用“焦灼”形容地王不過分

一線城市抗風險最強，但開發(fā)商要想進入或留守一線樓市，除了高價拿地別無它途。

前一刻在火焰上跳舞，下一刻愁容爬上了額頭。近期在北京瘋狂拿地的開發(fā)商，正經(jīng)歷著有史以來的最嚴峻考驗。

11月19日，彭博報道稱，“由于土地的最終價格超過了預(yù)算”，華潤置地和招商局置地決定退出聯(lián)合華僑城拿下的北京史上總價第三貴的地塊。

實際上，在當天拿地后1小時內(nèi)，就已經(jīng)傳出華潤和招商有可能退地的消息。但這并沒有改變此后北京土地市場逢拍必出地王的火爆。

據(jù)北京市國土局官網(wǎng)發(fā)布的土地交易結(jié)果統(tǒng)計，自10月20日起的一個月時間內(nèi)，北京共成交25宗土地，成交樓面價全部刷新了區(qū)域最高價。

一個越來越明顯的事實是，隨著地王頻繁出現(xiàn)，“北京新上市商品房將全面豪宅化”，成了輿論關(guān)注的焦點，開發(fā)商的豪宅產(chǎn)品去化競爭也日益激烈起來。萬科集團原執(zhí)行副總裁、優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶感嘆：“實在不知道，這么多頂豪將會賣給誰？”

風險不僅僅考驗著開發(fā)商。接受《財經(jīng)國家周刊》采訪的多位業(yè)內(nèi)專家認為，隱性的風險也正在考驗地方政府。

目標客戶群你在哪？

11月18日下午，時隔6年之后，綠城拿下區(qū)域地王，重返北京市場。綠城與中交和平安組建聯(lián)合體，以總價57億元拿下北京門頭溝一宗土地，扣除公租房配建，樓面價達3.32萬元/平方米。

綠城執(zhí)行董事李青岸對媒體表示，最終成交的樓面價已經(jīng)超過拿地前一晚三家達成的3萬元心理價位，達到三方的心理極限。但是，這塊地三家勢在必得。拿地前，綠城、中交、平安已經(jīng)做了近2個月的準備，股權(quán)分割、誰來操盤都已討論明確。

李青岸說，按照拿地前預(yù)估的3萬元/平方米樓面價，加上建安、稅費等成本，項目最終成本價是4萬元多一點，如果周邊房價能賣到4.5萬元/平方米以上，盈利空間還是很大的。

而在最終以3.32萬元/平方米的樓面價拿地后，綠城負責此次拿地事宜的總經(jīng)理李駿則表示，“壓力還是大，未來項目房價會引領(lǐng)門頭溝”。

問題來了：目標客戶群在哪？

綠城一位高管表示，過去在北京北部做豪宅項目看得見客戶，但如今在門頭溝做豪宅，什么人會來買還沒有完全想好。李駿說，“這個項目拖不得”，因為土地溢價（升值）可能連資金成本都覆蓋不了，到明年11月，項目一定要產(chǎn)生貨值來支撐銷售。

《財經(jīng)國家周刊》記者了解到，為規(guī)避出現(xiàn)如華潤、招商、華僑城聯(lián)合體拿地后“解體”的風險，拿地前，綠城、中交、平安三方設(shè)置了防火墻，不能毀約。

一邊高價拿地王、一邊殫精竭慮的開發(fā)商，不止綠城一家。

10月30日，天恒、中糧、首創(chuàng)聯(lián)合體以總價85.95億元拿下北京豐臺區(qū)南苑地塊，扣除5.6萬平方米公租房配建，樓面地價超5萬元/平方米，是北京史上總價第二高地塊。

接受《財經(jīng)國家周刊》采訪的北京天恒置業(yè)集團有限公司地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理周興表示，“樓面價與其預(yù)期地價差不多”，但同樣要規(guī)避風險。“地塊不會做成超豪，要合理安排開發(fā)周期，精細化經(jīng)營。”

“大家可能對預(yù)期有期盼，但現(xiàn)在誰家日子怎么過心里都有數(shù)，拿完之后也暈。你期待下一個企業(yè)拍出更高的地價救你，但是他不來你就得等著。”華遠地產(chǎn)總經(jīng)理孫懷杰對《財經(jīng)國家周刊》說。

未來就是靠豪賭？

開發(fā)商大手筆拿地的理由被概括為三點：一是在全國房地產(chǎn)整體供過于求的現(xiàn)狀下，一線城市抗風險最強、最具市場活力、最有增長預(yù)期;二是開發(fā)商要想進入或留守北京樓市，除了高價拿地沒有別的選擇;三是拿地主角是國企尤其是央企，他們的融資相對容易，成本較低。

李青岸表示，在拍賣槌敲響后，接到了至少三家銀行的電話，有的提供開發(fā)貸，有的提供按揭貸，有的說一攬子統(tǒng)籌，有的還說可提供低至5%的開發(fā)貸利率。

過去綠城資金成本至少超過10%，加上7%-8%的稅費，3%-4%的管理費用，倒推計算樓面價，綠城將面臨虧本，但中交控股綠城之后，降低的融資成本讓他們膽子更大。

如李駿所言，明年土地溢價是否能夠覆蓋資金成本并沒有多大把握。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉也認為，豪宅產(chǎn)品運作周期長，如房企擴張的非理性與市場調(diào)整期相遇時，拿地王的企業(yè)就有可能陷入資金鏈斷裂的風險。

一位深諳北京樓市現(xiàn)狀的專家告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，今年前3季度，北京住宅投資增長為1%，施工面積同比增長為-4.1%，新開工同比增長-3.3%，這與市場銷售當中的熱鬧景象形成了鮮明反差。

問題又來了：開發(fā)企業(yè)投資意愿、拿地意愿是與消費側(cè)的需求相吻合，還是“賭”明天？據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計，疊加部分老項目，今后幾年北京售價預(yù)計超10萬元/平方米的豪宅項目將有50個、超過3000套的供應(yīng)。他們認為，北京樓市豪宅去化競爭壓力巨大。

周興也對《財經(jīng)國家周刊》記者坦言，聯(lián)合體拿地資金風險分擔并不是決定性的，現(xiàn)在市場競爭白熱化，要求開發(fā)商把項目做到極致，全鏈條線上都需要優(yōu)勢，不能在任何一個環(huán)節(jié)上出現(xiàn)短板，這才是決定性的。

對于地方政府來說，表面看土地出讓金進賬越多越好，但面臨的隱性風險同樣不容小覷。

上述北京樓市專家指出，北京住宅售價正將中等及中等偏下收入家庭驅(qū)離新房市場，轉(zhuǎn)而淪為新的“夾心層”或被政策保障的對象，這與政府設(shè)定的住房保障政策初衷不盡一致，“拉抱怨”的信號很可能讓政府兜底壓力增加。

一位國土系統(tǒng)專家對《財經(jīng)國家周刊》記者表示，北京高地價與過去一些年來北京城鄉(xiāng)建設(shè)過度依賴土地財政有關(guān)。商品住宅地價過高，勢必會帶動其他行業(yè)地價或用地成本的上升，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展、社會事業(yè)等各方面建設(shè)都會帶來不利影響。這或許是眼前拿到高額土地出讓金“喜事”之外，應(yīng)該想到的“愁事”。

“居住成本的上升會帶來所有產(chǎn)業(yè)成本的水漲船高，導(dǎo)致應(yīng)該保留的產(chǎn)業(yè)也外遷，最后降低的是整個城市的競爭力。”廈門市規(guī)劃委原主任趙燕菁對《財經(jīng)國家周刊》記者說。