談城市規劃中可持續發展問題

【摘 要】城市規劃是以規劃方案為手段對城市中的土地利用進行合理控制，為城市的空間布局與空間發展開展合理的組織，創造適宜人們居住的良好城市環境及生產環境，滿足社會各方的經濟發展需要。房地產開發能夠把多種原材料進行組合或再創造，為人們提供能夠滿足多方面用途的建筑物的活動，是一個將土地開發轉變為房屋的過程。

【關鍵詞】城市規劃；房地產開發；可持續發展

城市規劃是通過多方面的方式方法對城市進行改造，達到實現人們對物質文化生活的更高追求的要求，房地產開發是當前社會開展城市規劃的重要手段之一，這是為實現城市規劃與城市建設而從事的土地開發活動。下文將對城市規劃與房地產之間存在的聯系以及二者之間的特點進行分析，讓更多的人了解城市規劃中的可持續發展問題。

1.城市規劃與房地產開發內在聯系

城市規劃是以規劃方案為手段對城市土地進行合理利用與控制，為城市的空間布局與空間發展作出合理組織，創造出一個良好的城市生活與生產環境，滿足社會各界對經濟發展的需要。而房地產開發恰恰能夠把多種原材料進行組合，向人們提供多種用途的建筑物的活動，將土地開發轉變為房屋。在一定程度上說，二者處于城市建設的兩個階段，它們共同的目的都是為城市服務并創造出良好的生活與生產環境，滿足人們的需要。城市規劃作為一個城市的房地產開發的主體地位，指導并制約著城市的房地產開發，城市規劃需要依靠房地產開發作為手段來實現繪制出城市發展的藍圖，針對開發過程中不斷出現的新情況進行調整與補充，兩者是密不可分的關系。

房地產業作為城市中的形態產業，其興起與發展均與城市地域息息相關。它集中于人群聚集密集的城市地區，伴隨工業化與城市代的發展不斷進步著，隨之形成了獨立的產業。房地產業主要在城市形態中體現出了其在社會的經濟實踐活動中的主要作用。由此可見，房地產業的發展是同城市的發展并行的。但是，目前我國在房地產業的運作中，起步晚、基礎差是當前的主要問題，所以與城市的發展具有諸多不協調之處。長期的滯后緊接而來的是短期的過熱，雖然現在已經得到調整，但是仍然存在許多不協調的狀況。在這之中，城市規劃和房地產業不協調性的問題依然是這之中較為突出的方面。只有采取適當的措施，才能將地域性強的房地產業的發展與城市規劃的發展進行良好的互動，更好的將房地產業中基礎性與先導性的作用發揮得淋漓盡致。本文就該問題具體進行分析，從如下幾個方面開展研究。

2.城市規劃與房地產開發的特點

政府干預城市規劃，由政府部門組織與編制規劃方案，方案具有較強的計劃性與政策性，并且考慮到城市發展中的長遠與整體利益。房地產開發的進行以企業或者個人為主，以獲取更大利益為目的，受到市場經濟的規律制約。正是這一特點，決定了城市規劃及房地產開發的不同。

（1）城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。它尋求城市發展的整體最優模式，對某一特定地段，某一特定行業的發展往往不是最優，甚至可能是極為不利。房地產開發是個體經濟行為。開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。如果缺乏規劃管理，其開發活動很可能造成交通擁塞、環境污染、缺少公共設施等問題。

（2）城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為我國城市總體規劃的年限一般為20年，即城市規劃最終形式表達為20年以后的城市物質形態，城市長期發展利益為其重要依據。而對城市土地投資者和開發商最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，過分強調短期效益，則可能加重未來城市的負擔和損害城市公眾利益。

3.市規劃與房地產開發的關系

（1）對于城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須要接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。

（2）城市規劃指導和促進房地產開發建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。合理的城市規劃也能增強投資者的信心，促進房地產開發的發展和形成一批開發“熱點”。

（3）城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段房地產成片開發必須經過總體的規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較 高層 次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生活生產的需要。

4.我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現

目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。

過度開發在追求收益的經營目標驅動下，往往會造成一些地段內的進度的開發見的是居住片區的開發或改建過程中，開發部門為提高出房率，對住宅間距 一壓再壓，盡可能增大建筑密度，簡單的行列式密集排列，往往導致居住區面貌單調，日照不足，居住環境質量下降等。

對公共開發的冷落公共設施是城市發展的基礎和必不可少的前提，為社會的利益服務。但以市政設施、綠化、道路等公用設施為主體的公共開發，由于沒有直接的經濟效益，因而沒有開發部門主動進行投資。

5.城市規劃應加強對房地產開發的管理

必須增強規劃的超前意識。城市規超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。還要增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城市規劃法》為依據，制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。

6.結語

城市規劃不僅要充分考慮到開發者的利益，還要不斷增強規劃的彈性與應變能力，使其在市場經濟中發揮作用。城市發展過程中城市規劃不具有開發決定權，因此要不斷研究房地產經濟，充分將城市規劃的“龍頭”作用體現出來，不斷帶動房地產的開發與城市建設發展進程，將規劃設想實際應用在建設之中。此外，我國當前的城市規劃體制依然不完善，難以解決現實中的沖突。所以在今后的發展建設中，需要增強城市規劃中的彈性及應變能力，以解決城市建設與房地產開發中不斷出現的新情況，對規劃作出充分調整與補充，實現共同發展。

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