遲到的房子

經歷了多次大規模停工，南京上千工地在一種新的節奏里，重新熱鬧起來。一系列政令實施，雖然有著明確的時間點，始料所及，但房地產開發商們，顯然低估了它所產生的后坐力。

去年下半年，南京過半待交樓盤中，大多因“停工”延誤工期，從而被打破的業主生活計劃，也成為導火索，引發彼此消耗的博弈和權益抗爭。面這同時，遲到的房子，也讓雙方重溯當初的交易細節，其中，合同正本及副本中“不可抗力”、“延展期”細則，意外成為備受爭議的關鍵詞。

1月30日，如果沒有房子的事情，王博（化名）此時也許正在籌備年貨，等待過年。但是今年，他沒了心思。他要作為業主的代表，再次面見開發商，交涉最終的交付日期及延遲賠償。這是合同交付日過后，第6次與開發商見面。距離原定交付日2014年12月31日，超過了—個月。

與記者溝通的電話里，王博語氣緩和，條理清晰，建筑行業的出身，讓他能夠設身處地為對方著想。他所購置的小區名叫京門府，常被南京媒體稱作“城中豪宅”。2014年，這個在建項目也在“停工”之列。盡管開發商早先表示，工期無礙。但在交付之前，已然證明了實際上的力不從心。

“是不是應該提早做好工程計劃安排？”王博理智分析，理解的基礎上，他也認為開發商用以搪塞的“不可抗力”說不過去。計劃工程進度，細節繁瑣，必須十分精密、周全，始料所及的青奧會、公祭日，能夠算作“不可抗力”嗎？

等待答案的，還有南京十余家延期交付樓盤的業主。他們重讀合同，咨詢律師，在業主論壇里，反復訴說著悔不當初的疏漏和無知。而開發商們，也在沖刺業績的關鍵時刻，對業主“上學”、“結婚”改期的逐條控訴，疲憊應對著。

被低估的“停工”效應

青奧會舉國皆知，而在南京，引起更大反響的，反而是這場國際賽事前的“保藍計劃”。

為保這場國際賽事期間的環境質量，南京2000余工地2014年7月15日起停工，直至9月7日，54天，切斷工地揚塵。緊接著，12月6日起，再度實施國家公祭日環境管控，至17日，停工12天。

超過60日的全面停工管控，難得一見，即時顯見的藍天成果，讓工地揚塵作為霧霾元兇，身份更加凸顯和明確。而這同時，被迫戛然而止的2000余工地，施工安排卻在經歷一場非凡的考驗，尤其在限日交付的商品房建設工地中，釋放著匆忙的趕工情緒。

按照規定，商品房住宅工程的形象進度達到總層數的三分之一，開發商才能申請銷售許可。工地停工，最開始影響的就是銷售進度。甚至整個7月，天未亮，房管局門口就常有開發商排隊等待領取銷售許可， “這是之后兩個月的囤貨”，道出無奈。

而南京樓市也似乎進入了一個“青奧周期”。去年9月上市5000余套新房，對比上一年，少了1000多套。而整個下半年也不復風光，比照2013年，降低6.8%。

正因為考慮到停工期，不少開發商也將交付日設定在去年年底，以緩解壓力。根據公開的交付日期來看，約88家下半年交付樓盤中，多達62家擇定2014年12月30日或12月31日交付，似為誤工留足余地。但現在看來，卻不夠充分。

“我們只能夠按照合同正本的日期來拿房”。2014年年底，等待收房的京門府業主王小姐，提到收房憤怒難平。目前尚在租房的她，因為工期拖延，被迫再跟房主續約，在她看來，這樣的損失，是預期的落空，牽涉絕對不只是一個月的房租。

而以她所言，有著類似境遇的同期業主，不是等著結婚，就是孩子到了上學期限，各自承受著難以協調的麻煩，如果開發商僅是以政府的“停工”政令做解，不能接受。

從2014年12月27日，預料無法順利交付，京門府的業主就開始了有計劃的與開發商交涉。從確認日期，到協商賠償事宜，從聽取解釋，到重讀合同條款，找到“不可抗力”的矛盾所在。一個月來，雙方在密集的接觸中，談及所有現階段延遲交付樓盤所經歷的矛盾和疑問，也將“停工”所帶來的后續效應，一一呈現。

2014年10月起，也就是青奧會結束2個月后，南京樓市理應迎來計劃中的交付潮。事實不然。邊城世家、陽光帝景、世茂外灘新城、京門府、康利華府、紅豆香江豪庭、銀億東城、騁望驪都等多家樓盤相繼延遲交付。隨之而來的，是賠付、推責、爭議聲音的此起彼伏。

爭議中，有紅豆香江豪庭拿出總房款0.9%賠款、京門府計劃以每戶3-5萬元車位券做償，總金額超過300萬元；名城世家以總價萬分之二比例賠償，總金額超1500萬元；騁望驪都二期54日延期，計劃總價萬分之二每日比例賠償、陽光帝景賠償5000元車位券……主動承擔誤工責任，與業主達成和解。也有買賣雙方，還在圍繞合同，激烈爭論，不斷交涉。

“停工”效應，像是一個被不斷攪動的漩渦，爭議不斷，在彼此舉證的過程中，也不斷摻進工程計劃、資金能力、契約精神、不可抗力……這些后見之明。多數開發商無奈表示，其實本身沒有因“停工”收獲任何補貼或適當賠償。但業主對延遲交付的賠償訴求，卻看似權責明晰。法律界人士認為，如無不可抗力，開發商便要按合同進行相應賠償。

隱匿在合同里的“不可抗力\"

如果沒有這次延期討償的經歷，王博坦言，自己恐怕一輩子不會仔細翻閱買賣合同。而所謂的“不可抗力”就像隱匿在龐大的合同文字中，一個沉默寡言的人，沒有必要，不會講話。但當開發商以“不可抗力”為理由第一次與業主訴求形成對峙，便立刻引起了王博一陣緊張。他趕緊回家仔細研究合同條款，找到這處“不可抗力”，同時把其他含糊不清的地方，向內行人一一確認。

在《商品房預售合同》中，“不可抗力”是一個常見條款。在附加條款，亦或混合文件中的補充協議里，開發商大多會注明“人力不可抗拒的自然災害、疫情、突發公共事件、戰爭……臨近的市政或其他政府性工程建設使房屋的施工進程停止、暫停或非出賣人所能控制的市政因素……不視為逾期交房。

事關賠償責任的判定，所以雙方的爭議焦點在“不可抗力”。

實際上，對此法律界也看法不同。合同法顯示，“因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。

“亞青會和青奧會，都屬于政府的強制管控，理應都算作不可抗力因素，開發商有權拒絕支付賠償金”江蘇天淦律師事務所馬泰寧律師認為。

也有律師提出相反意見，“所謂不可抗力，是針對自然現象和突發社會現象，比如地震、洪水和政府管控行為，社會異常現象等。南京的青奧會早在四年前就已經敲定，何況先前的亞青會也有先例，所以青奧會的系列停工計劃，是可以提前預見，并彌補工期的。”江蘇維世德律師事務所鄭曉華律師認為，開發商需要賠償。

江蘇房地產專業律師網首席律師楊燾也認為，停工的時間并非不可預見。如果法院最終判定屬于“不可抗力”，那么進行違約賠償是板上釘釘的事。

事實上，不少開發商在此之前已經透露出他們的“先見性”。河西的招商雍華府、江北的融僑觀邸等樓盤，早前就表示，會選擇趕工，在青奧會期間推出房源，以補給市場。也有不少開發商當時表示，制定計劃時，會考慮到各種因素，并會有相應措施，并判定這個影響應該不大。

接受記者采訪時，有開發商坦誠認為預判有誤，愿意與業主協商賠償，也有表達過預見意識的開發商，依然堅持“不可抗力”。為解延誤困惑，業主王博也親自了解過項目延遲交付更為細節的原因，當中以青奧、公祭日等多次停工為主。而主要工程結束，后續的水電銜接事宜，也在這次延遲交付中充當了幫兇。事關多家單位，協商過程中出現拖延，時長確實難以預料。當然，在他看來，這些意外之爭，依然不能作為延遲交付的理由，但他也表達理解。

而在合同正本之外，“延展期”一詞也被不少業主視為“霸王條款”。

預期在2014年12月31日拿房的世茂外灘新城業主，也許就將經歷更長的工期延誤，而得不到賠償，因為在合同里，提到了長達半年的交付延展期。這意味著，開發商分別承諾了兩個交付日期，2014年12月31日交付，延展期至2015年6月。

對此，6幢的業主王女士向《南京樓市》表示不可接受，在她看來，一方面這與購房時的宣傳承諾并不相符，另外，交付日期雙重標準，最終的決定權還是在開發商手中，這讓業主完全被動。對此，《南京樓市》記者向開發商相關負責人求證，其并不認為他們違背了交付日期的承諾。有關停工，對工程本身產生影響，但并沒有影響最終的交付日期。

而法律界對此的解釋，也存在著合理性的判定，也就是是否屬于“不可抗力”。

延遲交付的“真正原因”

宣傳也好，合同附則也好，引發交付糾紛頻繁爆發的癥結點，都似在給那些在房價變幻中焦灼的購房者一些警示。而對開發商而言，“停工”也像是給他們的一次工期檢測。一位從事工程管理的工程師告訴《南京樓市》，成熟的開發商會在可預見的期限里，靈活的變化工程節奏，并不以犧牲品質為代價。而這樣的成熟，是在開工前幾年，就對城市規劃、自身工程網絡、交叉作業、相應時差等條件作出平衡，這當中，充滿了細節，遠比呈現出來的工程建設更加繁復。

中鐵地產從事工程管理的助理工程師李源，也曾發文詳解住宅施工進度計劃的實施細則。闡明：

一、要將項目進度作為一個系統工程，編制進度控制規劃系統，有總進度、年度、月度、周進度。

二、不可能完全安排工程進度的前提下，仍然需要更具彈性的控制方法。

三、進度分工系統，分為橫向和縱向。橫向的是項目經理，工程師，技術人員等。而縱向則有監理班子組成。

四、整個管理是一個閉環系統，任何一個環節出現偏差，需要立即反應到控制的主體處去。

而當出現需要調整進度計劃的時候，工程師王楠告訴《南京樓市》，關鍵線路上某項工程的時間，如果超出計劃時間，可以增加工程力量，或者縮短施工時間來調整進度。這是在不打亂原網絡計劃的邏輯前提下，增減工作項目。

這當中，關鍵線路，是一個項目最重要的結合線，在工期控制中，必須對該線路上的活動予以特別重視，在時間上、資源上予以特殊的保證。

而在不可逆的“停工”規定實施前提下，他認為，編制相對完善的工程進度，幾乎是開發商唯一主動且給交付日期留有回轉余地的有效方法，但在國內住宅開發商的實踐中，卻表現不成熟，甚至混亂。而對于購房者而言，大多數人對復雜的工期安排甚至一無所知，還有什么比看清合同更重要的？法律維權，那是除此之外的事。