地產(chǎn)“混業(yè)”新戰(zhàn)

聯(lián)姻金融業(yè)、搭車“互聯(lián)網(wǎng)+”，傳統(tǒng)房企的商業(yè)模式已在悄然生變。

進入2015年之后，走在向輕資產(chǎn)之路轉(zhuǎn)型的房企將地產(chǎn)之外的金融攤子越鋪越大，并且有了更豐富的內(nèi)容。例如，去年收購民生證券等四家金融機構(gòu)，后又入股中民投和民生信托的泛海控股集團近日宣布成立民金所正式備戰(zhàn)互聯(lián)網(wǎng)金融。

細究之下，越來越多的房企一改過去僅僅選擇控股或者入股銀行的單一方式，轉(zhuǎn)而將其金融戰(zhàn)略從“地產(chǎn)的金融”升級為“金融的地產(chǎn)”，開始進行資產(chǎn)證券化的嘗試。

“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”

4月13日，阿里旗下的螞蟻金服推出了首款房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品—地產(chǎn)寶，據(jù)悉該產(chǎn)品掛牌僅半個小時便宣布告罄。這款遭遇“秒殺”的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品其基礎(chǔ)資產(chǎn)包的提供來自新晉“房企一哥”綠地集團，這也是綠地集團的“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”模式的首秀。

目前來看，綠地集團推出的“地產(chǎn)寶”和市面上的各類“寶寶們”并沒有本質(zhì)上的差別。據(jù)了解，其首期上線產(chǎn)品的試水金額只有2億元，以綠地位于江西省南昌市的棚戶區(qū)改造項目為基礎(chǔ)資產(chǎn)。此外，這款號稱是保息無風(fēng)險的產(chǎn)品的年化收益率為6.4%，而對于投資者來說8%以下的回報率并不算樂觀。從這個角度來說，地產(chǎn)寶能帶來多大的顛覆尚需打個問號。

不過，在綠地集團看來，此款寶寶有別于市面上的P2P平臺，負責(zé)此款金融產(chǎn)品運營的綠地香港董事會主席兼行政總裁陳軍曾就此介紹稱，“地產(chǎn)寶”肩負著更重要的使命，它將聚焦于不動產(chǎn)物業(yè)的證券化。

據(jù)了解，綠地除了與阿里巴巴開展線上合作之外，后來平安旗下的陸金所也加入進來作為地產(chǎn)寶的分銷商。未來地產(chǎn)寶的第一步目標交易量為100億元，成熟期規(guī)模將突破500億元，而按照綠地集團的中期規(guī)劃，到2020年將達到800億元的規(guī)模。

綠地集團的思路是地產(chǎn)寶將不僅僅局限于綠地的自有項目，而是要建設(shè)成為互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺，通過產(chǎn)品設(shè)計、包裝，將社會閑散資金、機構(gòu)資金與地產(chǎn)項目實行對接，以此搭建起個人投資者與中小房企的資源配置平臺，為中小企業(yè)提供資金解決方案。

有消息人士對記者表示，綠地在“地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”領(lǐng)域的野心很大，目前綠地集團整合旗下交易所、財富管理公司、第三方支付、征信等平臺成立互聯(lián)網(wǎng)金融事業(yè)部就是一個很好的例證，意在劍指令外界艷羨的全金融牌照的獲取。

事實上，綠地并不是唯一關(guān)注互聯(lián)網(wǎng)金融的開發(fā)企業(yè)。

不久前，因與知名地產(chǎn)人毛大慶合作而名聲大噪的鴻坤地產(chǎn)所打造的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“乾坤袋”也即將上線。

據(jù)接近鴻坤的業(yè)內(nèi)人士透露，“乾坤袋”通過實行“社區(qū)+供應(yīng)鏈+產(chǎn)業(yè)”的組合，將成為中國首個聚焦社區(qū)深度金融服務(wù)的平臺。據(jù)了解，“乾坤袋”通過與毛大慶的優(yōu)客工廠合作，可以直接對接優(yōu)客空間的投融資需求，以幫助企業(yè)解決資金問題。

無獨有偶，上述這兩款金融產(chǎn)品都在致力于解決中小房企融資難的問題。對此，東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示，房地產(chǎn)是高度依賴融資的行業(yè)，而隨著互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，未來地產(chǎn)服務(wù)商可能會逆襲地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，他認為“O2O+P2P”將是這個行業(yè)未來的方向。

轉(zhuǎn)型倒逼

在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的下半場，互聯(lián)網(wǎng)金融漸成為萬達等商業(yè)地產(chǎn)商、萬科等住宅開發(fā)企業(yè)、以及世聯(lián)行等中介機構(gòu)拓展地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的重要組成內(nèi)容。

據(jù)了解，目前針對地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺存在常規(guī)的P2P、P2W、眾籌、供應(yīng)鏈金融、社區(qū)O2O等幾種不同的模式。這其中，房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)結(jié)多數(shù)局限在產(chǎn)業(yè)鏈下游的營銷環(huán)節(jié)，與金融的關(guān)系主要體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)鏈上游的融資，以此形成一個房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融生態(tài)閉環(huán)。

最早令業(yè)界熟悉房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融概念的是萬通自由筑屋與眾籌網(wǎng)合作的眾籌筑屋模式。目前“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的眾籌模式分為兩類，一類是從拿地階段開始的眾籌，據(jù)預(yù)測可以為項目節(jié)省13%-18%的平均資金成本和約5%左右的營銷費用，同時為購房者讓利20%左右。還有一類是銷售和投資階段的眾籌，即將大額不動產(chǎn)投資轉(zhuǎn)變?yōu)榈统杀尽⒌烷T檻、高靈活度的互聯(lián)網(wǎng)金融投資，提升市場參與度。

據(jù)了解，眾籌筑屋屬于第一種，即購房人從土地階段就參與到項目之中。“例如，在北京東三環(huán)附近有一塊地，參與者眾籌資金之后，對位置戶型價格配套服務(wù)提出要求后，后臺響應(yīng)，后續(xù)再報備、報建進行配合，然后執(zhí)行定制。”眾籌筑屋股東之一萬通集團董事長馮侖如此形容這款產(chǎn)品。

馮侖稱，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融的出現(xiàn)在住宅行業(yè)的拐點時期，當(dāng)前規(guī)模開發(fā)和大規(guī)模銷售已經(jīng)相對飽和，下一步房企之間的競爭重點自然由地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向地產(chǎn)服務(wù)商。

盡管如此，外界仍然對于房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融這一模式顧慮重重。不少業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)做互聯(lián)網(wǎng)金融只是一個看起來很美的故事。很多人甚至擺出當(dāng)年德隆系轟然倒塌的故事來試圖冷卻開發(fā)商瘋狂追逐互聯(lián)網(wǎng)金融的熱情。

十幾年前，一個地處西北邊陲的小公司通過資本運作最后發(fā)展成一個控制資產(chǎn)規(guī)模一度超過1299億元的金融和產(chǎn)業(yè)帝國—德隆系。彼時，地產(chǎn)公司正在跨界金融的擴張模式中不亦快活，然而狂歡之下，德隆系卻在剎那間葬于資金黑洞，包括復(fù)星集團在內(nèi)的很多地產(chǎn)公司受此波及，紛紛陷入財務(wù)危機。

一位分析人士對記者表示，決定“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)金融”模式成敗的重點就在于對投資者權(quán)益保障、以及合理的退出機制的設(shè)計完善。“這也是為什么當(dāng)前中小開發(fā)企業(yè)鮮少涉足互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域的原因，在當(dāng)前沒有一個確定的成功案例可以效仿的情況下，對于這些企業(yè)來說互聯(lián)網(wǎng)金融可謂充滿了風(fēng)險。”

輕資產(chǎn)進化

而在房企拓展互聯(lián)網(wǎng)金融模式的背后，還隱藏著深層考慮，就是對房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化市場的探索。綠地集團董事長張玉良在地產(chǎn)寶問世時直言，綠地的“地產(chǎn)寶”是對房企自主試水資產(chǎn)證券化的大膽嘗試。

在很多業(yè)內(nèi)人士看來，這反應(yīng)了房地產(chǎn)行業(yè)本質(zhì)上的變遷。即從“開發(fā)時代”進入“金融時代”。房地產(chǎn)投資不再僅僅是住宅開發(fā)、商用地產(chǎn)開發(fā)，還包括日漸崛起的大宗物業(yè)投資、私募基金投資、資產(chǎn)證券化投資等金融資本領(lǐng)域的交易。

博貸網(wǎng)CEO宋光輝對記者表示，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場持續(xù)下行之下，項目開發(fā)中的融資難問題日益凸顯，當(dāng)銀行已經(jīng)不足以負擔(dān)其融資需求的時候，房地產(chǎn)企業(yè)自然會投向資產(chǎn)證券化的藍海。

據(jù)了解，截至2014年底全國逾70萬億的信貸余額中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為15萬億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.5萬億元，按照上市銀行60%抵押質(zhì)押類貸款的比重估算，如果全面啟動資產(chǎn)證券化，那么未來RMBS（住房資產(chǎn)證券化）業(yè)務(wù)對接的基礎(chǔ)資產(chǎn)總量將達到10萬億元的“大蛋糕”。

事實上，早前就有包括萬科在內(nèi)的一些企業(yè)通過資產(chǎn)證券化的手段解決商業(yè)運營中的資金瓶頸問題。例如，萬科曾經(jīng)和私募投資基金凱雷合作，成立資產(chǎn)平臺公司，對商業(yè)地產(chǎn)進行資本化，未來以資產(chǎn)證券化形式退出，以此為萬科打造在住宅業(yè)務(wù)之外的另一個百億級的盈利來源。

當(dāng)前在互聯(lián)網(wǎng)等輕資產(chǎn)公司試圖進行重資產(chǎn)運營的同時，以房企為代表的傳統(tǒng)行業(yè)卻希望通過資產(chǎn)證券化，重塑產(chǎn)業(yè)價值鏈以實現(xiàn)輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型。分析人士認為，要想實現(xiàn)輕資產(chǎn)運營，需要企業(yè)對整條供應(yīng)鏈有較強的把控能力，在這一點上，像萬達集團和萬科集團這樣的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)或許不存在問題。然而卻并不是每一家房地產(chǎn)企業(yè)都有這樣的操控產(chǎn)業(yè)鏈的能力。不過該分析人士也表示，目前來看房企輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型趨勢不可避免，其最大的好處是房地產(chǎn)企業(yè)可以把重點回歸到產(chǎn)品本身上，而不是受資金和土地問題的困擾。