房地產企業成本管理與控制的研究

【摘 要】成本管理與控制是房地產企業最重要的管理活動之一，它的成功與否不僅影響到房地產企業的經營績效和市場競爭力，同時也將影響到房地產企業的發展與生存。在企業總體收入維持基本不變的情況下，要保證收支平衡或者想獲取更多盈利，成本的管理與控制就顯得尤為重要。

【關鍵詞】房地產企業；成本管理；控制

在我國，房地產是一個新興起來的行業，處于該行業的企業運營時間都相對比較短，業界知名的萬科、保利、萬達、大華等大企業也都是二十世紀80 年代才成立運營的。這些企業一方面由于運營時間短，管理經驗難免不足；另一方面，近些年國內房地產行業持續升溫，越來越多的投資者因為這個朝陽行業豐厚的利潤而擠身進入，使該行業的競爭越演越烈。房地產企業要想在這硝煙彌漫的市場競爭中得到長久的發展和生存空間，首先必須保證企業的收支達到平衡，這也是所有企業持續生存的最基本要求。

1.我國房地產企業在成本管理與控制的現實意義

在如此激烈的市場競爭中，哪家企業能在保證房產質量的同時，做好成本的管理與控制，降低房產開發成本，它就能在這場競爭中拔得頭籌。這就對房地產企業的經營控制活動提出了更進一步的要求。成本管理與控制是現代化企業經營管理活動的一個重要分支，具有較強的綜合性，成本管理與控制的績效是衡量企業各項管理活動成果的重要指標之一。因此，房地產企業的成本管理與控制的研究具有重要的現實意義。

2.我國房地產企業在成本管理與控制方面的現狀分析

我國房地產企業在成本管理與控制的探索道路了行進了二十多年，目前，在理論方面，已經形成了一套完整的管理與控制體系，其中包括成本預測、成本決策、成本核算、成本控制、成本監督及成本考核等多個方面。這套體系即保留了大部分在計劃經濟時代累積的有益經驗，同時又借鑒了西方成熟的成本管理與控制方法，使得我國房地產企業在成本管理與控制的實踐方面得到了快速的發展。

從總體上看，我國房地產企業在成本管理與控制方面有著明顯的進步，但仍然與西方發達國家之間存在著較大的差距。

（1）對于投資決策階段成本的確定與控制沒有足夠的重視投資決策階段是一項工程的源頭，這一階段所耗費的資金大約占總投資金額的0.53%。雖然該階段的成本較低，但對整個項目投資可能性的影響卻占到了75%。我國相當一部分企業都比較輕視這個階段。

（2）對成本管理和控制在設計階段把控的不嚴格。

設計階段是工程造價管理的龍頭。眾所周知，工程造價是整個工程成本的重中之重，要想在成本的管理與控制上取得很好的效果，就必須控制好工程造價，這就要求從施工圖設計過程就開始控制，在設計中要堅持嚴密、全面的原則，設計人員不但要考慮設計的技術可行性和美觀度，還要考慮經濟成本。但目前為止，我國大部分設計人員在技術和成本兩方面綜合分析的經驗還比較缺乏，在設計過程中更重要注重技術和外觀，并不太關心成本，錯失了在設計階段控制工程造價的有利機會。

3.目前房地產企業在成本管理與控制上存在的問題

（1）企業高層對于成本管理與控制的認知錯誤。

現代化房地產企業成本管理與控制的核心應該是全面成本管理與控制，而不是某個單一環節的片面控制。目前的房地產企業中，只有小部分企業實行了全方位的成本管理與控制，其它很大一部分的企業只是實施了對某個環節的控制，甚至還有的企業根本就沒有任何控制。造成這一現象的根本原因是房地產企業在成本管理與控制的認知上還存在一定的不足，比如有些房地產企業認為成本管理與控制的重頭在于設計階段，因而只抓設計階段，忽略了其它階段對成本的影響；有些房地產企業將原材料消耗和機器費用作為最重要的成本進行控制，對這部分費用狠抓落實。其實，隨著房地產企業的分工越來越細化，成本管理與控制的范圍也越來越廣，企業經營管理活動中任何細小的支出，都會對企業的成本管理與控制結果造成影響。因此，加快實施全方位的成本管理與控制是目前房地產企業急待解決的問題。

（2）房地產企業缺乏利用先進成本管理與控制的方法目前，國內的房地產企業比較多的是采用決算報告對成本進行管理與控制，這也是房地產企業長久以來的做法。但是由于決算報告往往要在項目結束后才能出具，在這種控制方法下，成本管理與控制的作用就很難得到充分發揮。在世界著名的房地產企業中普遍采用的事前預測和過程控制的管理方法，在我國的房地產企業中使用相對較少。這表明，目前我國房地產企業所采用的管理模式與現代化房地產企業的管理要求還存在很大的差距。

（3）房地產企業缺乏完整統一的成本管理與控制體系。

目前階段，在成本管理與控制上，我國大部分房地產企業仍然延用粗放式的管理模式。比如一些房地產企業連最基本的工作職責與權利都沒有，還有一些企業只安排了工作，但缺乏對工作結果的考核，或者采用的考核標準不適合致使獎罰沒有根據，干的多與干的少一個樣，干的好與干的壞一個樣，甚至由于干的多就有可能錯的也多，導致最終的結果是干的多還不如干的少，干的少不如不干。如此不公平的獎罰體制，極大的降低了員工的積極性，壓抑了員工的創造性，使企業活力與企業創新性受到了較大的影響。

4.加強房地產企業成本管理與控制的策略

（1）開展全面的管理與控制，調動全體人員共同參與隨著市場經濟的發展，現代化的房地產企業成本管理與控制應強調整體與全局觀念，成本管理與控制是一個系統的綜合性工程，它即包括生產成本與勞務成本，還包括資金成本與環境成本等。成本管理與控制不是哪個部門或哪個崗位的職責，而是房地產企業全員的職責，上至總裁、下至保潔人員都應該參與進來，加強對成本管理與控制的認識，努力在各自的崗位上踐行降低成本的義務。如此，全員一心，才能使成本管理與控制的效果達到最好。

（2）學習先進的成本管理與控制技術，并引入企業在現有成本管理與控制的基本上，力學習新的管控技術，引入戰略成本控制觀念，多方位了解企業的成本構成，將事后匯報與事前預測、過程控制有機的結合起來，才能在企業成本管理與控制方面更上一層樓。

（3）房地產企業應引入全面預算。

全面預算不僅是一種管理工具，更是一種管控系統。為保證企業順利實現經營目標，可以通過全面預算對企業的各項資源進行合理的分配。同時，它又與績效管理方法相互配合，監控經營目標的具體實施過程；并且能預測資金需求時間節點及需求量，預測利潤指標等，達到費用支出的管理與控制。

（4）建立健全管理與控制體系。

首先，可以成立成本管理與控制委員會，委員會成員可包括總工程師、財務負責人、預算負責人、采購負責人，對企業成本的控制工作由該委員會提出具體的指導性意見。該委員會直接對企業最高領導人負責。其次，可以成立成本管理與控制組，該組單位在企業最高領導人和企業成本管理與控制委員會的指導下工作，它是企業成本管理與控制工作的日常管理機構，負責宣傳各項經營活動的成本控制實施細則，監督各項經營活動的成本控制執行情況，以保證達到企業成本管理與控制的最終結果。

（5）建立相互配合的激勵機制和監督約束機制房地產企業全體成員都是企業成本管理與控制的主體，成本管理與控制滲透至企業經營管理的各個環節之中，前后之間形成完整的管理鏈條，便于企業成員之間相互監督、相互約束，由此形成自動自發的監督和激勵機制。

【參考文獻】

[1]孫宇.房地產管理信息系統，清華大學出版社，2011.3.

[2]余源鵬.房地產開發企業財務管理與成本控制管理實務.北京機械工業出版社，2011.1.