現(xiàn)行保障房政策的居民響應(yīng)及影響因素分析——以江蘇省徐州市為例

居 祥，黃賢金，金雨澤，湯其琪，顧璟冉

（南京大學(xué) 地理與海洋科學(xué)學(xué)院，江蘇 南京 210093）

保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房，一般包括經(jīng)濟(jì)適用房、“兩限房”（限價限面積）、公共租賃房、廉租房四大類。近幾年來有關(guān)保障房的研究已經(jīng)成為國內(nèi)外專家學(xué)者共同關(guān)注的熱點(diǎn)話題。本文中居民對現(xiàn)行保障房政策的響應(yīng)主要是指居民對現(xiàn)行保障房政策以及政府政策執(zhí)行力的滿意程度。我國現(xiàn)行保障房政策主要有：《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》對經(jīng)濟(jì)適用房的優(yōu)惠政策、開發(fā)建設(shè)、價格確定、交易管理、監(jiān)督管理等做出了規(guī)定；住建部等九部委聯(lián)合頒發(fā)的《廉租住房保障管理辦法》，廉租住房保障方式主要包括貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租兩種；限價房采用政府組織監(jiān)管、市場化運(yùn)作的模式，在限面積、限房價的基礎(chǔ)上，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位；公共租賃房通過政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，參照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，并且政府對承租家庭按月支付相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的租房補(bǔ)貼的措施。

通過分析以往的研究，大部分研究都是從政府的及客觀視角來研究問題。從政府的視角來考慮保障房的空間布局規(guī)劃、保障房的質(zhì)量管理、如何完善住房保障體系等問題［1-4］。從客觀的視角來研究保障房的社會空間特征、住房保障需求在不同階段的特征、住房保障制度特征等問題［5-14］。然而卻很少有人從政策的實(shí)施對象角度來研究，即居民對現(xiàn)行保障房政策的響應(yīng)。相關(guān)研究也指出，我國有關(guān)保障房的研究缺乏深人的調(diào)查和實(shí)證分析，對居民的主觀感受等問題尚缺乏深入探討［15］。因此，本文嘗試從新的角度和內(nèi)容出發(fā)來研究居民對現(xiàn)行保障房政策的響應(yīng)及其主要影響因素，以期為住房保障體系的建立和完善、制定保障房政策以及提高居民對保障房政策滿意度提供理論依據(jù)。

一、數(shù)據(jù)與研究方法

1.數(shù)據(jù)來源及調(diào)查對象基本信息

本研究采用的數(shù)據(jù)通過居民問卷調(diào)查獲得。課題組成員于2013年8月前往徐州市進(jìn)行了問卷調(diào)查，調(diào)查區(qū)域包括銅山區(qū)、鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)以及開發(fā)區(qū)，回收有效問卷239份。調(diào)查問卷內(nèi)容分為兩個部分，第一部分為居民的基本情況，包括性別、年齡、職業(yè)、戶籍、文化水平、家庭人口、家庭收入等；第二部分為居民對現(xiàn)行保障房政策的響應(yīng)，包括滿意程度、對政策的了解程度、建議政府在哪些方面應(yīng)該改進(jìn)等。

調(diào)查對象男女比例約為1.41∶1，20-30歲的有35位，30-40歲的有71位，40-50歲的有91位，50-60歲的有38位，60-70歲的有4位，調(diào)查對象遍布各個年齡階段，且主要集中在青壯年時期，分布合理；調(diào)查對象的文化水平分布廣泛，且主要集中在高中、本科文化水平，占57.74%；調(diào)查對象主要以本地人為主，其中，本地城鎮(zhèn)戶口的有181位，本地農(nóng)村戶口的有30位；調(diào)查對象主要從事服務(wù)業(yè)與工業(yè)之類的職業(yè)活動；調(diào)查對象以三口之家居多，其次就是家里有老人的家庭，大部分家庭的年總收入在2-6萬，住房建筑面積主要集中在50-90這個區(qū)間，且大部分均為廉租房、公共租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房以及自行租賃的住房；在所有調(diào)查對象中，有住房公積金和補(bǔ)貼的有19份，有住房公積金的有60份，有住房補(bǔ)貼的有38份，什么都沒有的有122份，有超過半數(shù)的人既沒有住房公積金，也沒有住房補(bǔ)貼。

2.變量選擇

根據(jù)以往有關(guān)滿意度評價相關(guān)問題的研究和實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)，一般將影響滿意度的因素分為內(nèi)在因子與外在因子，再結(jié)合當(dāng)?shù)卣畬?shí)際需求，考慮到調(diào)研數(shù)據(jù)的可獲取性，初步篩選出的變量如表1所示。

采用因子分析方法，運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件對調(diào)研數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，分析各變量對居民政策滿意度的影響程度。在14個選擇變量中，只有性別V1和家庭人口V6因子負(fù)荷相對較低，故剔除這兩個變量［16-22］。

3.計(jì)量模型選擇

Logistic回歸模型適用于因變量為兩分變量的分析，是分析個體決策行為的理想模型。居民的政策滿意度在一定程度上也是一種個體決策行為，居民的政策滿意度是二分變量，滿意（非常滿意、基本滿意）=1，不滿意（一般、不太滿意、非常不滿意）=2，因此可以利用Logistic模型分析居民的政策滿意度與各影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，從而可以量化上述12個影響因素對居民政策滿意度的影響程度，進(jìn)而最終確定居民政策滿意度的主要影響因素［23-26］。

表1 初步選擇的變量

表2 模型參數(shù)估計(jì)與檢驗(yàn)

二、結(jié)果與分析

1.模型估計(jì)結(jié)果

模型估計(jì)結(jié)果以及相關(guān)的統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)見表2。從估計(jì)結(jié)果來看，除文化素質(zhì)、戶籍、家庭收入、住房面積、是否采取網(wǎng)絡(luò)方式外，其余變量的系數(shù)皆為正數(shù)。戶籍在11%的水平上顯著，住房面積在1%的水平上顯著，住房公積金或住房補(bǔ)貼在10%的水平上顯著，申請手續(xù)的方便程度在16%的水平上顯著，其余變量均不顯著。模型擬合優(yōu)度檢驗(yàn)表明模型估計(jì)結(jié)果可以接受，因此，可以采用估計(jì)結(jié)果來解釋各因素對現(xiàn)行保障房政策居民響應(yīng)的影響。

2.現(xiàn)行保障房政策居民響應(yīng)的主要特征

居民根據(jù)自身個體特征和社會環(huán)境因素對現(xiàn)行保障房政策做出響應(yīng)。根據(jù)對調(diào)查問卷的統(tǒng)計(jì)，調(diào)查對象對所在地住房保障政策總體非常滿意的有5份，占2.09%，基本滿意的有196份，占82.01%，一般的有35份，占14.64%，不太滿意的有3份，占1.26%，非常不滿意的有0份，大多數(shù)人對住房保障政策總體是基本滿意的。若是將非常滿意、基本滿意劃分為滿意，一般、不太滿意、非常不滿意劃分為不滿意，則滿意的有201份，占84.10%，不滿意的有38份，占15.90%（表3）。

表3 調(diào)查對象的政策滿意度

由表3可以看出，大多數(shù)居民對現(xiàn)行保障房政策是滿意的。從非常滿意到非常不滿意，所占比例呈倒U型分布。在滿意類別中，非常滿意的比例相對基本滿意而言，差距較大，可能的原因是雖然居民在總體上對現(xiàn)行保障房政策是滿意的，但可能由于政策只能滿足大部分人大部分的利益，不能也不可能滿足所有人的全部利益，或是政策本身還存在著部分瑕疵，做不到令所有人都非常滿意。還有一個可能的解釋是，調(diào)查對象在接受訪問時往往不會給出特別極端的答案；在不滿意類別中，一般所占的比例最大，不太滿意次之，非常不滿意為0，說明在對現(xiàn)行保障房政策不滿意的調(diào)查對象中，沒有人是持極端態(tài)度的，可能的解釋是即使有少部分人對現(xiàn)行保障房政策不滿意，但該政策還是滿足了其部分利益，只是有些方面還有待改進(jìn)。

3.現(xiàn)行保障房政策居民響應(yīng)的主要影響因素

由計(jì)量結(jié)果可以看出，住房面積的系數(shù)為-0.027，回歸系數(shù)為負(fù)值，處于1%的顯著水平，發(fā)生比為0.973。說明住房面積與居民滿意度的選項(xiàng)值呈負(fù)相關(guān)。由于居民滿意度的選項(xiàng)值為1時是非常滿意，為5時是非常不滿意，因此住房面積與居民滿意度正相關(guān)，即住房面積越大，居民越滿意。發(fā)生比的解釋應(yīng)為自變量高水平和低水平相比，導(dǎo)致因變量向高水平發(fā)展的作用強(qiáng)度。此處即表示在控制其他變量的作用后，住房面積大的促使居民不滿意的能力是住房面積小的0.973倍。換句話說，住房面積每增加1%，居民的滿意度就會增加到原來的1/0.973=1.028倍。說明對于居民而言，住房面積直接影響其生活質(zhì)量，從而影響其對住房政策的評價。對于居民而言，住房面積與居民的利益直接相關(guān)，處理好居民利益問題才能獲得好的政策實(shí)施效果及評價。就我國目前狀況而言，經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)60 m2，最多不超過90 m2，廉租房標(biāo)準(zhǔn)50m2，未考慮到家庭人口因素，這樣勢必對那些多子女又亟需住房保障的家庭產(chǎn)生影響，進(jìn)而損害其切身利益，產(chǎn)生不公平心理，必然會對住房政策產(chǎn)生負(fù)面的評價。此外，由于地區(qū)差異，人們的生活習(xí)慣不同，對于住房面積的需求也不一樣，所以在確定住房面積時要將這些因素考慮在內(nèi)。

除了住房面積之外，處于較高顯著水平的還有戶籍、申請手續(xù)的方便程度以及住房公積金或住房補(bǔ)貼。戶籍的系數(shù)為-1.014，回歸系數(shù)為負(fù)值，處于10%的顯著水平，發(fā)生比為0.363。說明外地人普遍比本地人對現(xiàn)行保障房政策滿意，本地人，尤其是本地城鎮(zhèn)人口，相對不滿意。可能的解釋是，外地人到本地，多數(shù)是打工，對當(dāng)?shù)丨h(huán)境不熟，人際網(wǎng)絡(luò)不發(fā)達(dá)，親戚朋友不多，只求安身立命之所，故對住房問題要求不高，更容易得到滿足；相反，本地人除了能夠居住以外，還會提出更高的要求，反而不容易得到滿足。發(fā)生比為0.363，說明外地人的滿意度是本地人的1/0.363=2.755倍。在我國戶籍制度改革之前，外地人的戶籍分為城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口兩種。外地城鎮(zhèn)人口雖然也居住在城鎮(zhèn)，要求相對較高，但他們到本地打工并定居是因?yàn)楸镜馗鼮榘l(fā)達(dá)，較之家鄉(xiāng)更符合他們的要求，甚至超出他們的期望，故較之生于斯長于斯的本地人要更容易得到滿足。對于外地農(nóng)村人口來說，由于過去長時間生活水平較低，起初的要求就不高，因而較之外地城鎮(zhèn)人口更容易得到滿足。

申請手續(xù)的方便程度的系數(shù)為0.388，回歸系數(shù)為正值，較為顯著，發(fā)生比為1.474。說明申請手續(xù)的方便程度與居民滿意度的選項(xiàng)值呈正相關(guān)，即申請手續(xù)越方便，居民越滿意。發(fā)生比為1.474，表示申請手續(xù)方便程度選項(xiàng)值每減少一個單位，即方便程度每增加一個等級（過分繁瑣—較繁瑣—一般—較為方便—非常方便），居民的滿意度就會增加到原來的1.474倍。申請手續(xù)的方便程度反映了政府的工作方法以及工作效率，會給申請者以最直觀的印象，從而影響其對政府制定的政策的評價。我國目前保障房申請手續(xù)較為繁瑣，申請時間也較長，大致分為申請、審核、公示、保障四步。申請手續(xù)的繁瑣主要體現(xiàn)在材料的申請和資產(chǎn)的審核上，國內(nèi)已有很多對這方面的研究。此外，問卷訪問對象大多反映輪候時間過長，也反映了申請手續(xù)上的繁瑣。導(dǎo)致申請手續(xù)的繁瑣主要有以下幾個原因：收入資料的真實(shí)性、資產(chǎn)審核的困難性、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)不健全、管理機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一以及相關(guān)法律的缺失。因此，為了簡化保障房的申請手續(xù)，提高居民對住房保障政策的滿意度，可以嘗試從以上幾點(diǎn)入手。

住房公積金或住房補(bǔ)貼的系數(shù)為0.435，回歸系數(shù)為正值，處于10%的顯著水平，發(fā)生比為1.545。說明住房公積金或住房補(bǔ)貼與居民滿意度的選項(xiàng)值呈正相關(guān)，即居民的滿意程度隨著住房公積金或住房補(bǔ)貼的擁有而增加。發(fā)生比為1.545，表示住房公積金或住房補(bǔ)貼選項(xiàng)值每減少一個單位（什么都沒有—有住房補(bǔ)貼—有住房公積金—有住房公積金和補(bǔ)貼），居民的滿意度就會增加到原來的1.545倍。住房公積金和住房補(bǔ)貼是政府住房保障政策的經(jīng)濟(jì)手段，是該項(xiàng)政策的重要組成部分，居民應(yīng)當(dāng)是真正的受益者。然而，有超過半數(shù)的調(diào)查對象既沒有住房公積金，也沒有住房補(bǔ)貼，說明住房保障政策并沒有能夠很好的貫徹實(shí)施，居民的利益沒有得到保障，進(jìn)而影響到居民對現(xiàn)行保障房政策的評價，即滿意程度。在住房公積金和住房補(bǔ)貼問題上，一方面是因?yàn)槲覈纳鐣Ｕ象w系還不完善，住房公積金和住房補(bǔ)貼還未能實(shí)現(xiàn)全覆蓋；另一方面，目前我國保障資金穩(wěn)定性、流動性不高，公積金增值收益少，投資回報(bào)長，再加上保障房分配、使用、后期管理壓力日益加大，都需要大量資金的投入。而且保障性住房具有福利性住房的特點(diǎn)，依托市場化融資困難，目前我國對其的融資渠道相對單一，政府財(cái)政壓力較大。這些原因都導(dǎo)致了部分居民無法獲得住房公積金和住房補(bǔ)貼，無法成為住房保障政策的真正受益者，從而影響到對現(xiàn)行保障房政策的評價。

此外，就業(yè)狀況、保障性住房相關(guān)政策的了解程度、住房承擔(dān)能力、是否采取網(wǎng)絡(luò)方式以及相關(guān)人員是否定期上門了解雖然系數(shù)較大，但均因置信水平太低，不具有統(tǒng)計(jì)意義，故排除；年齡、家庭收入以及文化素質(zhì)不僅系數(shù)較小，置信水平也低，故也不是居民政策滿意度的主要影響因素。

三、結(jié)論與政策建議

現(xiàn)行保障房政策的居民滿意度的主要影響因素為住房面積、戶籍、申請手續(xù)的方便程度以及住房公積金或住房補(bǔ)貼。這些影響因素的作用方向及影響程度也不盡相同，其中，住房面積越大，居民越滿意；外地人普遍比本地人對現(xiàn)行保障房政策滿意，本地人，尤其是本地城鎮(zhèn)人口，相對不滿意；申請手續(xù)越方便，居民越滿意；居民的滿意程度隨著住房公積金或住房補(bǔ)貼的擁有而增加。

為了更好地建立和完善住房保障體系，滿足住房保障對象的需求，針對以上分析得出的現(xiàn)行保障房政策的居民滿意度的主要影響因素，并結(jié)合問卷中調(diào)查對象的意見，提出以下幾點(diǎn)建議：

1.在確保住房保障對象居住的前提下，適當(dāng)考慮增大住房面積；進(jìn)一步努力完善戶籍制度，特別是針對流動人口的管理制度；盡量簡化保障房申請手續(xù)，最好能夠開發(fā)網(wǎng)絡(luò)申請、審批平臺；嚴(yán)格貫徹實(shí)施住房公積金制度，對企事業(yè)單位公積金的發(fā)放建立監(jiān)督機(jī)制，并有針對性的發(fā)放住房補(bǔ)貼，強(qiáng)化資格審核，確保優(yōu)惠政策使最需要的群體受益。

2.注重保障房的選址問題，不要造成住房保障群體與普通群體的隔離。多數(shù)人希望保障性住房能夠建設(shè)在普通小區(qū)中，而不是專門新建一個小區(qū)。在保障低收入群體物質(zhì)生活的同時，也要給與其心理上、人性上的關(guān)懷，要與普通群體同等看待。

3.在對住房保障申請管理實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化操作時，大多數(shù)人擔(dān)心泄露私人信息，因此要注意對私人信息的保護(hù)。對住房保障申請管理實(shí)行網(wǎng)絡(luò)化操作是歷史的必然趨勢，也是提高政府工作效率、節(jié)約申請者時間的需要，但在建設(shè)網(wǎng)絡(luò)信息化平臺的同時，也應(yīng)當(dāng)注意網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管的重要性。

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