香港打造第二個中環

香港作為國際中心，發展“聰明城市”是大勢所趨。港府計劃以九龍東作試點，打造聰明城市。白港府宣布“啟動九龍東”計劃后，一班開發商爭先在區內“插旗”，區內多幅商地的推出均引爆“搶購潮”。舊式工廈密集的九龍東悄然變天，樓價近年來止穩步上揚。

香港作為國際中心，發展“聰明城市”是大勢所趨。今年1月，香港特區行政長官梁振英在施政報告上曾提出聰明城市的概念。9月，香港發展局局長陳茂波出席香港測量師學會年度研討會時，再度提及聰明城市。他表示，希望九龍東能成為香港聰明城市的先驅，并成為香港第二個商業中心區。

“財爺”力推“九龍東計劃”

早在2012年，香港特區政府財政司司長曾俊華就力推“九龍東計劃”，并看好該地的發展。他當時表示，香港特區政府—直在努力推動香港商業區的擴展，在中環核心商業區外發展辦公室樞紐。特區政府和商界均看好九龍東的發展，發展局已在2012年6月7日成立了“啟動九龍東辦事處”。曾俊華當時說，香港的商業區最初是以港島中環為起點發展起來，并沿著維多利亞港向港島的東西兩端擴散，之后又越過維港，向九龍半島發展。時至今日，一個值得注意的方向是從九龍半島向東推進，即九龍東。具體來說，九龍東主要包括啟德發展區、觀塘和九龍灣商貿區。

2007年，即香港回歸十周年時，特區政府發表了《香港2030規劃遠景與策略最后報告》，就商業區的發展有過這樣的展望：鞏固核心商業區；特區政府辦公室遷離核心商業區；在核心商業區外發展辦公室樞紐。近年，特區政府一直在朝著這個方向推動香港商業區的擴展。

香港的傳統核心商業區已無法滿足經濟增長對寫字樓的需求，必須開拓另一個核心商業區一一九龍東。特區政府看好和重視九龍東的發展，發展局已成立“啟動九龍東辦事處”，督導和監察計劃的落實，包括改善區內外聯系、推動鐵路和單軌列車基建等。這是香港重要的策略性發展計劃，“啟動九龍東辦事處”的成立是這個計劃的重要里程碑。

曾俊華提到，“啟動九龍東”的總綱計劃，并不是一份刻板的發展藍圖，而是一個持續吸納民意、不斷優化的行動指南。九龍東的發展由“地方營造”的概念引領，轉型過程中有蛻變也有懷舊。啟起動九龍東辦事處對面的“九龍面粉廠”至今仍然在運作，與玻璃幕墻的全新商廈和諧并存，令海濱道成為一個新舊交錯的社區。該廠是觀塘工業區的地標，古跡辦已將之納入新增的評級項目，但愿這座反映香港工業文化的廠房可以保留下來。

陳茂波也曾表示，在九龍東轉型的過程中，會采用嶄新方法，促進城市設計和創新建筑，將文化藝術帶入市民生活。

九龍東“飛躍啟德”擬建成世界級旅游地

梁振英今年1月在立法會發表2015年施政報告時表示，政府將繼續推展“飛躍啟德”計劃，開展規劃、工程及實施模式的研究，加快分期落實整個項目，建設一個世界級旅游、娛樂及休閑的地方。

梁振英指出，九龍東是香港一個核心商業區，有潛力供應約500萬平方米新增商業或辦公室樓面面積。政府正研究搬遷或重整九龍東兩個行動區內現有的政府設施，并在2014-2015年度開始把行動區內合適的土地推出向場。

為促進九龍東轉型，香港特區政府2011年曾制訂了一份九龍東概念總綱計劃，劃定兩組政府用地為行動區1（即九龍灣的海濱道重建）及行動區2（即觀塘的觀塘渡輪碼頭海旁發展項目），全面開展，以促進多元化的土地用途和活動，配合九龍東轉型為另一核心商業區。

同時，政府會把“易行”九龍東的概念全面地在九龍灣及觀塘商貿區推展，改善行人環境并解決交通問題，包括研究便利私人業主興建行人天橋設施的安排，以及優化后巷、引入行人網絡的可行性。

提倡速設創科局統籌聰明城市發展模式

香港策略發展委員會早前曾提出6個“聰明方向”，6大范疇包含18個領域，當中包括智能經濟（機構、生產力、本地與全球連結）、智慧政府（網絡服務、基礎建設、開明政府）、智慧生活（健康、安全、文化與幸福）、智慧環境（智慧建筑、資源管理、城市規劃）、智能流動（混合交通模式、潔凈能源車輛、單車和步行的多元交通模式、綜合信息和通信技術）、智慧市民（教育、包容性的社會、創造力）。

港府現時已以九龍東作為聰明城市的第一個試點，范圍包括九龍灣、觀塘以及啟德，占地約488公頃。香港策略發展委員會舉行了相關會議，會上委員認為政府應先由自己做起，再推展至各大領域，并建議盡快成立創新科技局，以統籌聰明城市的具體發展模式。

“啟動九龍東”副專員何永賢在亞太創新峰會上介紹，九龍東區近年積極改善行人路狹窄、違例泊車和交通擠塞等問題已漸見成效，政府推出的交通資訊每日瀏覽量達l萬人次以上，可見香港在智慧城市方面正不斷進步。

峰會上來自西班牙巴塞羅那、意大利都靈等城市的演講者，介紹了當地智能城市的發展，包括智慧租用單車系統和類似香港八達通的一卡多用交通系統。何永賢表示，巴塞羅那智慧城市的發展是香港努力的方向，因當地很多技術亦較先進，但香港有較多相關技術挑戰亦要市民所能接受，期望未來香港在智慧城市發展方面會更進一步。

“啟動九龍東”專員區潔英曾指出，“聰明城市”主要是發展資訊科技范疇，注入改善社區環境、“易行”等元素。有關部門正研究在新發展區內，以管道將垃圾直接送往堆填區；同時會研究與私人開發商合作，提供區內停車場車位實時情況，供駕駛者及早安排行駛路線及泊車地方，減少區內塞車情況。

開發商插旗九龍東

就政府銳意推出“啟動九龍東”計劃，希望塑造第二個核心商業區（CBD2），以緩解本港商廈供應短缺，不少開發商正配合政府的推動，在區內發展優質商廈物業，但項目發展需時，預料較大量的新供應要待明年始能陸續應市。

早前有研究報告指出，從啟德機場伸延至九龍東的觀塘道，預計將擁有11萬平方米的商業用地面積，比港島東還要多，而且啟德發展區擬議中的單軌鐵路將連接主要的港鐵線至沿海地區，以推動租賃及銷售率，令整個地區更具吸引力；受惠于企業從核心商業區陸續遷入，東九龍的租務活動近年轉趨活躍，現時空置率在低位徘徊，當中面積大樓面或樓層相連的大型寫字樓需求甚殷。

受這一計劃影響，舊式工廈密集的九龍東已悄然變天，該區樓價近年穩步上揚，工廈每英尺價由2011年的約2，700元（港元，下同）急升至今年約5，300元，升幅高達約96%。

香港特區政府于2011年宣布“啟動九龍東”計劃后，旋即吸引一班開發商爭先在區內“插旗”，區內多幅商地的推出均引爆“搶購潮”。

今年5月截標的九龍灣祥業街項目，就引發以長實及新地等為首的本土派，與越秀、世房等中資財團間的大混戰，反映該區商廈已成兵家必爭之地。就連外資亦對區內項目虎視眈眈，新加坡豐樹產業早前豪擲37.69億元奪得觀塘恒業街項目，隨后再斥60億元興建，顯示對東九龍這個香港第二個商業中心區的發展前景有十足的信心。

商廈每英尺價四年升1.6倍

九龍東商廈的平均每英尺租金，仍處于“價廉物美”水平，但對比過去四年，區內樓價累積漲幅驚人。以觀塘區為例，2011年該區的平均每英尺價僅約4，622元，計劃推出后，區內商廈旋即展開長達四年多的升勢，今年7月已飆至約12，029元，升幅達1.6倍，每英尺價直逼尖沙咀的商廈水平，反映計劃令區內商廈的升值潛力得到釋放。毗鄰的九龍灣區，樓價由2011年的每英尺價不足5，000元，直飆至去年“破萬”水平，且仍處上升中。美聯商業部董事翁鴻祥表示，“啟動九龍東”推進至今尚算成功，帶動整個九龍東區的商廈物業成功“變身”，其吸引力絕不遜于中環等核心地區。

縱然九龍東區內優勢及潛力存在，但周邊配套不足或拖累整個計劃進度。觀塘區議員洪錦鉉直指，現時觀塘區內的人口數量約63萬，較原規劃超出約一倍，這無疑增加了區內道路的承載壓力，加上政府欠缺良好的道路規劃，繁忙時段，鐵路站人流擁擠的情況時有發生。他擔憂情況若不改善，或令原先計劃來投的企業為之卻步，拖累該區轉型步伐。洪錦鉉建議，港府應積極發展地下空間及研究商廈與商廈間設立天橋的可行性，這將有助減少人車爭路，起到疏通人流的作用。

此外，當年政府推出計劃時，曾預計區內新增的樓面面積將于2030年達5，813萬平方每英尺，超過一個中環的大小（約3，013萬平方每英尺）。然而時隔四年，區內平均每年新增樓面面積僅不足50萬平方每英尺。換言之，推地進度緩慢，難免令人對政府推地的“魄力”有所懷疑。

深圳前海片區的發展，為九龍東帶來競爭壓力，但相信絕不會出現如當年港商“內遷”、形成本地工業式微的情況。相反，如兩地可在金融業發展上實現互補互利，發揮各自優勢，將有助提升兩地的國際競爭力。