程文件檔案整理規范》的要求，筆者認為房地產企業工程類檔案歸檔范圍如下：

1.項目的前期資料。包括項目的建設用地規劃許可證及其附圖、立項批復、國有土地使用權證及其附圖、建設工程規劃許可證、施工許可證、初步設計、勘察報告、方案文本、環評報告及批復、施工圖審查報告及意見回復、標底及工程量清單、招投標文件、中標通知等資料。

2. 施工過程中形成的各類資料。即投標單位在施工過程中形成的一系列資料，這部分資料需要作為甲方的房地產開發企業，督促承包單位專人專項負責資料的整理、歸檔工作，待工程結束時，按照單體組卷，移交房地產開發企業存檔。施工過程中產生的資料有以下四個類別：一是土建、安裝質量控制資料，如開工、竣工報告、單體驗收記錄、主體結構分部驗收記錄、水泥砂漿及砼配合比資料、電線電纜等各類進場材料試驗報告、鋼材等各類驗收證明等資料。二是土建工程竣工文字材料，如圖紙會審記錄、工程定位測量、地基處理、材料出廠證明等資料。三是給排水、電氣、消防、通風、空調、電梯、裝飾等工程文字材料，包括開工、竣工報告、分部工程質量驗收記錄、事故處理記錄等資料。四是竣工圖，分為綜合管線圖和各專業竣工圖。綜合圖包括照明、道路、雨污水、綠化等平面布置圖，各專業竣工圖包括建筑、結構、給排水、電氣、消防、通風、裝飾等工程竣工圖。

3.后期竣工備案的資料。包括面積測繪報告、測繪技術報告、規劃驗收、綠化驗收、技防驗收、消防驗收、防雷檢測、城市排水檢測、圍護結構傳熱阻檢測、人防竣工備案證明、主體工程竣工備案證明等資料。

4.項目所有合同資料。如設計合同、標底編制合同、放樣及竣工測量合同、勘察合同、主體施工合同、監理合同、樁基合同、基樁等各類測試合同、水電煤等各類管道合同、圍墻等各類零星工程施工合同、道路和雨污水等各類配套合同、欄桿等各類建材安裝合同等。

5.與項目有關的聲像及電子文檔資料。開發建設過程中形成的施工圖設計光盤、照片等資料。

二、企業工程檔案整理立卷的幾點要求

作為房地產企業的一名工程檔案管理人員，在整理資料時，應遵循工程文件形成的自然規律，保持卷內文件的有機聯系。筆者按照以下要求整理組卷，并取得了一定的成效。

一是將工程前期資料、施工過程中形成的資料、工程竣工驗收資料、合同資料分開立卷。如果前期資料具有獨立性或內容單一，便單獨立卷；零星工程施工合同與其造價審定單一起立卷，與小區其它合同分開組卷；標底及工程量清單、審標明細、標底匯總及主體施工合同等涉及工程決算類的資料，按項目分期、分批、分標段整理，在立卷封面上注明每一項目、每一期、每一批、每一標段的樓幢號及其施工單位名稱，這樣既有利于工程結束時利用資料進行審計，更有利于公司快捷、方便地查找資料。

二是立卷時將同一文件的正件與附件、印件與定稿、請示與批復統一立卷，決不分開。按照批復在前、請示在后，印本在前、定稿在后，主件在前、附件在后的順序排列。所存圖紙按專業排列，同專業圖紙按圖號順序排列，既有文字材料又有圖紙的案卷，文字材料在前、圖紙在后存放。

三是為了避免資料遺失，在收到各個部門移交過來的每一件資料時，及時將其分項目、分類、分組，然后將其插入有機聯系的待辦卷宗內并續編頁碼，在卷內目錄上及時增添文件名，以便迅速查找，待項目結束審計后再進行裝訂。

四是在卷內目錄上顯示每一件資料的起始頁，最后一件資料顯示起止頁，并在立卷封面上顯示本卷案卷題名及所存資料的主要內容。同時，做好每個項目的檔案總目錄及卷內目錄，分項目將檔案總目錄及分目錄夾進不同的文件夾，并在檔案櫥上用標簽貼上項目名稱及所存案卷序號，遇到查詢時，只要先打開文件夾中總目錄查到有機聯系的案卷，再打開分類目錄夾，便能迅速找到所需文件存放處，對照目錄，從檔案室調出文件。

三、公司工程檔案歸檔的質量要求

按照G/BT50328－2001《建設工程文件檔案整理規范》的要求，所有歸檔的工程資料應為原件；所存內容必須符合國家有關勘察、設計、施工、管理等方面的技術規范和標準，且工程檔案的內容必須真實、準確，與工程實際相符合；卷內資料整潔、簽字蓋章；文字材料的幅面尺寸為A4（297mm*210mm）；圖紙應折疊成A4 紙大小。所有文字材料在工程結束審計后必須裝訂，圖紙材料折疊后放進檔案盒或予以裝訂。

四、公司工程檔案的歸檔時間

房地產企業的工程檔案歸檔時間與檔案館歸檔時間有所不同，檔案館一般只在工程竣工后，接受施工、建設單位立卷完整的檔案。作為企業來說，因為人力等條件的限制，辦公室只接收立卷的材料，每個部門在工程各個階段形成的零碎資料，必須及時移交辦公室進行整理，否則容易造成檔案的遺失。筆者負責的工程項目資料，從立項開始到竣工備案，各部門在項目的各個階段形成的資料，都是隨時送辦公室整理歸檔。

五、公司檔案管理過程中需注意的問題

作為國有企業，我公司承擔了南通經濟技術開發區安置房建設的重任。安置房建設與普通商品房建設最大的區別，在于項目結束后需要進行項目審計，這就需要公司在工程檔案管理過程中注意以下幾個問題：

一是公司對外簽訂的所有合同，公司需要3 份原件，其中1 份交財務，作為工程付款的依據，1份交工程審計處，作為審計資料送審計公司，待項目審計結束后，送主管部門檔案館存檔，公司辦公室留1份原件存檔。

二是公司對外簽訂編標合同時，應當在合同中注明工程造價方需提供標底及光盤的數量質量，1套標底及附件留工程審計處作為決算依據，另外1套標底及附件留辦公室存檔。光盤資料作為甲方代表報材料價格或進行現場管理使用。

三是公司與承包單位簽訂施工合同時，應當在合同上寫明竣工資料完整移交的事項，所有土建、水電資料均要求施工方裝訂成冊，由甲方代表現場簽字確認無誤后，按樓幢號移交辦公室存檔；土建、水電竣工圖移交1 套給公司存檔，另移交公司審計處1套，作為決算資料報審計部門。所有工程審計結束時，參與工程審計的資料由審計部門移交主管部門檔案館存檔。

四是所有主體及零星工程施工結束后，必須及時向公司和相關檔案館移交工程竣工資料，需要甲方存檔案館的資料，均由辦公室提供給工程部移交檔案館存檔，并由檔案館簽收建設工程檔案接受證明，證明交辦公室存檔。所有施工單位必須持有公司檔案管理人員簽字的竣工資料移交清單，方可給付工程款。

六、公司工程檔案的移交、借閱制度

對于企業來說，要保證檔案的準確無誤，防止資料遺失，就必須做好檔案的移交、借閱工作。在工程檔案的日常管理工作中，我們要求各部門移交資料時必須填寫移交清單，移交清單經雙方簽字后各保留1份，作為以后資料是否移交的憑證，以此增強彼此的工作責任心，確保公司資料的完整性。

同時，公司凡需借閱檔案者，均須填寫檔案借閱單，在“檔案借閱申請表”上注明借閱檔案的名稱、日期、期限及借閱事由，經部門負責人簽批后方可借用。借閱期限不得超過1個月，確需延長者，必須重新辦理延長期限借閱手續，重新辦理延長借閱手續必須經分管領導批準。一般不允許外單位借閱公司檔案，如外單位確需借閱或復印，須公司相關人員填寫借閱單并經分管領導簽批后方能借用或復印。

我們公司年開發面積在100萬平方米左右，且多個項目處于同時開發階段，因此形成的資料多且復雜。盡管各部門在項目形成過程中移交的都是零散資料，需要我們耐心地分項目、分類整理歸檔，但是由于筆者摸索出了以上的資料整理方法，公司所存檔案井然有序，即使筆者不在，只要同事打開項目總目錄及卷內分目錄，便能很迅速地找到所需資料。