房屋評估過程中無形損耗以及價值分析

[摘要]在成本法所能估價的實踐過程中，主要是以重置成本減損耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素對建筑物價值產生的負面影響，則隱含了這樣的前提：重置成本是代表同類建筑中的功能最佳狀態、外界因素對建筑物最有利影響之下的市場價格。本文對房屋估價中的無形損耗做進一步探討，研究成本法在無形因素價值影響處理中的缺陷，嘗試建立一種全新的技術思路來彌補傳統成本法的不足。

[關鍵詞]房屋評估；無形損耗；價值分析

一、重置成本的經濟含義和特點分析

1.重置成本（重建成本，以下統稱重置成本）是市場價值。成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新狀態的房屋所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，并非絕對意義上的成本，而是房屋的市場價值。

2.重置成本是市場上可以接受的公平重新建造價格。建筑物的重置成本是建造某一類建筑物的典型成本，而非實際成本，是在正常市場狀況下建造該類建筑物最可能的成本，也稱公平成本。

3.重置成本并非同類建筑中功能效用最佳狀態下的價格。成本法依賴于替代原則，根據替代原理，現有房地產的價格可以由新建一個相同效用的替代品的成本來衡量。因此，重置成本是該類建筑目前效用下的成本。但嚴格來說，成本與功能效用之間并無絕對的正相關關系，建筑物部分功能效用，如采光、通風、朝向、平面布局主要取決于建筑設計，與其建造成本無必然關聯?！?br>