房產(chǎn)稅收的前車之鑒

徐榕梓

引子

隨著房地產(chǎn)業(yè)的日益增大，我國開始實(shí)施一些相應(yīng)的房產(chǎn)稅政策，以便更有利的調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定的發(fā)展，防止出現(xiàn)房價(jià)虛高泡沫化程度過大，“房產(chǎn)稅開征”和“開征房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市”這些熱詞隨之涌現(xiàn)。

從2011年上海、重慶開啟房產(chǎn)稅試點(diǎn)以來，國家發(fā)改委和財(cái)政部的年度工作會(huì)議上，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍這句話幾乎每一次都出現(xiàn)在文件中。今年3月，全國人大常委會(huì)法工委副主任闞珂在接受媒體采訪時(shí)也曾表示，房地產(chǎn)稅已由全國人大相關(guān)工作部門和國務(wù)院相關(guān)機(jī)構(gòu)共同起草。

6月16日，國土資源部正式啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺建設(shè)的研究和設(shè)計(jì)工作。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康解讀此項(xiàng)舉措，認(rèn)為：“中央的態(tài)度實(shí)際上是再次重申房地產(chǎn)稅改革的大方向已經(jīng)鎖定。與之相呼應(yīng)的，正是不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)行?！?/p>

長期關(guān)注房地產(chǎn)市場的中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉透露，從他們得到的消息以及市場預(yù)期綜合判斷，房產(chǎn)稅今年10月底到11月初擴(kuò)圍的可能性非常大。

在此之際，我們將目光轉(zhuǎn)向國外，看看那些已實(shí)行房地產(chǎn)稅收政策國家的情況，試圖解答相關(guān)疑問：他們的出發(fā)點(diǎn)是什么？如何操作？起到了怎樣的作用？

美國：是為增收，于是收支透明

美國在建國初期就開始征收房地產(chǎn)稅。

征收房地產(chǎn)稅緣于契約登記制度，房地產(chǎn)登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎(chǔ)。登記是美國房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度。美國各州法律不盡相同，但一般而言，房地產(chǎn)的交易必須委托代理律師完成，在完成交易后，律師將交易的相關(guān)契據(jù)向政府的不動(dòng)產(chǎn)登記處登記。不動(dòng)產(chǎn)登記處負(fù)責(zé)收集、登記并向公眾發(fā)布與房地產(chǎn)相關(guān)的各種信息。

美國不同州、不同縣市甚至同一個(gè)縣市的不同學(xué)區(qū)，房產(chǎn)稅的稅率都可能不一樣。同一個(gè)地方，不同年份的稅率也有變動(dòng)。但美國大多數(shù)地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率在1%-2%之間。通常，這個(gè)稅率由政府最高決策機(jī)構(gòu)根據(jù)年度預(yù)算需求提出建議，并經(jīng)公開聽證后確定。政府設(shè)有專門的房地產(chǎn)價(jià)值評估部門，按照明確后的價(jià)值，乘以稅率算出房產(chǎn)稅。政府每年會(huì)定期向房主寄送稅單。這筆稅可以每年分兩次繳納。比如，阿靈頓縣2013年的稅率是1.021%，也就是說，價(jià)值40萬美元的房子，當(dāng)年要交房產(chǎn)稅4084美元。

其他與房地產(chǎn)有關(guān)的主要稅種分別歸于交易稅、遺產(chǎn)贈(zèng)與稅和所得稅項(xiàng)下，此外還有一些服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目，這些稅費(fèi)綜合起來對抑制房市過度投機(jī)起到一定作用。總體稅率大致介于1%-3%之間。

美國房產(chǎn)稅征管嚴(yán)格。法律規(guī)定，房主的通信地址變化后必須書面通知政府，防止稅單無法寄達(dá)。房產(chǎn)稅逾期要繳納罰金。房產(chǎn)稅拖欠兩年以上，房屋會(huì)被充公、依法拍賣。

使用房主繳納的房產(chǎn)稅是透明的，政府寄來的納稅單據(jù)會(huì)詳細(xì)列明這些錢去了哪里。通常，大部分房產(chǎn)稅用于公立學(xué)校，約占全部房產(chǎn)稅收入的70%-80%。其他方面的用途包括公共圖書館、消防、殘疾人援助、老年人服務(wù)、地區(qū)道路橋梁建設(shè)維護(hù)等，用于政府日常開銷的比例很低。

房產(chǎn)稅是美國地方政府主要的稅收來源，而且是較為穩(wěn)定的稅源，因?yàn)橄啾仁杖攵惢蛘咪N售稅，房產(chǎn)稅在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期的波動(dòng)不會(huì)那么明顯。加之，一個(gè)地方的人氣和房地產(chǎn)狀況，很大程度上決定了政府的財(cái)力。因此，一方面美國地方政府想方設(shè)法吸引人來購房、居住。另外一方面，對于房主來說，房產(chǎn)稅是一筆不小的支出，是持有房產(chǎn)的重要成本。

新加坡：是為居者有其屋，所以差異化

在新加坡，有房子就得交稅。對于小戶型、低價(jià)房，對購買自用房者實(shí)行稅收優(yōu)惠；反之，則收取高倍的土地出讓金及物業(yè)費(fèi)。目前，新加坡全國大約84%的人居住在政府的安居房里，而商品房的購買者主要是收入較高的二次置業(yè)者、投資者或者外國公民。

新加坡房產(chǎn)稅的設(shè)計(jì)有兩個(gè)關(guān)鍵構(gòu)想：一是累進(jìn)制，即富人要比窮人交的多；二是鼓勵(lì)購房自住，對購房自住者抽取較低的房產(chǎn)稅，投資購房者則抽較高的房產(chǎn)稅，對房產(chǎn)投資者進(jìn)行了有效抑制。

第二個(gè)構(gòu)想實(shí)際上也是一種廣義的累進(jìn)稅制，因?yàn)榇蟛糠仲彿客顿Y者是富人。由于大部分新加坡國民都是自住者，他們只交很少的房產(chǎn)稅，這使得新加坡整個(gè)房產(chǎn)稅占整個(gè)稅收收入的比重很低，也就是說，新加坡征收房產(chǎn)稅的主要目的是為了社會(huì)公平和鼓勵(lì)居者有其屋，而不是為了增加政府稅收。

新加坡的房產(chǎn)稅是按照房屋的年價(jià)值來計(jì)算，房屋年價(jià)值以年租金衡量，計(jì)算方法是年租金減去物業(yè)管理、家具以及維修的費(fèi)用。多年來，政府對自住房產(chǎn)的房產(chǎn)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)稅率（如房屋出租者）是10%。而對于小戶型的業(yè)主，政府會(huì)在自住的4%基礎(chǔ)上再打折。如年值6900新加坡元的自住房，政府在4%的基礎(chǔ)繼續(xù)折扣，實(shí)際收繳的一般不是272新元，而僅有82新元。

2011年，新加坡政府對房產(chǎn)稅進(jìn)行了改革，新的制度進(jìn)一步傾向于弱勢群體，對于年值低于6000新元的房屋免收房產(chǎn)稅；年值在6000至24000新元的，只對高出的部分征收4%的稅；而對于年值超過24000新元的房子，超過的部分要繳納6%的房產(chǎn)稅。

2013年10月新加坡國會(huì)再次通過《房地產(chǎn)稅（修正）法案》，為2013年財(cái)政預(yù)算案時(shí)候宣布的房地產(chǎn)稅調(diào)整提供法律基礎(chǔ)，修改后的法令有三項(xiàng)變動(dòng)，包括取消空置住宅與非住宅享有的房地產(chǎn)稅退款，區(qū)分住宅與非住宅房地產(chǎn)，以制定住宅房地產(chǎn)的累進(jìn)房地產(chǎn)稅率，以及把房地產(chǎn)稅估稅上訴期從21天延長至30天。新修改的房地產(chǎn)稅結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步體現(xiàn)了讓多數(shù)人為自住的房子繳交較少房地產(chǎn)稅；而高端住宅屋主，尤其是買來投資的房子，則必須繳交更高房地產(chǎn)稅。

例如，從2014年1月起，年值8000新元的自住房屋免收房產(chǎn)稅。年值3萬新元的屋子若是自住，就是（30000—8000）×4%，每年的房地產(chǎn)稅只有880新元，否則，就是30000×10%，每年得支付3000新元。而年值10萬新元的房子，若自住，對超過8000新元的部分收9%的房產(chǎn)稅，2015年增加到10%；若非自住，則10萬×19%，2015年增加到20%。以2015年的標(biāo)準(zhǔn)與原房產(chǎn)稅相比，年值1.2萬新元的自住房屋，房產(chǎn)稅減少33%，僅160新元，非自住的保持不變；而年值15萬新元以上自住有地房產(chǎn)，房產(chǎn)稅增加了69%，為12580新元，非自住更高達(dá)2.4萬新元，增加了 60%。

英國：土地與房產(chǎn)分離，實(shí)行累進(jìn)制

英國房產(chǎn)稅按累進(jìn)稅率，且各個(gè)郡的稅級和邊際稅率均不相同，英格蘭的房產(chǎn)稅分為8級，按照房產(chǎn)價(jià)值劃分。平均來看，2008年，英格蘭每個(gè)家庭繳納房產(chǎn)稅為1146英鎊。

在英國，買房并不一定就買了土地，有的房屋土地僅有一定期限的使用權(quán)，尤其是公寓，幾十戶、幾百戶共用一塊土地，房屋所有者只擁有土地的“租期”，英國法律也允許法人購買這塊土地，但須該公寓2/3以上的業(yè)主同意，但一般不會(huì)有人想購買，因?yàn)橛羞z產(chǎn)稅，如果把土地價(jià)格加到房屋價(jià)格上，那將來承擔(dān)的遺產(chǎn)稅會(huì)高得讓人不得不把房子捐出去。

英國的房產(chǎn)稅有一定的免稅范圍，如對只由學(xué)生、未成年人、外交人員或殘疾人居住的房產(chǎn)完全免稅。市政稅全額課稅的基本條件是至少兩名成年人居住在該住宅內(nèi)，如果只有一名成年人，市政稅可減收25%等等。

俄羅斯：差別稅率，改革正進(jìn)行

俄羅斯1991年12月通過《自然人房產(chǎn)稅法》，目前在全國范圍內(nèi)對自然人按照差別稅率征收房產(chǎn)稅。長期以來，俄存在房產(chǎn)估價(jià)過低導(dǎo)致應(yīng)繳稅額太少等問題，俄政府正計(jì)劃對房產(chǎn)稅計(jì)稅方式進(jìn)行改革。

俄房產(chǎn)稅實(shí)行差別稅率，房產(chǎn)評估價(jià)格越貴，稅率也就越高。如果一名自然人擁有多套房產(chǎn)，則以所有房產(chǎn)評估價(jià)格之和作為稅基來計(jì)算房產(chǎn)稅。換言之，擁有多套房產(chǎn)的納稅人將按較高的稅率納稅。俄羅斯房產(chǎn)稅稅率由中央和地方政府共同確定，國家規(guī)定稅率范圍，地方政府則在國家規(guī)定的稅率范圍內(nèi)自行制定該地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率。

俄羅斯國家規(guī)定的稅率范圍為：清查價(jià)為30萬盧布以下（1美元約合30盧布），稅率不超過0.1%；清查價(jià)為30萬至50萬盧布，稅率為0.1%至0.3%；清查價(jià)為50萬盧布以上，稅率為0.3%至2.0%。俄羅斯特殊群體享受房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠，如前蘇聯(lián)和俄羅斯英雄、衛(wèi)國戰(zhàn)爭老戰(zhàn)士、一級二級傷殘人士、現(xiàn)役及退役軍人、烈屬、退休人員，等等。

法國：多管齊下，遏制逃稅

在法國，房產(chǎn)稅有幾大特色。一是對法國公民的境外財(cái)產(chǎn)征稅，目的就是要遏制一些富人到國外購置房產(chǎn)，轉(zhuǎn)移資產(chǎn)到國外；二是財(cái)產(chǎn)稅必須每年申報(bào)，根據(jù)市價(jià)，產(chǎn)權(quán)人對自己的住房進(jìn)行估價(jià)，如果估價(jià)過低，具有逃稅的企圖，政府則加以懲罰；三是財(cái)產(chǎn)稅以戶為單位征收，夫妻和未獨(dú)立子女算作一個(gè)居民戶，這一居民戶不管以誰的名義購買住房，都算作同一計(jì)征單位，有效遏制了家庭成員以不同名字購買房產(chǎn)逃稅漏稅的行為。法國房產(chǎn)稅稅率為0.55%—1.8%。

日本：房產(chǎn)稅歸入固定資產(chǎn)稅

針對房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，日本并未設(shè)立專門的房產(chǎn)稅，而是將房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)的一種，統(tǒng)一列入“固定資產(chǎn)稅”的對象加以征收。自1950年起，日本在地方稅制中增加了“固定資產(chǎn)稅”。根據(jù)日本《地方稅法》，固定資產(chǎn)稅的征收對象不僅包括土地和房屋，也包括如機(jī)械設(shè)備、汽車等折舊資產(chǎn)。

固定資產(chǎn)稅是市町村（相當(dāng)于中國的市級以下區(qū)域）級稅，由地稅機(jī)關(guān)征收管理?！兜胤蕉惙ā芬?guī)定，固定資產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)稅率是1.4%，但這并非是強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。除固定資產(chǎn)稅之外，日本部分地區(qū)還對市區(qū)房產(chǎn)征收稅率約為0.3%的“城市規(guī)劃稅”。

在日本，對土地、房屋的課稅是依據(jù)市場價(jià)值計(jì)征的，稱之為“適當(dāng)?shù)臅r(shí)價(jià)”。日本一般每三年進(jìn)行一次基礎(chǔ)評估，估價(jià)的當(dāng)年稱為基準(zhǔn)年度，該年度的價(jià)格稱為基準(zhǔn)年度價(jià)值。

總體來看，日本居民的固定資產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)并不重，新房頭5年繳納稅較多，滿 5年后，政府就會(huì)對住房的市值進(jìn)行降價(jià)評估，稅費(fèi)就會(huì)相應(yīng)減少。但是，房產(chǎn)稅對于日本房價(jià)的影響較為有限，在東京、大阪等城市，房租較高，按照東京目前中等水平以上地段的租售比，10年左右即可收回購房成本，一些投機(jī)者完全可以把房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到房租中。

評說

縱觀上述國家的情況，我們可以得出如下幾點(diǎn)認(rèn)識：

一是房產(chǎn)稅率要根據(jù)其市場價(jià)值而定。如在美國，房產(chǎn)稅通過評估而定，力求反映市場價(jià)值。各州和縣的房產(chǎn)稅率不盡相同，大抵都在1%上下。美國的房產(chǎn)稅每年都會(huì)進(jìn)行評估，以力求充分反映房產(chǎn)在變化的市場中的應(yīng)有價(jià)值。

在房產(chǎn)價(jià)值確定存在爭議時(shí)，德國、美國和加拿大都規(guī)定了房主可以申訴的程序。為此，這些國家的各地區(qū)都設(shè)有相應(yīng)的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，來處理相應(yīng)的申訴。

二是，在房產(chǎn)稅的實(shí)施中，要規(guī)定相應(yīng)的減免措施。如在日本，估價(jià)低于30萬日元的土地和估價(jià)低于20萬日元的建筑免征物業(yè)稅；政府、皇室、墓地、學(xué)校等特殊用途的建筑也免征物業(yè)稅。加拿大政府規(guī)定，對65歲以上的老人，政府將減免房產(chǎn)稅；如果是下崗失業(yè)人員，憑上一年的報(bào)稅憑證，政府將減免房產(chǎn)稅。

三是，房產(chǎn)稅在一定程度上可以避免房產(chǎn)投機(jī)所導(dǎo)致的價(jià)格快速上漲。如在德國，房產(chǎn)稅在抑制房價(jià)上漲方面起到積極的作用，使該國在最近十五年房價(jià)沒有明顯的上漲。在美國，房產(chǎn)稅是一個(gè)平衡器，如果房價(jià)上漲，房主的稅收就要增加。所以，盡管大家都希望房價(jià)上漲，但是一定比例的房產(chǎn)稅套住了房價(jià)的惡性攀升，所以美國的房價(jià)不可能像中國一樣連續(xù)暴漲。

四是，房產(chǎn)稅并非抑制房地產(chǎn)泡沫的萬能良藥。不能指望其對房地產(chǎn)價(jià)格起到直接的遏制作用，否則，就不會(huì)有20世紀(jì)80年代興起的日本房地產(chǎn)泡沫，也就不會(huì)有美國房貸危機(jī)演變成的一場金融海嘯。

五是，房產(chǎn)稅同很多稅種一樣，可以是體現(xiàn)社會(huì)平等、實(shí)現(xiàn)財(cái)富再分配的重要手段。如2013年新加坡政府修正的房產(chǎn)稅，主要目標(biāo)是使新加坡的房產(chǎn)稅更具有累進(jìn)制，更加強(qiáng)調(diào)購房自住者少交稅、購房投資者多交稅的思想。大部分中低收入群體的實(shí)際凈稅負(fù)幾乎為零。政府把主要從富人身上征來的稅，來補(bǔ)貼自住房低收入購買者，實(shí)現(xiàn)國民財(cái)富的重新分配，讓中低收入群體買得起房屋，從而實(shí)現(xiàn)居者有其屋。

六是，房產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政收入的重要來源。如美國征收房產(chǎn)稅的主要目的，是為地方政府的各項(xiàng)服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供資金支持，并非以此為主要手段來調(diào)控房地產(chǎn)市場。

如，美國地方政府的很多公共服務(wù)依附于房產(chǎn)稅，其結(jié)果是，房產(chǎn)價(jià)值高的富裕社區(qū)，政府財(cái)稅收入多，公立學(xué)校等公共服務(wù)好，這又反過來吸引更多居民前去居住，形成良性循環(huán)。而農(nóng)村和城市貧困社區(qū)則陷入惡性循環(huán)。這客觀上加劇了美國社會(huì)的分化。