購(gòu)房適齡人口達(dá)峰值，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？

剛過(guò)去的一年，樓市動(dòng)蕩，無(wú)論是北上廣深等一線城市，或是其他地區(qū)，房?jī)r(jià)都出現(xiàn)不同程度的下跌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從去年9月開(kāi)始，全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)，全部出現(xiàn)環(huán)比下跌或持平的情況。南京未能幸免，連續(xù)7個(gè)月未有漲價(jià)。

有分析指出，人口結(jié)構(gòu)變化將加深中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨的危機(jī)。根據(jù)艾經(jīng)緯的研究報(bào)告，中國(guó)購(gòu)房主力人口（25歲至49歲之間人群）將在2015年達(dá)到峰值，隨后開(kāi)始下降。這也就意味著，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將有可能出現(xiàn)嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性短缺。報(bào)告一出，引起房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的不安。

購(gòu)房適齡人群達(dá)峰值

人口是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)的需求量總是與人口數(shù)量、年齡結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。人口規(guī)模基數(shù)大，年輕人多，剛性購(gòu)房需求增多，中小戶(hù)型好賣(mài)；中年人多，改善性購(gòu)房需求增多，大戶(hù)型好賣(mài)。從統(tǒng)計(jì)學(xué)上來(lái)說(shuō)，勞動(dòng)年齡人口（15-64歲）越多，自然購(gòu)房需求就越多。

報(bào)告指出，從2011年開(kāi)始，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)迎來(lái)拐點(diǎn)，勞動(dòng)年齡人口占比逐步下滑，2013年該數(shù)據(jù)為72.8%。2013年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在公布2012年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)時(shí)，強(qiáng)調(diào)了15-59歲的勞動(dòng)年齡人口數(shù)量第一次出現(xiàn)絕對(duì)下降，比上年減少345萬(wàn)人。

而根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的調(diào)查需求，相對(duì)于勞動(dòng)年齡人口，還有個(gè)更精確的指標(biāo)，即購(gòu)房適齡人口（25-49歲）。若細(xì)分下來(lái)，購(gòu)房適齡人口還大致包括兩類(lèi)人：25-35歲的青年人和35-49歲的中年人。

報(bào)告里援引2010年全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)：2010年我國(guó)購(gòu)房適齡人口約為5.47億人。據(jù)此推算，2015年達(dá)到5.68億人口峰值，但從2018年開(kāi)始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為543億人、5億人。從城鎮(zhèn)人口看，2012年我國(guó)城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口為328億人，2016年約為335億峰值，之后加速下滑，到2020年、2030年分別下降到約為3 14億、2.5億。

再來(lái)看南京的情況。根據(jù)南京市人口和計(jì)劃生育委員會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)，2013年，南京勞動(dòng)年齡人口比重為80.4%，環(huán)比2012年增幅0.4%，也就是說(shuō)南京勞動(dòng)年齡人口在6583萬(wàn)。若根據(jù)我國(guó)第六次全國(guó)人口普查的平均值估算，2013年南京市的購(gòu)房適齡人群至少在360.68萬(wàn)人以上。

與全國(guó)數(shù)據(jù)趨同，南京不僅高年齡勞動(dòng)年齡人口比重增大，65歲以上老年人所占比重也日趨增大，人口年齡結(jié)構(gòu)趨向老化。根據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果，南京2013年65歲以上老年人口比重環(huán)比2012年上升0.21個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到9.90%。這對(duì)購(gòu)房影響不容小覷。一般說(shuō)來(lái)，老年人口所占比重越大，對(duì)住房需求越低迷，大部分老年人已有房屋，無(wú)需再購(gòu)，另外老年人退休后收入下降，改善住房能力不足。

再?gòu)哪暇?hù)籍人口數(shù)自然變動(dòng)情況看，自從1995年以來(lái)，南京人口自然增長(zhǎng)率都在1-3%之間徘徊，僅有2011年自然增長(zhǎng)率達(dá)到3.69%。老年人口比重增大，連同較低的自然增長(zhǎng)率，從長(zhǎng)期來(lái)看，南京的人口紅利逐漸遞減。

至于南京是否已經(jīng)出現(xiàn)購(gòu)房適齡人群的人口峰值，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示，關(guān)于購(gòu)房適齡人群峰值出現(xiàn)年份的問(wèn)題，與人口與城鎮(zhèn)化水平何時(shí)達(dá)到峰值有關(guān)。根據(jù)南京市人口與計(jì)劃生育委員會(huì)的數(shù)據(jù)，過(guò)去南京每年人口機(jī)械增長(zhǎng)是南京人口增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Γ欢缃衲暇┑耐鈦?lái)人口增長(zhǎng)已經(jīng)出現(xiàn)急劇下降，2013年南京市凈流入人口首現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，凈流入人口共177.62萬(wàn)，比2012年少了1.93萬(wàn)人。

張輝表示，雖然2014年的數(shù)據(jù)尚未統(tǒng)計(jì)出來(lái)，但估計(jì)人口機(jī)械增長(zhǎng)會(huì)持續(xù)下降，從這個(gè)層面上來(lái)說(shuō)，南京人口增長(zhǎng)的峰值基本達(dá)到，因此購(gòu)房適齡人群的峰值也可以算基本達(dá)到。也就是說(shuō)人口對(duì)南京住宅市場(chǎng)最有利的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，或已過(guò)去。房地產(chǎn)熱仍有支撐點(diǎn)

人口結(jié)構(gòu)調(diào)整、購(gòu)房適齡人群逐年減少是不爭(zhēng)的事實(shí)，這無(wú)疑會(huì)給未來(lái)樓市帶來(lái)一定的壓力。艾經(jīng)緯的研究報(bào)告中另一個(gè)令人不安的發(fā)現(xiàn)是，歷史上其他國(guó)家勞動(dòng)年齡人口下降和房地產(chǎn)泡沫破裂之間看上去存在相關(guān)性。比如日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)，后者的勞動(dòng)年齡人口在1992年達(dá)到峰值，僅僅—年后，巨大的房地產(chǎn)泡沫就開(kāi)始破裂。還有—個(gè)更近的案例是美國(guó)，美國(guó)勞動(dòng)年齡人口占比在2006年見(jiàn)頂，而2007年，美國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始轉(zhuǎn)向。

而不少業(yè)內(nèi)人士表示，若因此說(shuō)明樓市即將崩盤(pán)或者房?jī)r(jià)大幅下滑則有失偏頗。與國(guó)外房地產(chǎn)有所區(qū)別的是，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有明顯中國(guó)特色，并未完全市場(chǎng)化，受很多因素的影響和制約，就長(zhǎng)期而論，包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口紅利、人均收入水平、家庭規(guī)模、政府政策等等因素。

同策咨詢(xún)研究機(jī)構(gòu)提出，人口結(jié)構(gòu)決定著家庭分裂的速度。中國(guó)家庭的人口平均數(shù)已經(jīng)從1990年的3.96人/戶(hù)下降到了3人/戶(hù)以下，并還在不斷的下降中。由于生活觀念的轉(zhuǎn)變，兩人戶(hù)和三人戶(hù)的家庭規(guī)模—直處于上升的趨勢(shì)，并成為主要的家庭模式。根據(jù)南京市人口和計(jì)劃生育委員會(huì)的家庭發(fā)展能力建設(shè)研究報(bào)告顯示，2013年，南京市家庭規(guī)模從“五普”三人戶(hù)（2.92人/戶(hù)）縮小到“六普”2.77人/戶(hù)，這個(gè)數(shù)據(jù)比全國(guó)數(shù)據(jù)稍低一些。根據(jù)出生率下降導(dǎo)致家庭人口規(guī)模的縮小與單身家庭的增加，預(yù)計(jì)未來(lái)20年內(nèi)，我國(guó)家庭的規(guī)模未來(lái)還將縮小。家庭規(guī)模小型化，能拉動(dòng)部分住宅需求。

另一個(gè)值得關(guān)注的熱點(diǎn)是，我國(guó)目前的低城鎮(zhèn)化率在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍是房地產(chǎn)發(fā)展的紅利。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭曾在微博上表示，快速的城鎮(zhèn)化能在一定程度上抵消人口規(guī)模增長(zhǎng)趨緩，甚至下降的影響。與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的城鎮(zhèn)化顯著滯后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。比如，日本購(gòu)房適齡人口數(shù)量最多的1980年，城鎮(zhèn)化率已接近80%，而目前我國(guó)城鎮(zhèn)化率還不足50%。這也就意味著，隨著未來(lái)10-20年我國(guó)城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，由農(nóng)民轉(zhuǎn)至城鎮(zhèn)的人口，依然會(huì)創(chuàng)造很大的購(gòu)房需求。如果按每年城鎮(zhèn)化率提高0.8%的速度估算，則2015年到2027年，每年的城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口都能維持在一個(gè)較為穩(wěn)定的水平。這就意味著，未來(lái)15年住宅需求仍將保持總體旺盛的狀態(tài)，至少在未來(lái)15年內(nèi)，樓市不太可能出現(xiàn)崩盤(pán)。