共有產權住房制度的優越性分析

◇劉穎春　王冰　岳偉

共有產權住房制度的優越性分析

◇劉穎春王冰岳偉

摘要：住房保障問題始終是我國政府在改善民生方面的重中之重，中央在住房保障方面不斷加大投資，不斷出臺新的舉措，以期達到“住有所居”的目標。然而當前我國保障性住房出現了諸如覆蓋面狹窄、資金不足、質量不佳等問題。共有產權住房制度以其優越性很好地解決了這些問題，同時完善了我國的住房保障體系。

關鍵詞：共有產權住房；制度；優越性

早在1998年，國務院就頒布了23號文件，提出了“有錢人買商品房，中低收入者買經濟適用房，最困難的住廉租房”的政策。[1]由此，我國政府開始提出保障性住房的概念。在將近二十年的時間里，中央下達的有關住房保障的政策不斷調整完善，由起初的帶有極大尋租空間的經濟適用房，到后來的以經濟適用房、雙限房、廉租房、公租房為主體的保障性住房，再到公租房與廉租房的并軌，直至第十二屆全國人民代表大會第三次會議國務院總理李克強在政府工作報告中提出2015年全國將加大城鎮棚戶區和城鄉危房改造力度。然而保障性住房的大力提倡需要充足的資金和土地支持，在當前中國的經濟背景下，無疑產生了困難。只有兼顧了住房的“商品性”和“保障性”，才能使保障性住房得以長遠發展，共有產權住房以其制度的優越性很好地解決了這些問題。

一、當前我國保障性住房存在的問題

1.資金和土地供應不足

傳統的保障性住房的資金和土地依靠于國家的供應，眾所周知，土地作為不可再生資源，具有稀缺性。近年來中央財政日益吃緊，難以保證有持續穩定的資金鏈維持保障性住房的供應。在這種形勢下很難大量供應保障性住房，國家投入的成本過高，甚至超出了能力范圍之內。

2.空置率過高

通過走訪我國的保障性住房試點不難發現，大量的保障性住房存在被空置的現象。究其原因則是因為當前我國所建造的保障性住房的區位普遍偏遠，多在城郊，造成了人們上班出行的不便，因此很少有住戶申請入住。保障性住房為了節約成本，質量相比商品房低得太多，人們對劣質的保障性住房也不會去選擇。并且保障性住房周邊的配套設施大多不健全，給住戶的就醫、入學等造成了不便，這些都需要快速改善。

3.尋租空間過大

當前我國的保障性住房在準入環節控制不嚴，而且沒有實現全國的個人住房信息的聯網，許多人乘機利用弄虛作假的個人信息去申請保障性住房，企圖蒙混過關。這就出現了眾所周知的“開寶馬車住經濟適用房”的現象。

二、共有產權住房制度的優越性

1.資金形成良性循環

共有產權住房顧名思義為政府和住戶按照一定規則共同享有房屋的產權，這個規則可以是根據雙方出資比例或是參照當前一些省市所制定的5：5或者3:7來確定。[2]共有產權住房不可以進行出租售賣，達到5年期后政府優先回購。而共有產權住房的房價通常低于同區位普通商品房的價格的5%～10%。雙方共同出資可以減輕政府的財政負擔，同時通過保障性住房的回購可以加快資金的循環流動。

2.區位適中

為節約成本，經濟適用房、廉租房、公租房通常較普通商品房質量差很多，區位偏遠，并且附近的配套設施也不健全。而共有產權住房的選址通常在區位適中的地段，和商品房錯開而建，房屋質量嚴格執行標準，小區內配套設施齊全。

3.以“出口”抑制“入口”

保障性住房的準入與退出機制不健全一直是困擾我國保障性住房監督和管理的難題，尋租空間很大。而共有產權住房在“房屋登記簿”及其“房屋所有權證”上有明確的比例及權屬關系，不得私下倒賣，因此，即使弄虛作假申購成功，倒賣時還必須交出政府產權收益部分，這可以有效抑制了非法牟利的空間，消除了“入口”時的弄虛作假現象。[3]

三、結論

傳統的保障性住房自提出以來遇到了很多問題，嚴重阻礙了我國住房保障的進程。共有產權住房的產生恰恰為我國的保障性住房體系的完善提供了新的思路，共有產權住房以其制度的優越性很好地解決了此類問題。

參考文獻：

[1]李霞，梁森森.發展共有產權住房的若干思考[J].城鄉建設, 2014（05）.

[2]張冰楠.共有產權模式下我國農民工住房問題研究[J].河南商業高等專科學校學報,2014（08）.

[3]劉維新.共有產權是保障房制度的有力支撐[J].中國房地產業,2014（07）.

（作者單位：吉林建筑大學管理學院）

基金項目：教育部人文社會科學研究規劃基金項目（12YJAZH010）；吉林省普通高校人文社會科學重點研究基地開放項目（吉教科合字[2012]第551號）