豁免“地租”

葉檀

《不動產(chǎn)登記條例》今年3月1日起落地實施。作為政府最重要的資產(chǎn)形式，同時也作為中國居民最重要的財富形式，不動產(chǎn)登記條例理所當(dāng)然地引起了關(guān)注與爭議，任何模糊用語與利益沖突都會被聚焦于放大鏡下。

最新的爭議焦點來自于使用期限。國土資源部部長姜大明3月1日上午在江蘇徐州為申請領(lǐng)證的市民頒發(fā)了全國第一本《不動產(chǎn)權(quán)證書》，但證書設(shè)計首先引起法律界人士的質(zhì)疑。北京才良律師事務(wù)所主任王才亮律師表示，“由于是房地合一的《不動產(chǎn)權(quán)證書》，因此證書內(nèi)頁‘使用期限這一項的出現(xiàn)就顯得欠妥當(dāng)，因為針對房屋的所有權(quán)性質(zhì)是永久的，出現(xiàn)‘使用期限的選項則意味著所有權(quán)性質(zhì)暗藏發(fā)生變化的可能性。”

針對洶涌而來房主變房客的質(zhì)疑，國土資源部部長姜大明不得不在兩會期間強(qiáng)調(diào)：公眾對不動產(chǎn)登記問題存在一些誤解，不動產(chǎn)登記完全是依照法律法規(guī)進(jìn)行的。新版不動產(chǎn)權(quán)證書上設(shè)置的“使用期限”，不是房屋所有權(quán)期限。“使用期限”是指土地使用權(quán)和海域使用權(quán)的期限。使用權(quán)有期限，所有權(quán)無期限，兩權(quán)分離。不動產(chǎn)登記是一個新事物，在實施過程中歡迎大家提意見。

土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相輔相承，缺一不可。土地使用權(quán)到期后，即使商品房擁有者雖然擁有房屋所有權(quán)，但無法附著在土地上，到期必須再贖買一次土地使用權(quán)，其實就是再繳納一次70年的土地租金，房屋所有權(quán)價值大打折扣。沒有土地所有權(quán)僅有房屋所有權(quán)，那是徒有其表的財富，

2007年頒布的《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。同時法律也規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地70年;工業(yè)用地50年;商業(yè)用地40年;綜合用地50年。70年之后50年之后40年之后怎么辦？政府可以再次收取土地幾十年租金，那是于理有據(jù)，政府也可以免收土地租金，那就變成了政府的仁慈，而非物業(yè)擁有者的天然權(quán)利。于是，權(quán)力一方擁有徹底的主動權(quán)。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)最遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。依照規(guī)定？什么規(guī)定，一切都模糊，是埋下的一顆顆發(fā)展與產(chǎn)權(quán)地雷。

除了土地這顆地雷，物業(yè)稅是比較近的一顆地雷。物業(yè)稅稅率多少，對房地產(chǎn)估值是否獲認(rèn)可，將來會引起層出不窮的爭議。

未來商品住宅擁有者可能交兩筆錢，第一筆是70年土地使用期滿后交一筆繼續(xù)租用土地的租金，另一筆可能征收的物業(yè)稅。在京滬等一線城市的房產(chǎn)市場上，近期確有不少高端二手房源涌入，與房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅相關(guān)的問題，在一些地產(chǎn)論壇里炸開了鍋。

一個政府既要物業(yè)稅，又要永續(xù)的土地租金，將激發(fā)強(qiáng)烈反彈。筆者的建議是，如果要長期征收物業(yè)稅，最好赦免繼續(xù)使用土地的土地租金，如果想幾十年就收一次土地租金，恐怕征收物業(yè)稅就會引起很大的麻煩。既不打算放棄土地收益，盤算著幾十年割一次羊毛，又要按國際慣例征收物業(yè)稅，恐怕徒然惹起騷動，得到的土地租金極少，征收物業(yè)稅時遇到的抵抗極大，政府成為與民對立、處處盤剝民間財富，且不愿意公布賬本的大地主。endprint