晟曜資產：投靠物業的房產服務公司

雷軍投資YOU+國際青年公寓的新聞帶動了大家對租賃不動產物業的想象，長租、短租公寓都成為創業熱點。而出租公寓的模式再進行細分，既有整棟樓的集中式管理，也有將一些零散的公寓集合起來形成的公寓品牌。對業主來說，先把房子買下來，再投靠一家公寓品牌出租出去，也算是一種增值的好辦法。

對業主心態的揣摩，上海創業公司“晟曜資產”的思考更遠一步：再過幾年，持有多套房產的90后一定不會花太多時間在裝修、出租這樣的瑣事上。YOU+的重點是為年輕租客推出低價、個性化的公寓房源。但晟曜資產的想法不同，它更重視的是業主。換句話說，它要尋找并鎖定中國有多套房產的人，通過進入物業提供房屋增值服務的方式來得到他們的信任。

因此，晟曜資產董事兼聯合創始人全靂將晟曜資產稱為“房屋增值服務”，或者“房屋銀行管理公司”。

怎樣想到這個生意？

在美國，業主會聘請房屋管家（Property"Manager）來打理房子。他們的任務不是四處收羅房源，而是向有余房的人直接提供裝修改造、出租轉租、繳費稅務等服務。業主每個月會將固定費用支付給房屋管家，就像每個家庭聘請私人醫生一樣。

而中國的特色產物是物業公司，房屋管家的工作被中介和物業公司分解：傳統的物業公司負責保安、保潔、綠化等一系列“房門外”的服務，中介公司幫助打理出租、轉租、裝修等深度事項。

2005年，晟曜資產成立，它使用了一個“曲線救國”的新方法：與物業公司合作，依托于物業平臺向社區滲透，最主要的目的是獲取業主信任。

晟曜資產認定物業是距離業主最近的角色，也是一個很少有人注意到的盲點。業主的房屋無非是自住、賣掉或出租，把房源信息告知中介就相當于把個人信息告知全天下，信息公開之后會牽涉到一系列麻煩;而物業公司是由業主委員會聘請的，駐扎在社區里“跑不了”，還提供各種便民服務，業主容易接受將鑰匙交給物業人員，請他們帶租客看房。

再者，房產市場的關鍵詞是“就近”，因此幾乎每個社區樓下都有無數中介門店，社區物業的地緣優勢不用多說。

通過一些獨有的資源，晟曜資產與上海20多個物業達成合作聯盟，成為物業背后的“租賃服務提供商”，在每個社區物業都設立了網點。目前晟曜資產在大本營上海進入了45個社區，持有近1300套中高端公寓的經營權，每天平均空置率為3%，這樣的空置率在行業里算是較低的。

得到業主的授權之后，晟曜資產將這些房源進行標準化配套，之后出租給上海的中高端租客。這些房源包括靜安國際麗都、古北國際花園、聯洋年華這些上海當地的中高端社區，與“青年公寓”的市場并不重疊。

具有哪些獨特競爭力？

晟曜資產的重要競爭力是對互聯網手段的靈活利用。以它推出的微信號為例，業主能在微信里看到房子在哪里、值多少錢，中介能在這里找到房源做生意，租客同樣可以在這里找到推薦的好房子來租用，而且每個月晟曜資產都會推出樓盤的行情價格報告。

實際上，晟曜資產的微信號相當于客戶端的CRM，花了很大精力來打通背后的數據。現在晟曜資產正在利用這些數據開發社區新產品和服務，包括油煙機和洗衣機的保養、洗衣服務、微裝修等，同時與鉅派投資合作開發社區金融。

全靂還在嘗試一些新科技產品，例如一種“互聯網智能門鎖”，客戶不用鑰匙就能用手機開門。安裝之后，公司后臺可以查看某道門的使用數據，如果租客拒交房租，則馬上實現遠程鎖門。

根據全靂提供的數據，全國共有20多萬個社區，上海有1.2"萬至"1.4"萬個，走社區物業的道路，市場空間并不狹窄。但向外擴張并不容易，利用互聯網手段將會是一條捷徑。