當前房地產企業融資狀況分析與思考

薛葉振

（漳州鴻基房地產開發有限公司， 福建 漳州 363105）

一、引言

2014年，我國國內GDP增長速度創下了1991年以來的新低，房地產行業也背負著沉重的經濟負擔。2014年11月21日央行降息后，雖然給一線城市的房產銷售帶來了回暖，但是占比80%以上的二三線城市依然處于疲弱狀態。有專家指出：2015年正是我國人口結構拐點，中長期剛需人口逐漸下降，房地產行業面臨著高庫存以及人口結構的雙重壓力，雖然央行2月4日晚央行意外降準，房地產銷售將在短期內有所好轉，但是從長遠角度來看，房地產行業較難再扮演持續擴張需求的角色。加上PPI負增長至今已經持續34個月，跌幅還在不斷的擴大，在杠桿以及去產能的過程中，相關制造企業的資本開支動力也是相當微弱的。在這種經濟狀況下，房地產企業要謀得生存與發展，必須擁有強大的、多元化的融資結構。否則，一旦房地產企業無法正常運作，將會影響到整個經濟鏈條造成金融風險，同時會給投資者以及購房者帶來巨大的經濟損失。

二、當下房地產企業融資狀況分析

(一)缺乏多元化的融資渠道

較為單一的融資渠道影響著當下房地產企業資金鏈條的穩定性以及循環性。2015年2月4日晚央行意外降準，將金融機構人民幣存款準備金率下調了0.5個百分點，緩解了銀行資金流動性的壓力，促進了貨幣的信貸增長。由于民間借貸的融資方式成本高、可靠性低，溫州“跑路”事件巨大的負面影響以及國家相關規范文件的下發等原因，導致該融資方式的可行性大大降低。眾所周知，房地產業的飛速發展離不開銀行信貸的支持，加上近十幾年央行幾次降準降息，大多數房地產企業主要依靠銀行信貸來進行融資。然而，對銀行貸款的過度依賴導致房地產企業處于高負債率的運營當中，巨大的資金風險給房地產業、金融業以及投資者的資金帶來了很大的安全隱患。

(二)融資結構協調性較低

據國家統計局的相關數據顯示：2014年我國房地產開發投資達到9萬億元，同比增長10.5%。可見，房地產項目的資金占用量是巨大的。同時，房地產項目的開發周期較長，一般需要三到五年的時間，資金的回收期也較長。因此，合理的融資結構對于房地產企業的發展來說至關重要。目前，雖然很多房地產企業在逐漸探索新的融資渠道，但是各種融資方式之間的協調性較低。一些房地產企業在沒有經過系統的分析論證的情況下對融資結構進行分配，在各種融資方式之間進行融資任務的分配。此外，在融資比例中，中短期資金所占比例往往多于長期資金，很容易造成企業資金鏈條的斷裂，降低抵御風險的能力。

(三)融資風險防范體系不完善

房地產企業占用資金量大、周期長，且各種新型融資渠道正在不斷的嘗試中，存在著較高的融資風險。2014年房地產基金逐漸進入人們的視野，房地產企業也開始通過互聯網推出各種金融產品來拓展融資渠道，這必將進一步擴大房地產融資的風險。國外一些發達國家的金融體系較為完善，房地產行業發展的時間較長，形成了穩定的、開放的房地產資本市場。較之國內來說，他們的房地產融資風險防范體系較為完善。由于我國資本市場的發展還處于初步發展階段，我國目前除了像萬科、合生、保利等這些大型房地產企業外，中小型房地產企業的融資風險體系都還存在很多問題。有些房地產企業甚至沒有建立融資風險防范體系；有的房地產企業雖然引入了先進的融資風險防范體系，但是在執行力度上還有所欠缺；有的房地產企業只關注融資后的風險，忽略了融資前風險和融資中風險等。

(四)融資外部環境有待健全

房地產行業本身就是一個特殊的行業，受到國家相關政策的規制；金融市場更是國家嚴格管制的對象，因此房地產金融所處的外部環境較為復雜。雖然我國央行幾次降準降息，但是我國房地產金融市場依舊存在著資金供求失衡的現象，加上市場也存在各種信息的不對稱，導致房地產企業處于相當緊張的外部融資環境中。一方面是由于監管機構限制過多而導致的金融市場創新不足，不夠開放；另一方面也受到了國家相關房地產政策的影響等。此外，由于一些新型融資模式的引入，國家相關法律法規的還不健全，缺乏較為全面、明晰的保護、約束與規制制度，不利于房地產企業的融資。

三、加強房地產企業融資能力的思考

(一)探索多元化的融資方式

從傳統意義上來講，房地產企業的融資方式主要包括銀行信貸、預收房款、股權融資、債券融資以及建設方墊資等方式。隨著金融市場的發展與完善，諸如房地產信托、房地產證券化、聯合開發、開發商貼息貸款、售后回買及回租、融資租賃、海外融資、私募股權融資、夾層融資、項目融資等融資方式逐漸被一些大型房地產企業所吸收并合理運用，帶動了整個房地產行業融資方式的大轉變。以萬科為例，1984年到2008年主要以傳統的融資模式為主，即銀行信貸與股權融資相融合的方式；2009年到2014年逐漸采用更加具有靈活性的、多元化的新型融資模式。2010年，萬科約以22億元的價格收購了20余家房地產企業，通過合作的方式成功實現融資；2011年，萬科通過房地產信托的方式發行8款產品，融資規模約為49億元；2014年僅前兩個月，萬科通過海外融資的方式進一步擴大企業的發展規模，融資規模達到812億元。從這些數據可以看出，多元化的融資渠道給萬科帶來了穩定的資金鏈條，為萬科的發展提供了堅實的資金基礎，也大大的降低了企業的融資風險。房地產企業應當首先不斷加強自身綜合實力的提高，提升企業的綜合實力，為多元化融資提供良好的內部環境。在此基礎上，勿將雞蛋放在同一個籃子里，不斷學習先進的融資模式和融資理念，嘗試運用多元化的融資渠道來平衡企業的資金狀況。

(二)構建合理的融資結構

首先，房地產企業要不斷提升自己的綜合實力。融資結構能夠科學調整的前提是企業具有較強的綜合實力，通過自身的力量打開融資渠道的大門，進而使得各方的資金能夠不斷地流入企業。一方面，房地產企業要科學的轉變戰略導向，改變以往的機會導向，以市場、企業自身資源以及客戶服務等作為企業發展的戰略導向。另一方面，房地產企業要更加專注于企業的品牌建設、資本運營以及健全的企業內部現代化管理等，摒棄以往“做房產就是做項目”的思想。在此基礎上，做大、做強、做優。其次，房地產企業要合理的協調各融資方式之間的融資比例。一方面，通過合理的論證分析，盡量降低銀行信貸融資比例，擴大直接融資以及非信貸融資的比例。以保利地產為例，該房地產企業不斷探索融資結構的協調性，在一次一次的財務分析、經濟分析等分析的基礎上，不斷對融資結構進行調整。主要通過分析企業的盈利狀況、資產狀況、負債狀況、現金流量狀況、財務杠桿效應、償債能力、運營能力、盈利能力、成長能力等，對每一期融資比例進行調整。在調整過程中，尤其注意行業并購、信托融資、私募股權等非信貸方式以及直接融資方式，平衡企業的財務杠桿，增強其風險抵御能力。另一方面，要調整短期資金、中期資金以及長期資金之間的比例。正如上文所述，房地產企業所需資金大多為長期資金，這就需要企業不斷開拓海外融資以及資本證券化融資方式，盡可能擁有較多長期融資資金。

(三)建立完善的融資風險防范體系

從宏觀角度來講，房地產企業融資風險防范體系的建立實際上與多元化融資渠道的探索、融資結構的合理化、企業自身能力的提高都有著密不可分的關系，它們之間相輔相成。從微觀角度來講，房地產企業可以建立三維的風險防范體系。以國外某房地產公司為例，該公司的風險防范體系在橫向上按照公司采用的不同的融資方式進行構建，縱向上按照融資前、融資中、融資后予以劃分，在三維方向上則按照各項風險防范指標進行構建。通過構建這樣一個三維的模型，將各種不同融資方式的比例按照坐標的長度來表示，并且將其對應的三個階段的不同風險予以標注，針對性的制定各項風險指標。房地產企業可以借助該典型案例來構建全面、系統、有針對性的融資風險防范體系。尤其要注意的是，房地產企業一定要重視融資前和融資中的風險防范，建立風險預警機制，將國家政策、企業的各項財務指標等考慮在內，通過詳細的分析與應對，將融資風險控制在可容忍范圍之內。

(四)不斷完善融資外部環境

首先，政府可以通過加強各種融資方式所涉及到的中介機構來為房地產企業創造健康的融資環境。美國通過建立中介機構的信用記錄檔案、定期公布的方式來保證中介機構的誠信經營。我國中介機構的信用體系正在逐漸建立過程中，政府相關部門應當加強對證券機構、信托機構等各種中介機構的監管，避免這些機構利用政策的漏洞或者法律制度上的漏洞危害房地產金融市場的健康、安全。其次，政府要給房地產企業給予適當的支持。美國政府會作為擔保機構為房地產企業的融資提供擔保，也會為房地產企業提供優惠的稅收政策。最后，政府要加快構建和完善相關房地產金融的立法。一方面要對現有的法律法規予以完善，使其適應房地產融資方式的應用和發展；另一方面要緊跟各種新型融資方式的腳步，盡快出臺和完善有關房地產證券化、信托的法律法規建設。

四、結論

房地產投資的抑制以及央行的降息降準使得房地產企業處于矛盾的狀態，政府要努力為房地產金融市場創造良好的外部環境，房地產企業也需要不斷探索新的融資渠道、形成合理的融資結構、構建融資風險防范體系以提升房地產企業的融資能力，為房地產企業的生存和發展提供穩定的資金鏈條。

[1]尹杭.基于緊縮政策下的房地產融資問題[J].中國經貿,2014(12)

[2]歐雯詩.我國房地產融資現狀及發展方向[J].中外企業家,2014(22)