中國需要為住房抵押貸款提供“保險”

住房抵押貸款保險 （mortgage insurance）， 又稱按揭違約保險 （mortgage default insurance），是一種既能提振住房需求又可抵御信貸風險的住房金融升級產品，近80年來，在美國、加拿大、英國、法國、瑞典、西班牙和澳大利亞等發達國家發展迅猛，近來也在墨西哥、菲律賓等多個發展中國家落地生根。它是由政府下屬或民營的抵押貸款保險公司，為銀行等金融機構發放的個人住房抵押貸款提供的履約保險。一旦承保的抵押貸款因各種原因出現了違約和止贖（抵押品贖回權喪失），商業銀行等貸方可根據保險合約，要求抵押貸款保險公司對違約造成的損失履行理賠責任。

發達國家住房金融體系的基石

在美國、加拿大等發達國家，任何住房抵押貸款，若被認定具有較高違約風險，都會被要求購買房貸違約保險，并以此作為是否發放貸款以及利息標準的重要前提。傳統上，首付是否到達房屋購買價或評估價的20%以上，被視為高風險按揭的分水嶺。但近幾十年來，隨著住房貸款保險機構的誕生、成熟和壯大，首付低于20%的家庭也有資格申請房貸了，前提是此類按揭需要購買住房抵押貸款違約保險，由此保護和補償銀行等金融公司此類房貸所具有的違約風險和信貸損失。

在美國，接近一半首付在20%以下的住房抵押貸款是由7個規模很大的專業私人按揭保險公司提供違約保險的。另一半則是首付極低和家庭收入也不高的住房貸款，主要是由聯邦政府下屬的房貸保險機構—美國住房管理局（FHA）為其提供違約保險，只是此類房貸的保險費用也相應高一些。在加拿大，無論家庭收入和貸款額度，所有的按揭保險主要由政府下屬的專業房貸保險公司，加上三家美國私人按揭保險商負責承保。

在現代國家，住房抵押貸款是個人和家庭購買住房最主要的融資渠道。抵押貸款保險則與之配套，已成為了西方發達國家保障住房金融市場健康持續發展的重要基石，并成功經受住了百年不遇的全球金融危機的考驗和洗禮。

金融危機中的表現

在美國，按揭貸款保險行業是唯一在2007-2009年金融海嘯中未受到重大破產困擾的與住房相關的金融行業，發揮了極其重要的危機中“救市”和危機后幫助房市復蘇的多項功能，并為銀行和其他金融機構賠付了約440億美元的違約損失。

在危機爆發前，絕大部分首付不足20%的次級貸款申請，因無法通過按揭保險公司的承保審核而想方設法“創造性”地鉆了法律的空子，進而繞過按揭保險公司，獲得了銀行等各類金融機構發放的抵押貸款，這也是次貸業全線崩潰、違約損失集中且慘重的一個主要根源。

危機爆發后，美國政府“救市”干預舉措中最為立竿見影的兩手恰恰是：通過聯邦政府下屬的房貸保險機構（美國住宅管理局），對即將違約的次級貸款提供重新貸款的違約保險；通過兩大政府支持的按揭金融巨頭（房利美和房地美）來加大購買優質按揭的流動性力度和寬度，但同時明確規定，首付不到20%的任何住房貸款，不得繞過私人按揭保險公司，唯有獲得了它們頒發的按揭違約保險證書，才能有資格被房利美和房地美考慮購買。

中國急需建立首家由政府主導的全國性房貸違約保險公司

上世紀90年代末，中國在啟動住房商品化和市場化的過程中，從西方引進了住房抵押貸款。此后，住房抵押貸款在中國由無到有，逐漸形成了巨大的市場，幫助無數中高收入階層的家庭購買了自己的住房，從而極大地推動了國家經濟的發展，提高了人民的住房消費水平。但是，住房抵押貸款有著與生俱來的違約風險，這類金融風險通常在按揭或房市大漲之后集中出現。此外，房地產業和經濟發展都存在周期性，無法排除房價大跌或大量失業的可能性—而在這些情況下，會出現大量按揭貸款違約以及抵押品（房屋） 贖回權被銀行收走的結果。既然無法完全規避違約風險，中國就應該盡早建立一個按國際規范設計和管理、由政府主導或投資的全國性住房抵押貸款保險公司，以合理有效地防范和減少可能出現的大面積違約風險，從而避免對中國金融市場的穩定性產生災難性的影響。

同時，由于中國的金融機構多年來堅持首付30%（甚至40%）以上的房貸標準，無數剛需強烈但存款不足的家庭、特別是中低收入者只能無緣按揭，望房興嘆。這不符合社會正義原則，因此社會和政府有責任幫助這部分人群共享按揭這一重要金融資源。同樣重要的是，這些人群恰恰是中國房地產市場健康發展應該倚重的主力軍。他們數量巨大卻被排斥在房貸市場之外，這是中國近年來房市低迷、后繼乏力以及多年來中國房價被高收入的炒房投機者左右的重要原因。

雖然中國已做過一些努力和嘗試，但迄今為止，在既能滿足中低收入家庭的購房剛需又能有效管控按揭違約風險的體制建設上，基本上還是一片空白。2004年，由時任中國建設部首席經濟學家兼房地產司司長謝家瑾女士和中國人民銀行貨幣政策司司長戴根有先生率領的中國房地產金融高級代表團訪問了美國和加拿大。此行的目的就是專程調研美加兩國的按揭違約保險體系。當時，筆者受美國聯邦政府住房和城市發展部的委托，邀請和組織了十幾位美國住房按揭貸款保險和證券化領域的頂尖高管、官員和學者接待了中方代表團。這應該是中國在按揭違約保險領域所做出的第一次重大努力。

目前，散布在中國各地的住房置業擔保公司，算是有些接近于西方按揭違約保險公司的金融實體。但是，兩者存在本質的區別。中國的此類公司主要是為政策性的低息公積金貸款提供逾期擔保，而公積金貸款在中國住房抵押貸款市場中只占很小的一部分，中國絕大部分的住房抵押貸款，則是迄今還沒有得到違約保險保護的商業性住房按揭貸款。其次，公積金貸款違約風險低，而低首付高風險的商業性按揭是西方按揭保險公司的重點。再者，這類擔保公司都是地方性質的，非跨地區全國性的。此外，它們規模不大，資本儲備金的抗災能力有限，也缺乏政府的統一監管。一旦某地或全國爆發大規模的經濟衰退或者房市深度下滑，隨之出現的大量按揭違約（“斷供潮”），極可能使這些擔保公司無力應對，難免重蹈美國第一代按揭保險機構的覆轍—上世紀30年代，美國所有50多家規模不大、地方性的按揭保險公司在“經濟大蕭條”期間全部破產倒閉，無一幸存。

中國建立按揭違約保險市場現實可行

考慮到目前西方國家的按揭保險主要針對的是首付比例20%之下的房貸，建立中國的按揭違約保險體系是否現實可行呢？答案是肯定的。

首先，在幾乎所有西方發達國家的住宅金融發展史上，對按揭的首付要求曾經普遍很高。例如，美國在1930年代“經濟大蕭條”之前和期間的房貸首付門檻均為至少40%。即便到了1950年代初期，加拿大的首付要求仍為25%以上的首付。隨著這兩個國家于1934年和1954年分別成立了全國性的住房抵押貸款保險機構（或公司），首付要求才降低至20%以下，中低收入家庭的住房和信貸市場也隨之出現了迅猛而健康的發展。中國目前正處在上述國家經歷過的住房金融改革轉型的關鍵時刻，中國同樣可以通過建立一個全國性的、資本充足的大型按揭保險公司，提供多樣化的違約保險產品，并逐步和適當地降低目前過高的首付比例要求。

其次，目前中國一些地區出現了經濟下行、樓市不穩、房價下跌和“斷供潮”的結構性風險的先兆，有可能導致房地產市場長期不振、房貸市場的巨大違約風險。防范和減免這些風險無非有三種方法： 1.大幅減少住房貸款的發放量；2.將目前本已很高的首付比例（30%） 進一步提高到40%～50%；3. 允許銀行等房貸金融機構將最低首付要求從30%降低到20%（以后可降到15%），同時成立一個資本金充足的大型全國性按揭保險公司，為這類按揭提供違約保險。前兩種方法都已嘗試過，但副作用極大。可以說，中國的住房金融發展到今天，的確已遇到了發展的“瓶頸”。突破這種“瓶頸”的有效途徑唯有通過第三種方法。

從目前情況分析，中國實際上已經存在一個首付比例在15%～30%之間的潛力巨大的按揭保險市場。如果政府決定在中國建立住房抵押貸款的違約保險體系，將會產生重大和深遠的影響。 中國消費者（特別是中低收入家庭）對住房的合理需求將得到極大和持續的提振，住房市場將能獲得結構性的穩定發展，與房地產和抵押貸款相關的金融、建筑、材料、家電家具、交通等數個行業將因為新鮮血液的注入而獲得空前的發展，無數中低收入家庭的消費能力得到釋放。與此同時，中國在住房金融風險的防范、分散和最小化方面，將從此獲得一種體制性的保障，從而在金融領域的深化改革上邁出堅實的一步。