外灘地王戰收官：誰是贏家？

SOHO中國、復星國際9月23日雙雙發布公告，就上海外灘8-1地塊（BFC項目）的歸屬權作最后的厘清。SOHO正式退出，復星全盤接手，—場多位房地產大佬糾纏多年的外灘地王戰就此落幕。這是一部情節曲折的商海大片，發生在一個再合適不過的舞臺—黃浦江畔。“卡司”陣容非常強大，潘石屹的SOHO、郭廣昌的復星、戴志康的證大傾力主演，宋衛平的綠城、王健林的萬達，雖為配角，但戲份十足。在中國房地產市場，從未有過如影視劇一樣精彩跌宕的戲碼。地王歸屬紛爭的五年，也是中國房地產市場無比迷惘的五年，調控與反向調控，黃金與白銀時代，拐點與轉型。大戲落幕，大佬們細數得失，迎來各自的命運。

外灘8-1地塊坐落于外灘金融集聚帶核心位置，緊靠黃浦江，可飽覽浦江風景，往北是SOHO中國外灘項目，往南是復星集團總部——復星商務大廈，與浦東陸家嘴CBD金融區隔江相望，外灘萬國建筑群是其近鄰，外灘土地的稀缺性以及其所處的優越地理位置使得該地塊成為地王并不令人意外。目前，項目已完成結構封頂，預計于2016年竣工。

SOHO退出

根據公告，復星國際和SOHO中國分別擁有50%股權的項目權益公司——上海海之門房地產投資管理有限公司進行了股權和股東貸款的系列重組。一方面，海之門以84.93億元的代價向股東之一復星國際出售該項目的全部股權，SOHO中國部分股權相當于作價42.47億元。

另外，SOHO中國通過幾家附屬子公司授予海之門的股東貸款也得到了清償，本金31.05億元、應付利息14.80億元，總額約45.85億元。至此，歷時三年多的上海外灘地塊一案最終以SOHO中國的退出結束。

耗時三年有余，SOHO中國卻放棄了上海外灘地塊的爭奪，而此舉暗合此前潘石屹的妻子、SOHO中國CEO張欣“退出國內土地投資”一說。張欣曾表示，目前不會投資海外房產，而對中國進一步投資土地也不感興趣，目前會專注于資產租賃業務上。

“以SOHO中國退出為條件的握手言和是意料之中的。對于潘石屹而言，通過股權作價收回現金是最大的利好，畢竟可以解決燃眉之急。另一方郭廣昌心中其實早已篤定外灘8-1地塊是復星的囊中之物，這么多年一直在建設外灘金融中心，實際上就是在對外宣告這就是我的?！鄙虾Ｄ车禺a公司高管說。

盡管二審遙遙無期，但外灘8-1地塊的開發并未停止。復星團隊操刀將該地塊建設為外灘國際金融服務中心，并于2014年10月舉行了外灘金融中心結構工程封頂儀式，11月獲得預售證。

截至目前，復星已經投資近150億元在外灘8-1地塊上。但整個項目由于雙方長期存在紛爭，使得部分租客與投資人一直對項目持觀望態度。

伴隨著海之門房產重組協議的公布，這對糾結了I4年的老冤家也總算握手言和。由于海之門將用出售所得的現金歸還股東貸款，所以SOHO中國拿到的現金僅為45.85億元。

爭奪戰始末

外灘8-1地塊命運多舛。2010年7月l日，該地塊以92.2億元的價格成交，成為上海有史以來最昂貴的政府出讓土地。然而，拿下了“地塊”的上海證大當時賬上僅有5億元，投標書顯示，其銀行存款加凈資總額也不過30億元，因此被外界質疑為“蛇吞象”。

首筆約50億元土地款須在兩個月內付清，形勢逼人，上海證大不得不尋求外援，復星、綠城開始入局。2010年4月，上海證大與復星國際、綠城及上海磐石共同成立上每海之門房地產投資管理有限公司，復星國際為大股東，擁有50%股份。

上海證大難以解決后續資金問題，該地塊股權幾經更迭，最后演變成一場民事糾紛。復星、SOHO中國、綠城、上海證大等公司在法庭上兵戈相見。

2011年11月，上海證大以95.7億元向海之門出售外灘地塊項目。至此，海之門由浙江復星、證大房地產、綠城及磐石投資分別直接或間接占有50%、35%、10%及5%股權。12月29日，SOHO中國收購了證大五道口及綠城的全部股權，SOHO中國將間接擁有外灘8-1地塊50%的權益。12月30日，復星集團發布公告稱，SOHO中國和綠城關于外灘8-1地塊的相關交易令其感到“驚訝”，稱自身權益受到侵犯。2017年5月30日，復星向上海市一中院遞交民事起訴狀，狀告SOHO中國、綠城、證大。

2013年4月24日上午，上海一中院宣布，復星勝訴，證大、綠城和SOHO中國的轉讓協議無效。SOHO中國等三方隨即發布公告表示，將就該判決結果向上海市高級人民法院提出上訴。9月26日下午，該案二審在上海市高級人民法院開庭，SOHO中國表態愿意接受調解，但被復星方面拒絕。時至今日，二審并未披露任何結果。

各取所需

公告發出的前一天，潘石屹在北京望京SOHO推介“3Q”辦公租賃項目。潘石屹稱，中國傳統商業地產發展前景并不樂觀，租金回報不理想，移動辦公模式才是SOHO中國的轉型方向，“我很慶幸我們在三年前宣布了轉型”。

9月24日，潘石屹發微博稱，“外灘8 1項目終于有了結果，回籠資金50.85億元。在今天環境下我們還是相信‘現金為王’。祝外灘8-1項目早日完工?！?/p>

一位長期跟蹤SOHO中國的券商稱，這三年多來，SOHO中國并沒有在外灘8-1項目中獲利。但是45億元的現金對于轉型后業績持續下滑的SOHO中國而言很重要，由售轉租后，銷售對公司業績貢獻下降較大，租金收益增長也不明顯，SOHO中國的目標就是維持現金流和控制負債率，保證持有物業正常運營。

針對這一結果，復星方面稱“復星愿意和市場參與者握手言歡，共同建設良好的商業生態和商業秩序”。

在外界看來，復星是這場恩怨糾葛的最大贏家。有評論稱，不要說這塊地王及上面建筑本身的價值，就是擁有上海國際金融中心浦江西岸外灘地標性建筑的聲譽，可以為郭廣昌及復星集團帶來多少無形價值？

接手外灘地王酒店部分的萬達，依舊是地產行業中最令人膽寒的買家。五年中，王健林相繼把萬達最主要的資產推向了資本市場，也讓他坐定了首富的寶座。在酒店領域，萬達已經成為中國最大的酒店業主和運營商。王健林的視野已經不局限在中國，而是在全球尋找著他的獵物。

表面上，潘石屹SOHO中國是輸了，一審判決也是他們輸（當然二審判決還遙遙無期，郭廣昌要現在勝利還不知要等到幾時？可時間便是金錢，能夠現時和解對郭很有利）。SOHO拿到的現金為45.85億元。而當時SOHO收購50%股權時的價格為40億元，考慮到資金投入有正常的成本，SOHO在外灘地王中的這幾年，并沒有獲得什么投資收益。對于這樣規模的大投入，沒有收益其實就是虧本。

潘石屹沒有輸

潘石屹所以在目前這個時刻愿意不賺而退出，對二審沒有信心是一個重要原因，SOHO中國正在轉型則是主要原因之一。外灘8-1地塊自成為外灘地王不久，隨著中國房地產新政開始，中國房地產市場就形格勢禁，一直低迷不振，開發商賺大錢的日子已經過去了。與此同時，中國經濟形勢也發生了巨大變化，原來主要依靠投資建設拉動發展的模式越來越難走下去了，中國經濟重心似乎越來越轉向新興產業、服務產業。原來的房地產開發商紛紛改變自己的發展戰略。目前接手外灘金融中心酒店部分的、也是中國首富的萬達集團王健林，首先提出“輕資產”戰略。潘石屹SOHO中國何嘗不是在朝這個方向轉？潘石屹說：“目前SOHO中國凈負債率25%，是房地產行業第二低，僅次于萬科，而最高的房地產企業負債率達到251%，所以，我認為SOHO中國轉型是成功的。在現金流方面，SOHO有接近100億現金，在整個房地產行業少見?！?/p>

潘石屹說他的兒子創業不會成功只是個自嘲，作為大集團、大資本難有孤注一擲的魄力，那是全世界的規律。目前中國經濟正處在一個轉折時期，創新確實是未來發展、賺錢的方向，可是究竟怎樣創新？究竟怎樣的創新才能發展才能賺錢？誰都不知道。潘石屹SOHO中國那樣的大資本是不可能自己去創新的，他們在經濟運行的角色中只能扮演投資者。而扮演好投資者的首要條件就是擁有現金。

業內人士稱，外灘金融中心即將完工，而上海樓市正好也處于上升階段，此時此刻郭潘達成和解。如果不是處于這個時刻，潘不一定能夠拿到目前這個數目的現金。所以，外灘地王之戰落幕，郭勝了，潘也沒輸。