現行房地產權屬登記制度存在的問題及對策

張華

摘要：房地產是我國的不動產概念，包括地產與房產。隨著近年來我國房地產事業的發展，我國原有的房地產權屬登記制度在這種新形勢下也逐漸凸顯出了一定的弊端與不足，對實際房地產產權登記工作的開展產生了一定的影響。在本文中，將就現行房地產權屬登記制度存在的問題及對策進行一定的分析與探討。

關鍵詞：房地產權屬登記制度 ?問題 ? 對策

房地產業等級亦可稱不動產登記。房地產登記制度即是在法律上嚴格規定由國家法定的機關依照當事人具體的申請說明對相應提交申請的房地產權屬認定客體信息等內容進行登記，且在登記信息中賦予一定的法律效力，可以說房地產登記制度也是房地產權屬管理中的一部分重要內容。現行我國的房地產登記制度主要體現的是房地產業行政管理部門和登記申請人之間的一種上下管理關系，尤其是在登記制度的性質上具有濃厚的行政干預色彩，導致存在問題頗多。而就目前的形勢發展而言，具有針對性的解決措施還不具有一針見血的效用。因此，進一步分析其中存在的問題及解決對策對于我國房地產業發展極其重要。

1 概述

房地產權屬登記是我國對于房地產物權所進行的公示與確認，即具有房屋所有權以及土地使用權的人都應當根據我國規定辦理登記，并由登記機關向其發放房屋所有權以及土地使用權證書。但是在我國現有的房地產權屬登記制度中，依然存在著一定的不足與缺陷，對于我國房地產權屬登記工作的開展情況產生了較大的影響。對此，就需要我們能夠對我國現有房地產權屬登記制度進行充分的把握，并在此基礎上以針對性措施的應用對其進行解決與完善。

2 目前房地產登記制度存在問題

2.1 登記機構不統一

目前，我國的房地產登記分別由土地以及房產機關進行登記，不僅職能較差、機構行政管理重疊，而且還存在著部門之間的利益沖突。對于該種情況來說，不僅對房地產交易所需的成本進行了提升，對于當事人的房地產登記效果以及效率也會造成較大的不便，在實際工作過程中很可能出現重復抵押的情況，不僅對于人力、物力是一種浪費，對于我國房地產市場的正常發展也存在著較大的影響。

2.2 登記程序復雜

在當事人準備申請房地產登記時，需要對自身所申請登記的類別進行詳細的甄別，并根據登記類別的不同準備相關的資料。同時，普通群眾對于房地產登記這項工作往往在理解方面存在著一定的偏差，這就使其在實際辦理登記過程中很難對部分法律條文進行全面、透徹的理解，進而出現了缺少資料而來回奔波的情況，這對于登記機關的工作量以及當事人的效率與辦理成本都是一種浪費。

2.3 登記信息不透明

在房地產登記工作開展中，其由于管理方面所存在的錯誤思維以及過分強調個人隱私的保護而使相關部門對于房產相關的登記資料的保密進行了過分的強調，并因此使登記這項工作具有非常典型的不透明化特點。該種特點的存在，則會使房地產登記這項工作所具有的公信力遭受了較大的影響，這在一定程度上也會使我國的房地產登記工作不能夠在本質上起到保護交易安全的作用。

2.4 登記模式較為混亂

總登記是我國登記機關對于國家某個地區的土地權利以及土地資源所實施的登記工作，而初始登記則為對于房地產的初次登記。但是在實際操作的過程中，這兩項工作卻沒有得到詳細的分離。同時，地籍整理是一項非常重要的制度，但是由于我國現今城市發展速度過快，這就使我國各地區經常存在“城中村”的現象，這種情況的存在，就會使我國的國家土地以及集體土地存在著一種地籍混亂、難以區分的情況，很可能因此造成重復征地問題的出現。

2.5 不動產房屋登記效力不明確

目前，我國關于不動產的相關登記制度僅僅適用于城市，關于房地產以及房屋登記規定也僅限于城鎮區域。而農村的房屋產權登記則因此成為了一個被忽視的部分。近年來，農村房屋買賣以及房屋抵押的數量逐漸增加，而農村相關產權管理也依然存在著空白的情況。

3 房地產登記制度改進方式

3.1 建立統一登記機關

對于我國目前多頭登記的情況，需要我國根據《物權法》的規定在政府中設立一個專門負責房地產登記的行政機關。目前，我國所開展的政府機構改革就是要將原有的管理型政府向服務性政府轉變，在這種情況下，如果政府職能不能夠隨之發生轉變，即使由其他形式的獨立機關也很難對登記的目的進行實現。對此，就需要我國能夠建立起一個統一的登記機關，以統一管理、減少繁瑣程序的方式使登記審核以及登記程序都能夠更加明確。

3.2 簡化房地產登記程序

在今后的房地產登記工作中，政府需要積極轉變觀念，不能因為登記發證制度的存在而忽視登記工作，而將管理職能轉變為一種新的權利，在群眾申請登記時能夠主動向其提供咨詢服務，將以往被動的服務方式轉變為主動服務，進而根據登記類型向其提供資料清單、設置咨詢電話以及安排專門的業務咨詢臺，并向其提供一次性告知單，以此使申請人能夠大幅度的減少來回奔波的時間與成本。同時，相關部門也可以在房地產交易過程中引入律師代理制度，以此使律師能夠成為房地產買賣雙方的實質性法律見證人。通過這種形式，則能夠在有效減少人力、物力的基礎上避免交易過程中法律漏洞的出現。

3.3 充分發揮房地產登記公示作用

房地產登記的目的，就是要通過登記的這種形式將該房地產物權的變更以及轉移情況向公眾公開，以此使第三方也能夠對某部分房地產的物權狀態進行了解。《物權法》第十八條規定：“權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料，登記機構應當提供。”當然，這并不代表房地產登記信息能夠不加限制的完全公開，因為這也很可能由部分不良用心的人通過這部分信息從事不法活動。對此，就需要登記部門能夠對具有房地產登記辦理意愿、或者具有明確交易意向的人在進行核實之后向其提供登記薄查詢，以此在減少房地產交易費用的同時使房地產交易的整體效率以及交易秩序也能夠因此得到提升。

3.4 建立房地產登記代理人制度

隨著我國房地產市場的變化與發展，我國也可以針對性的引入房地產登記代理人制度。對于登記代理人來說，其可以稱之為民間同政府之間的一個橋梁，通過其所具有的稅務以及不動產法務知識使其能夠在房地產交易過程中起到一個中介的功能，并根據其所具有的專業知識、對于我國現今房地產市場的了解使其能夠更為科學、全面的提出相關登記意見、判斷當地未來房地產市場走向。通過房地產行政主管機關同代理人的合作，對于我國房地產市場的未來發展以及事務管理都具有較為積極的意義。

3.5 明確政府管理規范

管理型到服務性的轉變是我國現今政府職能的發展趨勢。對此，就需要我國政府能夠明確自身職責，對政府相關工作的審核標準以及管理范圍進行良好的區分，以此使登記制度所具有的法律效力能夠得到充分的發揮。同時，也需要以以人為本的精神，在制度制定中能夠在保護群眾基本權利的角度對手續的簡化、產權的明確等功能進行實現，以此在推動我國房地產事業發展的同時樹立起良好的政府形象。

4 結束語

在上文中，我們對現行房地產權屬登記制度存在的問題及對策進行了一定的研究，需要我國在今后房地產登記制度中向著這個方向不斷的努力與完善。

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