房企金融局

互聯網為房企金融提供了便捷性，但互聯網并不能解決金融的本質問題，也不能解決房地產領域的基本問題。

因為不少人把房地產作為“類金融”產業，所以房企轉型做金融成了順理成章的事。去年以來，眾多房企都在向金融領域發力，尋找新的利潤增長點。

房企向金融領域轉型，圖的一是與金融業的融合可以拓寬融資渠道，二是有助于實現多元化布局、多點開花。

易居中國執行總裁丁祖昱認為，“互聯網金融是房地產領域的一個巨大風口。”這已經成為房地產開發企業共同追逐的新熱點。“不過，風口再好，最終要取得資本市場的認可還需要相應的業績。”

向金融領域轉型，果真能拯救房企？目前房企的金融布局是真轉型，還是僅僅“填縫”？

多面突破

2015年成了“房企金融年”。

今年，眾多龍頭房企依靠自身資源優勢全面布局金融領域，不斷向銀行、保險、信托等多業態擴圍;互聯網的不斷滲透，則為房企探索創新型金融業務提供了便捷途徑。

從目前房企布局的金融業務看，主要形式包括參股或設立金融機構、涉足互聯網金融、發行REITs等資產證券化產品，目標是實現輕資產運營。

10月14日，遠洋地產認購中國最大的資產管理公司——中國華融股份，以53億港幣成為華融IPO基石投資者，雙方在房地產基金方面將展開更多合作。

房企直接成立自己的金融機構也不是個例。越秀集團已成立了越秀金融集團;萬達則將金融板塊列為轉型的重要方向，正在籌建萬達金融集團。

今年6月，鵬華前海萬科REITs獲批，萬科成為國內首個發行公募REITs的房企。這是國內公募REITs的破冰之舉，被一些人認為是“開辟了房企輕資產運營的新思路。”

互聯網金融在今年也成為一些房企的試水方向。

10月20日，恒大地產以北京自住房項目“應付購房款”為投資標的，發行“恒大購房寶”，融資3億元。旭輝北京聯合拓之林公司推出“旭財寶”，中國金茂推出“金茂寶一號”，華遠地產和諾亞員工寶發起房地產眾籌合作項目。在互聯網金融創新大環境下，“寶寶”類金融產品成為房企追捧的對象。

統計顯示，50強房企中已有四成企業通過各種方式進入互聯網金融。

就當下房企推出的互聯網金融產品看，主要有兩大方向：一是以理財收益為名，本質可歸入營銷創新。如，萬科與平安推出的“購房寶”，保利聯姻民生銀行所推的“利民保”。二是資金募集服務項目融資。如，綠地主打的“綠地寶”，萬達發行的“穩賺1號”，皆是為項目融資服務。

總體來看，房地產與互聯網金融的結合正在滲透到房地產的開發、銷售、持有等全產業鏈。

住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，對行業而言，房地產金融正在影響和改變房地產企業的思維方式、盈利模式以及低成本或者資源配置的方式。

轉型是真的嗎？

目前地產與金融的結合面之寬、切入之深，都達到了一個史無前例的階段。不可否認的是，在資本為王的環境，房地產業的健康發展離不開金融支持，未來擁有更多金融資產的房企將會如虎添翼。

在業內人士看來，“白銀時代”行業分化加劇，房企融資能力成為競爭決勝的關鍵。尤其是時下流行的互聯網金融，目前看雖然只解決了房企融資的小缺口，更多是解決營銷渠道問題，但如果互聯網金融能夠規范化、規模化發展，未來或有利于推動房企轉型。

華遠地產總經理孫懷杰接受《財經國家周刊》采訪時表示，目前房企推出的互聯網金融產品并不盈利，費用甚至還會增加，但房企還在堅持的一個重要原因就是形勢所迫。

“現在客戶的思想已與以往不同，那時候客戶拎著錢就來買房，現在的客戶比你聰明多了，他見的也多。”孫懷杰說。

在孫懷杰看來，房企做互聯網金融會補貼部分費用，但“算大賬很劃算”：一是客戶忠誠度高了，原先有30%的老帶新客戶，現在能達到40%至50%，營銷費用節省了很多;二是客戶的美譽度高了。華遠互聯網眾籌產品推出后，客戶轉化率達10%至20%。

10月27日，綠地控股旗下“吉客網”啟動，宣布將串起實業、消費、服務等業務，打造一站式綜合金融服務平臺。

綠地集團副總裁、綠地金融董事長耿靖亦對《財經國家周刊》記者表示，“綠地吉客網的價值不在于這個網掙多少錢，它產生的價值在于把綠地的線下客戶資源連接起來，這個貢獻不是金錢能夠衡量的。”

他解釋，傳統地產銷售模式，賣一次房就什么也沒有了，“但一旦創造了一個場景，對方成為你的客戶，就可以終生為他提供服務，這個是一個價值維度的提升。”

戴德梁行北中國區策略發展顧問部主管王晨認為，房企推出的各類“寶寶”產品大都是與企業的產品相結合。其訴求，一是解決房企本身的融資問題及做各種配置;二是借互聯網金融給買房者提供更多的金融工具，讓購房者買房更靈活;三是純粹為了宣傳，實質是為了提高產品銷量。

但是，互聯網為房企金融提供了便捷性，互聯網并不能解決金融的本質問題，更不能解決房地產領域的基本問題。現有房企的互聯網金融嘗試并不具有顛覆性，只是一個“填縫”的功能。

中信證券分析報告就指出，短期而言，牌照和資本金規模是限制企業金融業務發展的因素，但從中長期看，對風險的識別和定價、人才和體系的建設，才是房企做金融能否成功的關鍵。這些是不是開發商的強項？恐怕現在還不能把問號去掉。