22天，華光地產(chǎn)跌宕的命運(yùn)曲線

進(jìn)入新年僅僅一個月，華光地產(chǎn)的命運(yùn)走向，已經(jīng)劃出一道跌宕起伏的曲線。從去年停工、挪用監(jiān)管資金，到今年中止融資、存地出讓，越拉越緊的資金鏈，仿佛壓在華光這匹駱駝身上最后的一把稻草。

中止融資

“特號緊急通知：因融資方南京銀河灣歡樂城存在還款來源不明確，信達(dá)新興資產(chǎn)管理有限公司緊急叫停對該項目方放款……”1月6日，剛過新年的南京部分投資人便收到這一短信。這意味著他們投資僅3個月的信達(dá)一銀河灣資產(chǎn)管理項目，被宣告提前中止。

這也是2015年，南京房地產(chǎn)市場上首個提前中止的地產(chǎn)融資項目。而華光久未開發(fā)的這塊江寧土地，再次吸引了眾多眼球。

據(jù)悉，信達(dá)新興資產(chǎn)一南京銀河灣歡樂城房地產(chǎn)投資專項資產(chǎn)管理計劃于2014年9月前后發(fā)行，融資規(guī)模為3.72億元，融資期限為18個月，100萬元起認(rèn)購，預(yù)期年化收益率在11.5%-I2.5%不等，融資投向用于南京醫(yī)科大學(xué)地鐵站上蓋的銀河灣歡樂城項目工程建設(shè)及公司運(yùn)營。

“預(yù)計年化收益率達(dá)到，11.5%-12.5%，其預(yù)估的融資成本要達(dá)到20%-30%左右。”一位曾參與該資產(chǎn)管理計劃的基金經(jīng)理L先生表示，這一融資成本在目前的房地產(chǎn)市場中屬高成本。據(jù)悉，由于該項目推出市場時，承諾有信達(dá)兜底，因此不久便被售罄。

對于提前終止的原因，L先生透露，有可能是受托方信達(dá)公司的資管中心，在2014年底審核過程中，發(fā)現(xiàn)委托方銀河灣不足以償還承諾的融資成本和利息。由于該項目為信達(dá)公司參與擔(dān)保并兜底，一旦發(fā)現(xiàn)委托方資產(chǎn)存在不足以抵債的風(fēng)險時，便會提前中止，以避免出現(xiàn)更大風(fēng)險：“如果按照原計劃18個月后兌付，如果委托方無力償還，可能面臨資產(chǎn)抵押或拍賣。”對于此次中止的損失，是由信達(dá)和銀河灣共同承擔(dān)，還是信達(dá)單方面兜底，L先生表示并不清楚。

這并不是該地塊的首次融資。根據(jù)網(wǎng)上資料顯示，2013年8月，該地塊還發(fā)行過一只天弘天方·華光南京江寧大學(xué)城債權(quán)類專項資產(chǎn)管理計劃，融資規(guī)模為3.4億元，融資期限為12個月+12個月，預(yù)期收益為10.8-11.8%。該融資計劃同樣隨后被售罄，但并沒有消息顯示該項目有提前終止。但從融資收益率來看，時隔1年之后，華光提高了融資成本。

不過，隨后有其他媒體稱，根據(jù)消息人士透露，該項目并非融資失敗，而是該融資計劃因為有新的投資方加入，新、老投資方對計劃的相關(guān)內(nèi)容存在不同的意見因此出現(xiàn)了一定的波折，用“變更”來形容更確切些。

僅僅過了22天，這一“變更”便得到證實：中航意向拿下歡樂城地塊。中航涉足

1月27日下午，中航里城南京公司營銷經(jīng)理賀超在朋友圈內(nèi)公布“飛機(jī)稿”，稱“既然我找不到你，只好拿下G99、G114這兩塊地讓你找到了。”其中，G114地塊，正是之前華光地產(chǎn)試圖融資的江寧歡樂城地塊所在地。這意味著，剛剛中止融資的歡樂城地塊，在華光地產(chǎn)持有7年后，面臨易手。

然而令人意外的是，這樁看上去“板上釘釘”的交易，卻并未得到華光方面的認(rèn)可。華光地產(chǎn)隨后表示，G114歡樂城地塊并未正式出讓

記者嘗試和華光地產(chǎn)所在的常州總公司負(fù)責(zé)人聯(lián)系，一位鮑姓常務(wù)副總表示，目前G114地塊并未正式交易。“目前在執(zhí)行兩種方案，一種方案是尋找企業(yè)談收購，另一種方案則是繼續(xù)嘗試融資。”據(jù)知情人透露，華光地產(chǎn)老板錢菊生親自參與收購案。

“目前的確還沒有正式收購，就是有個意向，現(xiàn)在還在談。”記者再次向中航賀超進(jìn)行核實，賀超表示的確如華光方面透露的信息，目前已經(jīng)進(jìn)入內(nèi)部評審階段。由于很可能價格尚未完全確定，因此尚不便表明溢價價格。盡管如此，賀超已經(jīng)表達(dá)出對地塊位置的看好，并表示順利的話，中航將以股權(quán)合作的方式，拿下華光銀河灣置業(yè)有限公司歡樂城的地塊，今年10月份就能上市銷售首批剛需房源。

根據(jù)資料顯示，G114地塊位于江寧區(qū)龍眠大道以西、學(xué)二路以北，規(guī)劃為居住、商業(yè)混合用地，實際出讓面積63488.1㎡，按照容積率2.0計算，該幅地塊將建成12萬㎡左右的社區(qū)，按照規(guī)劃要求居住的建筑總量不得超過該地塊地上總建筑面積的70%，住宅部分約8萬㎡左右。2008年1月，華光地產(chǎn)在經(jīng)過和南京地鐵房地產(chǎn)10輪的競爭后，最終以3.23億元價格拿下，當(dāng)時樓面地價為2544元/㎡。

在之后數(shù)年時間里，G114地塊也不斷傳出項目案名確立、規(guī)劃公布等信息，但地塊上始終沒有動工跡象。相反，其持有者華光地產(chǎn)則不斷傳出資金鏈緊張、項目停工等消息。盡管華光地產(chǎn)南京公司的相關(guān)負(fù)責(zé)人一再表示對歡樂城項目寄予厚望，但公司緊張的資金情況，也讓業(yè)內(nèi)對于該項目的運(yùn)作表示出較大擔(dān)憂。

實際上，1月28日當(dāng)記者來到G114地塊現(xiàn)場時，地塊仍然顯得一片荒蕪。地塊位于地鐵1號線南延線南醫(yī)大-江蘇經(jīng)貿(mào)大學(xué)站，緊鄰2號出口。盡管外圍用磚塊和水泥砌著圍擋，但站在地鐵站的2層平臺上，依舊可以對地塊俯瞰無余。

雖然華光已經(jīng)拿地7年，但外圍圍擋上沒有任何標(biāo)識，顯示地塊和華光公司有關(guān)。站在平臺上可以看見，地塊南北兩端分別停著一輛灑水車，和一輛挖掘機(jī)，地塊中心有一個較大的水塘，顯示地塊曾經(jīng)有過挖掘痕跡。除此之外，圍擋內(nèi)荒草叢生，還保留著原生態(tài)的模樣，顯示久無人問津。

2008年，當(dāng)華光以324億元拿下該地塊時，周邊尚未進(jìn)行開發(fā)，地鐵1號線南延線也尚未開通，周邊環(huán)境頗為荒蕪。7年過去了，不但地鐵已經(jīng)直達(dá)地塊門前，周邊的江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院、酒店和辦公樓已經(jīng)逐漸建起，G114地塊被夾在中間，顯得和周邊環(huán)境格格不入。

“G114地塊所處的位置相當(dāng)好，而且近幾年方山板塊的開發(fā)項目也逐漸形成氣候，因此才考慮這幅地塊，畢竟這么好的位置，地塊不開發(fā)也很可惜。”賀超坦言。事實上，距離G114最近的地塊為弘陽上院項目，2013年的樓面地價為8326元/㎡，超過G114地塊當(dāng)年樓面地價2544元/㎡的3倍。

“中航和華光地產(chǎn)接觸已經(jīng)有一段時間了，而且并非第一家想拿下該地塊的房企。”根據(jù)知情人T女士透露，在中航介入之前，同樣出身常州并也在南京有項目的新城地產(chǎn)，也曾意屬該地塊，但顯然并未成功：“很有可能是價格上沒有談攏，才引入更有實力的央企中航接手。”

有意思的是，今年1月初，記者曾就該地塊現(xiàn)狀，向華光地產(chǎn)總經(jīng)理助理譚鳳鳴了解情況，譚鳳鳴當(dāng)時的回答是“在建”，僅僅不到1個月，這塊土地便傳出被交易的消息。

南京公司人去樓空

在一些業(yè)內(nèi)人士眼里，G114地塊就像是華光持有的最后一塊優(yōu)質(zhì)的籌碼，它的走向，正決定著華光未知的命運(yùn)。

“如果G114能夠順利融資的話，至少能夠支撐華光把南京和常州兩個在建的項目完成，能給業(yè)主一個交代。”童女士口中的這兩個在建項目，正是常州的第一城項目，和南京銀河灣紫苑二期項目。

去年5月，《南京樓市》曾報道，該項目4幢樓主體，在距離交房時間還有8個月時，悄然停工，銀行監(jiān)管賬戶里的3700余萬元監(jiān)管資金卻所剩無幾。數(shù)百套房或因開發(fā)商資金斷裂將面臨爛尾的危險。最后，項目在相關(guān)政府部門的介入下才得以復(fù)工。

8個月過去了，1月28日，記者再次來到紫苑的工地現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)盡管已經(jīng)過了交付時間，但項目的腳手架依舊設(shè)有拆除，距離達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，還相去甚遠(yuǎn)。

和去年5月時相比，工程的確有較大進(jìn)度。在建的4棟房屋中，已經(jīng)有2棟墻面刷漆，綠紗也已“脫衣”。另外，相比去年停工時工地靜悄悄的狀態(tài)，這次尚未進(jìn)入工地，就已經(jīng)能聽見樓內(nèi)轟鳴的機(jī)械聲。

“其實這2棟房子再加個護(hù)欄，基本上就可以把腳手架拆除了。”在紫苑工地上一位工程建設(shè)方的工作人員告訴記者，按照原計劃年前工程進(jìn)度可以拆除腳手架，“畢竟租一天就是一天的錢”，但由于部分材料不到位，始終無法完全建好：“裝門窗的時候也是，材料就差幾個窗子，但就是跟不上，后面的工期也耽誤了下來。”

該工作人員表示，說到底，還是錢的問題，房子蓋得“跌跌爬爬”。她透露，去年復(fù)工之后，工程一度進(jìn)展很快，工地上一度有100來號工人，宿舍睡不下了，只能臨時安排在會議室。但由于資金始終處于很緊張的狀態(tài)，缺乏材料，工人有時無法開工，工資也不能按時發(fā)放，加上臨近春節(jié)，工人們逐漸失去耐心，一個個離開。“現(xiàn)在還有小幾十個工人在開工，春節(jié)前也要停下來了。”她同時表示，工程方已有近3個月沒有收到工資，欠款約數(shù)萬元。

然而，在同一圍擋內(nèi)的另外兩棟房屋，則沒有動工跡象，綠紗也沒有揭掉。據(jù)該工作人員透露，工地內(nèi)的4棟房屋，目前只對其中2棟房屋全力開工，另外2棟的工程則暫時停滯，其資金的緊張程度，可見一斑。

不僅僅是在工地上，其設(shè)在南京前線歌舞團(tuán)內(nèi)的江蘇華光地產(chǎn)銀河灣房地產(chǎn)南京公司辦公室，在今年1月前去探訪時，也幾乎人去樓空。原本為主要辦公場所的2樓和3樓，大部分會議室和辦公室都大門緊鎖，部分敞開的辦公室桌面上也落滿灰塵，顯示久無人辦公。

記者在公司3樓的財務(wù)室內(nèi)，找到3位尚在忙于結(jié)算的工作人員。對于公司目前人去樓空的狀況，工作人員起初解釋為“年前放假”，隨后明確表示公司目前“資金緊張”，大部分工作人員已經(jīng)離開，尚未離職的員工大多數(shù)時間也不在公司。而在去年5月記者在該公司采訪時，曾有員工表示因為公司資金緊張，已出現(xiàn)數(shù)月工資未發(fā)或拖欠情況。而對于公司的財務(wù)狀況，譚鳳嗚以“分管工程前期，對融資狀況不了解為由”拒絕回答。除此之外，南京公司董事長辦公室的其他項目負(fù)責(zé)人手機(jī)始終處于無人接聽或停機(jī)狀態(tài)。

從拿下“地王”到瀕臨破產(chǎn)

早在去年，華光地產(chǎn)就一度傳出破產(chǎn)的消息。盡管這一點(diǎn)被南京公司尚在工作的員工予以否認(rèn)，但據(jù)知情人士透露，公司情況，不容樂觀：“其實華光從2008年就有破產(chǎn)意向，但由于碰上市場的幾輪機(jī)遇，它挺過了當(dāng)時的困難。”然而面對全國房地產(chǎn)整體出現(xiàn)下滑的大趨勢，華光沒能再一次抓住機(jī)會“只不過因為一旦正式破產(chǎn)，華光目前的項目就得由常州政府接手，加上目前常州市場較為困難，有資金問題的房企有7、8家。假如華光破產(chǎn)，對政府壓力太大了，影響也太壞，所以破產(chǎn)申請被數(shù)次駁回。”

談到華光地產(chǎn)，同為常州地產(chǎn)開發(fā)商的陳先生認(rèn)為，走到現(xiàn)在這一步，除了不可避免的市場大勢的因素，也有華光自身的弊病：“盲目拿地、粗放式管理，給華光目前的狀況埋下伏筆。”

翻看華光的歷史會發(fā)現(xiàn)，它也曾一度有燦爛的履歷。作為常州國有企業(yè)改制的代表，在常州一些買房人眼中，它曾可以進(jìn)入常州本土開發(fā)企業(yè)的前三甲，并一度入選中國房企前100強(qiáng)。2003年進(jìn)入南京市場后，也曾推出銀河灣花園、卓苑、福苑等項目。直到今天，老板錢菊生“揮錘砸路”的案例，還在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳，和女星在頒獎禮上的照片，至今還掛在昏暗的售樓處里。

陳先生認(rèn)為，在各個城市盲目拿地、沒能做好企業(yè)管控，以及企業(yè)內(nèi)部的股權(quán)紛爭，是造成華光消耗的重要因素： “特別是南京等地的退地，給華光造成很大的打擊。”2007年，華光以2.02億元拿下九龍湖地塊，樓面地價達(dá)4204元/㎡，成為江寧地王。

然而，隨之而來的2008年調(diào)控，帶來全國樓市的第一輪“冰封”。在樓市成交慘淡、房價不斷下跌，特別是手上尚有在建項目的當(dāng)口，華光地產(chǎn)不得不面臨資金周轉(zhuǎn)問題，被迫退地求生，然而為此付出的5490萬元繳付款項，卻被依法沒收。“損失幾千萬元，對于地方民企開發(fā)商而言，是一筆巨大的款項，給華光造成很大的壓力。”陳先生認(rèn)為，華光資金的困境，便是從那時開始。

“如果真的轉(zhuǎn)讓G114地塊，也不失為華光在目前困境下，斷臂求生的舉措。”陳先生認(rèn)為，如果中航接手G114地塊，對于華光而言，或許還有一線生機(jī)，至少能夠?qū)F(xiàn)有在建項目完成，安撫已經(jīng)購房的業(yè)主。

T女士透露，目前華光在常州還有2個項目在建，其中銀河灣第一城項目由于項目過大，后續(xù)資金在3億元左右，涉及1800名業(yè)主。南京的紫苑項目，則涉及數(shù)百住戶，資金缺口為數(shù)千萬元。

而對于錢菊生離境的消息，各方均予以否認(rèn)。尚在持續(xù)工作的華光員工表示，偶爾還能在公司看見老板。有消息人士透露，由于常州已經(jīng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)立案，錢菊生每月需向當(dāng)?shù)毓矆蟮剑骸罢苍趯λ海笃浔M快解決已售項目的資金和建設(shè)問題。”同時有消息稱，南京相關(guān)政府部門表示不會讓已售樓盤爛尾，會接手負(fù)責(zé)：“相比新地的命運(yùn)，能夠交付現(xiàn)有項目才是當(dāng)務(wù)之急。”