花了錢為何無法停車

人防車位，不得買賣

案例：2014年9月，楊芳芳在購買一套商品房后，從開發商手中購買到一個地下停車位。誰知，當她辦理停車位產權手續時，卻遭到房管部門拒絕，理由是該停車位屬于建造在小區內的人防工程之一，非戰時雖可用于停車，但卻不能銷售給個人，更不能辦理產權登記。而開發商隨后關閉了地下人防車位通道，拒絕包括楊芳芳在內的17名業主繼續停車，并宣稱彼此的買賣合同無效，要求他們辦理退款手續。

說法：本案所涉人防車位的買賣合同確實無效。一方面，《物權法》第五十二條規定：“國防資產屬于國家所有。鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施，依照法律規定為國家所有的，屬于國家所有。”《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第九條也指出：“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”即人防車位由人民防空管理部門代表國家行使所有權，既不屬于開發商，也不屬于業主，因而不可以買賣、辦理產權證書。

地下車位，可以購買

案例：2014年10月初，劉福福花了八萬余元購買了一個地下停車位。僅僅過了三個多月，小區的房價沒漲，停車位的價格卻一路暴漲。正在為自己有先見之明而感到慶幸的劉福福沒有料到，開發商發出的話又讓她一下子如墜冰窟：經股東會議討論決定，該車位不再出讓，劉福福務必在一周內前往辦理退款手續。劉福福知道，開發商的真正目的是想借劉福福尚未辦理停車位產權登記手續，企圖逼其按現價補交費用，因而斷然拒絕。可開發商隨即在停車位上設置了障礙，使得劉福福無法停車。

說法：開發商的做法不合適。一方面，《物權法》第七十四條第二款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”即鑒于小區地下產權車位，系建立在小區地下空間，滿足立項和規劃條件，辦理了土地出讓手續，可以在業主與開發商之間自主銷售，因而開發商不得借口經股東會議討論決定，而廢除已簽訂的銷售合同。另一方面，《合同法》第一百零七條規定：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。”姑且不論開發商未在60日內為劉福福辦理產權登記手續，違反了《商品房銷售管理辦法》第三十四條規定，僅就開發商在停車位上設置障礙阻止停車的行為也屬違約，劉福福有權要求開發商排除障礙，賠償損失。

地上車位，區別對待

案例：2015年1月初，屠秀蘭從一家房地產開發商處購房時，提出必須以優惠價格購買一個停車位，否則只能到別處去看看。銷售人員與公司領導協商時靈機一動，隨即在進出小區的干道旁劃出了一塊地，作為停車位賣給了屠秀蘭。屠秀蘭見自己后來居上，竟然能得到如此便利的停車位，當即簽訂了購房合同。沒想到當她將該處作為自己的固定停車位時，卻受到其他業主阻攔，乃至根本無法停車，理由是該公共干道屬于全體業主共有，開發商無權處置。

說法：小區的地上車位，建造于小區地上空間，系為了滿足臨時停放車輛而設置，分為小區建筑區劃內規劃建設的車位、開發商在規劃外新增的車位。《物權法》第七十四條第三款規定：“占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條也指出：“建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為《物權法》第七十四條第三款所稱的車位。”即建筑區劃內規劃建設的車位屬于開發商所有;建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位之外新增的車位，因屬占用公共土地設置，當屬小區業主共有。故房地產開發公司自然不得從小區公共干道上劃出一塊，作為停車位出賣。

編輯 陳陟 "czmochou@163.com