眾籌炒房真能大賺嗎？兩年收益50%靠不靠譜

爾東

所謂眾籌炒房，就是兩個人以上的投資者一起出錢購買房產進行投資，其最大的好處就是降低了每個投資者的投入，間接降低了風險，而其獲利的基礎就是以折扣價的房子可以高價賣出去。

根據業內人士介紹，目前該類項目眾籌目標最低金額1500萬元人民幣，如果眾籌金額達到1500萬元的最低眾籌額度，所有的眾籌參與者都將能享受到比目前周邊市場價低近10%左右，甚至是低近30%的特別優惠購房價。

如果參與，眾籌參與者還將享有優先選房權及3%的預計年化收益率。該眾籌項目的持有期為10個月，到期后，眾籌參與者再決定是否需要置業。如果選擇置業，眾籌參與者將依次享有優先選房權;如果最終放棄眾籌買房優惠權，參與該眾籌項目的本金和3%的預期年化收益也會一次性退還到參與者的賬戶。

由于最近國內樓市價格持續走高，不少業內人士認為，這種模式就是在賭樓市不會下跌，這樣投資者投資了錢，因為房價會走高，所以肯定會賺錢，而且按照一些城市的趨勢看，綜合收益率高達50%，甚至更高。

眾籌的門檻高不高

與其他平臺不同，目前市場中出現的眾籌炒房項目的門檻最低是5萬，遠比其他眾籌項目高，其他眾籌項目的最低投入大約只有一兩千元。雖然5萬元不算高，但是對于草根投資者而言，卻是仁者見仁智者見智，據本刊記者調查，超過8成的草根投資者都認為5萬元的投入有些高，其認為承擔的風險過大。

50%收益真的靠譜？

按某房地產公司提供的案例，若按一套市場價格為5500元/平方米，總價為68.64平方米的2室2廳房源計算，市場總價為377520元，而若按照優惠價格4800元/平方米計算，優惠總價為329472元。

若認購10萬元和5萬元，則優惠比例（按認籌金額/優惠總價的30%）分別為100%和51%，房屋優惠金額為（市場總價-優惠總價）×優惠比例，則分別為48048元和24305元，而總優惠金額（房屋優惠金額+3%預期年化收益率），分別為51048元和25805元。經總統計，購房總投入為326472元和351714元。

而若要炒房，依舊按認籌10萬元和5萬元算，以7200元/平方米作為預計總產出，在購房總投入為326472元和351714元的基礎上，預計總收入（預計總產出-總投入）則分別為167736元和142494元，三年投資總收益預計為51.4%和41.5%，預計年化收益率分別為22.3%和17.7%。預計綜合金額投資期2年3個月。

不過，記者調查發現，凡是推出此類項目的房產公司所開發的樓盤大多數遠離城鎮，屬于偏遠地區，其房價不僅上漲的空間有限，而且在短時間內也很難上漲。可以說項目方有夸大收益率之嫌。

另外，這個收益并未考慮任何稅費和交易費用損失，由于10個月后需要確定是否真實買房，存在房產過戶等手續。如果都合算過來，所謂的50%年收益根本達不到，最好也就只有3%，甚至還不如降息后的定期存款回報高。

真實風險，能賣出去嗎？

“房地產眾籌本就是一種高風險的投資方式。投資者需要做詳細功課，并用小部分資產嘗試?！睆V東國智律師事務所謝奕思律師表示。

事實上，在房地產市場進入深度調整之際，眾籌購買的房產能否升值，投資者又能否獲利套現，存在極大疑問?！氨娀I房產從目前的情況來看，風險顯然要大于其他行業，未來能不能賺錢很難說。”宏源證券研究所副所長易歡歡說。一旦眾籌的房價下跌，以低于眾籌的價格成交或未能成交，則參與眾籌的投資者就要面臨損失。

據廣東省清遠萬科城的一位據點銷售莫先生表示，萬科北部城前3期今年已經交樓。不過，記者在各大二手房交易網站發現，北部萬科城二手放盤在增加，而且價格明顯倒掛，低于目前一手樓宣稱的5500元/平方米的價格。

眾籌的政策風險

與眾多互聯網金融相似，政策風險其實仍然是房產眾籌的最大的風險點。按照相關法律規定，募資對象超過200人即為公開發行。不少人士擔心，眾籌投資門檻往往較低，如果籌集資金過大，極易涉嫌非法集資。而實際上，目前不少房產眾籌無論是份額拆分，還是參與者數量，均已突破這一規定。

“眾籌在房地產領域呈現爆發式增長的態勢，但目前并無任何行業標準和監管，房產眾籌項目的潛在風險巨大?！敝x奕思律師表示，目前法律上并沒有對眾籌有一個明確的概念，但是類似這種對社會大眾敞開的招募資金，都存在非法集資的風險。以前很多人玩眾籌都是金額數量相對較低的一種玩法，但是買房眾籌資金至少都要到幾萬元，當中的風險投資者必須警惕。此外，平臺本身也是一個風險爆發點。