綠色建筑模式下的房地產融資研究

摘 要 隨著霧霾等環境污染問題的日益嚴重，人們投入更多的精力于環境的治理與保護上，節能減排已然成為各行各業的必選之路。在我國，建筑垃圾及建筑業的能源消耗量占據不小比重，發展綠色建筑迫在眉睫。房地產的相關政策以及央行政策的不斷出臺，使得本就蕭條的房地產市場更加寸步難行，房地產開發商的融資難儼然成為最棘手問題。

關鍵詞 綠色建筑 房地產開發 融資模式

一、在我國，房地產融資渠道主要有三大分類

1、銀行貸款

銀行貸款是房地產開發企業直接向銀行及非銀行金融機構借入的用于房地產開發與經營的各種國內貸款，包括銀行直接向房地產開發企業發放的房地產開發貸款和流動資金貸款。前幾年，由于居民住房需求量很大，房地產企業和宏觀經濟的景氣指數上升，房地產企業的抵押物可以是其所有的土地和房屋，銀行對房地產企業的貸款政策相對寬松，其幅度也相應的提高。在國內，房地產市場的整個運營狀況來看，其資金的主要來源是通過銀行的房地產抵押信貸資金為主。但，隨著我國商業銀行體系的不斷完善，以及我國房地產業宏觀調控體系的完善，銀行業對房地產業的貸款條件及規模也越發理性。近些年，我國房地產市場泡沫的不斷涌現，央行相繼出臺一系列關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款的限制性文件，而房地產市場的貸款維持時間比較長，屬于中長期貸款，出于風險方面的考慮，各家銀行對房地產開發貸款也更為慎重。一系列的制度性變化使得開發商籌集開發資金的渠道越來越狹窄，目前已經有一些處境困難的小房地產公司，為了避免破產而積極尋找大企業收購。

2、證券融資

通過發行債券的方式融資：由于中國的企業債券市場運作機制不完善，近年來國家對企業債券的發行始終控制得比較嚴格。其中房地產項目因其具有的資金量大、風險高以及流動性差等特點，獲得發行債券的機會就更為不易。

房地產上市融資經歷了從1993年的社會及政府部門的鼓勵與支持到1994年出臺的一系列政策控制其上市再到1997年禁止房地產市場上市的融資渠道這一階段。

3、其他融資渠道

從上個世紀九十年代中期我國國內資金較短缺開始，外資成為了各個房地產企業資金的重要來源之一。信托公司有著籌措資金靈活及廣泛、風險分散等特點，也是房地產融資的渠道之一。另外，房地產開發商本身的自有資金、房地產前期開發過程中通過預售回籠的資金及其相關企業的資金往來也是其融資渠道。

二、房地產業融資中存在的問題

1、房地產開發貸款形式有待改進

國內主要有三種形式：第一種是房地產開發流動資金貸款，其主要用于為了補充計劃中的項目建設所需要的流動資金；第二種是房地產開發項目貸款，其主要用于為了提供在開發的項目建設所需要的流動資金；第三種是房地產抵押貸款，其主要是房地產開發商用其所有的土地使用權及房屋作為抵押對象向銀行取得貸款。這三種貸款期限都很短，無法適應房地產開發周期的需要。從這一角度上說，我國房地產金融市場化的程度有待提高，相應的房地產貸款方式也有待創新和拓寬。

2、上市困難，股權集中優勢不明顯

中國證監會的規定，使得房地產公司上市困難，房地產項目從開發到竣工驗收需要兩三年時間，并且房地產項目的預售額在項目完工前不可算作企業利潤，使得房地產企業幾乎不能達到上市的要求。

3、外資利用率不高

成熟的企業為防止利潤外流，保持企業的控制權，避免股權的稀釋，企業融資選擇總是先使用企業內部資金，在內部資金不足且條件允許的情況下才會使用外部資金。

三、綠色建筑開發融資模式

1、綠色建筑開發具有正的外部經濟性

綠色建筑的開發，由于使用了綠色、節能、環保的技術和建材，能夠減少污染、降低能耗、改善生態環境，在當下社會環境中受歡迎程度較高，因此在綠色建筑的開發過程中，所有社會成員都能從中獲得直接或者間接的效益。

2、基于政府激勵的綠色建筑融資模式

開發商作為市場經濟的主體，其主要目的就是為了增加更多的利潤，卻放松了應該付出的相應的社會責任。因此，政府必須采取一定的激勵措施來激勵開發商實現其社會職能，提高開發商的內部生產能力，以使房地產開發商能夠在同等條件下有更多更好的社會產出。政府可以采取對開發商開發的綠色建筑提供相應的補貼，使得其開發利潤達到最大化，從而調動開發商的積極性，增加其生產能力，進一步擴大綠色建筑產業規模。

四、結論

政府應盡量消除影響企業社會產出的外部不確定因素，給綠色建筑開發商的社會產出提高好的配套服務，以確保企業進行社會性活動時能產生相應的社會產出。

出臺綠色建筑開發融資優惠政策。對符合綠色建筑設計標準的項目在融資方面實行一定的寬松政策，可以增加授信額度、降低貸款的利率，支持綠色建筑開發，不斷提高開發商的積極性。

政府可以對開發商開發的綠色建筑提供補貼，使得其開發利潤最大化，以此來調動開發商的積極性，增加其生產能力，進一步擴大綠色建筑產業規模；在規劃審批過程中，應適當提高綠色建筑的容積率標準，同樣可以起到降低開發商成本的作用；同時，出臺綠色建筑開發貸款優惠政策也會激勵開發商進行綠色建筑。

（作者單位：遼寧博華房地產土地評估有限公司）