房屋評估過程中無形損耗以及價值分析

[摘要]在成本法所能估價的實踐過程中，主要是以重置成本減損耗的形式修正建筑物功能缺陷和外界因素對建筑物價值產生的負面影響，則隱含了這樣的前提：重置成本是代表同類建筑中的功能最佳狀態、外界因素對建筑物最有利影響之下的市場價格。本文對房屋估價中的無形損耗做進一步探討，研究成本法在無形因素價值影響處理中的缺陷，嘗試建立一種全新的技術思路來彌補傳統成本法的不足。

[關鍵詞]房屋評估；無形損耗；價值分析

一、重置成本的經濟含義和特點分析

1.重置成本（重建成本，以下統稱重置成本）是市場價值。成本法中的“重置成本”是重新取得或重新建造全新狀態的房屋所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，并非絕對意義上的成本，而是房屋的市場價值。

2.重置成本是市場上可以接受的公平重新建造價格。建筑物的重置成本是建造某一類建筑物的典型成本，而非實際成本，是在正常市場狀況下建造該類建筑物最可能的成本，也稱公平成本。

3.重置成本并非同類建筑中功能效用最佳狀態下的價格。成本法依賴于替代原則，根據替代原理，現有房地產的價格可以由新建一個相同效用的替代品的成本來衡量。因此，重置成本是該類建筑目前效用下的成本。但嚴格來說，成本與功能效用之間并無絕對的正相關關系，建筑物部分功能效用，如采光、通風、朝向、平面布局主要取決于建筑設計，與其建造成本無必然關聯。

4.重置成本不能體現建筑物在最高最佳使用方式下的價格。具有一定建筑特征的房屋建成后，成本已然定數，建成后的房屋做何用途（假設該建筑具備多重用途），只是所有者對其選擇的一種獲利方式，與重新建造該建筑物的成本價格并無必然聯系，相同重置成本的建筑物可作不同用途使用。房地產估價遵循最高最佳使用原則，重置成本不能必然體現建筑物在獲利最大使用方式下的價格。

5.重置成本是長期均衡市場狀態下的價格。成本法的價值觀具有內向性，獨行于外部市場環境（包括產品市場和投資市場），成本法沒有考慮競爭原則和供求原則，隱含了這樣的假設-長期市場均衡假設。即在運用成本法時必須承認估價結果的適用環境是一個處于均衡狀態的房地產市場。

二、影響建筑物價值的因素和無形損耗之間的關系

由于成本法估價的思路是房地分估，價值合一，有必要將房地產總體價值影響因素表現在土地和建筑物上的作用加以區分。同時，成本法中大部分無形或非成本因素對建筑物價值的影響，是以無形損耗的形式來體現的，所以有必要將各種因素引起的無形損耗加以區分，在估價時才能避免因素影響效果的重復計算或漏算。

1.物質影響因素與無形損耗.影響土地價值的物質因素包括位置、尺寸、形狀、地質、地形、地勢、植被、氣候、景色、生態和污染程度等。開發的資源，如公共設施、基礎設施、開發程度等也是決定土地價值的自然影響力。影響建筑物的價值的物質影響力則取決于建設質量以及設計與環境的適應性和一般性。如建筑物外觀、結構、布局、設備、施工質量和適用性，以及整體款式、造型與周圍環境的協調程度等。由于建筑物的功能性貶值體現建筑技術的提高和消費者偏好的改變對建筑物價值造成的影響，所以以上因素對建筑物價值的影響主要通過建筑物的重置成本和物質性損耗、功能性損耗來體現。

2.經濟影響因素與無形損耗.經濟因素反映房地產對攝取經濟和區域經濟的適應性。包括供求因素、物價因素、購買力水平、利率因素、政府經濟干預等，主要體現在市場供求對房地產的影響上。以上經濟因素共同作用于構成房地產商品的土地和地上建筑之上，所以，筆者認為建筑物的經濟性損耗應主要反映由于外界經濟因素的變化對建筑物價值的影響。

3.政府影響因素與無形損耗.政府因素影響房地產價格的制度、政策、法規方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市規劃、稅收政策和市政管理等。從微觀層次上看，城市規劃中主要規定土地用途、容積率、覆蓋率等指標，完全是作用于土地資產上的因素，所以，成本法中將土地用途的改變、城市規劃對土地的不利影響界定為建筑物的經濟性損耗影響因素是不嚴謹的。經濟性損耗經常被認為是房地產的不可移動性在周圍環境變化時造成的結果，如土地用途的改變、四周房地產的使用不協調、道路、機場產生的塵土和噪音等，但是這種價格下降和上升的實質是地價的變動，而不是建筑物價值的變動。

三、無形因素對建筑物價值的影響分析

成本法中的物質、功能和經濟損耗是與代表所在位置的最高最佳用途的全新建筑物相比而得出的，現有成本法估價理論將各種無形或非成本因素的影響均歸結于對其重置成本的折減，則隱含了這樣的前提，即重置成本是代表物質上的全新狀態、同類建筑中的功能最佳狀態、外界因素對建筑物最有利影響之下的供求平衡市場價格。基于上文的分析，重置成本更多地體現一種平均而非最佳狀態的價格，在房屋功能優于一般建筑物或外界因素產生有利影響時，各種無形或非成本因素的影響會在重置成本的基礎上增加建筑物的價值，即成本法估價中，也要考慮功能和經濟性因素對建筑物價格的有利影響。傳統成本法中對無形和非成本因素價值影響處理方法具有以下不足：

1.建筑物的無形價值在成本法中得不到完整體現。房地產交易的對象是完整的房地產商品，商品房地產的市場價值內涵是包括其實體價值和無形價值在內的綜合價值。按照成本法的估價原理，只有部分成本影響因素對無形價值的影響可包含在重置成本中，而大量非成本因素產生的建筑物無形價值，如歷史文化價值、品牌優勢并不能得到體現。

2.不能準確區分成本相近、功能效果迥異的建筑物之間的價格差異。假定同一地區的類似住宅，由于設計方案的不同，其中一個缺少視覺和聲音方面的私密性、通行、進出車庫明顯不便、通風不好，另一個有很好的視覺和聲音方面的私密性、通行和車庫位置非常方便、通風良好。兩處結構重置成本基本相同，在成本法估價中對住宅一做了功能損耗調整，由于重置成本非該類住宅在最佳功能效用下的成本，那么也無理由不對住宅更好地功能效用提出增值調整，相信消費者能夠并且愿意接受這種價值差異。

3.不能體現環境因素和經濟政策對建筑物價值的積極影響。市場價值原理中的環境影響原理指出：房地產價格受到周圍環境的影響，與周圍環境協調的房地產具有較大的市場價值，反之則削減價值。與周圍環境的協調程度在功能性損耗中既然能被作為折減建筑物價值的要素之一，同樣也應成為增加其價值的因素之一。

參考文獻

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