城鄉規劃建設與土地管理的分析

【摘 要】為進一步加強城鄉規劃、建設、管理和經營工作，建立職責明確、規范有序、便捷高效的管理體制和運行機制，激活城市資源，加快城鄉一體化發展步伐，我們必須做好城鄉規劃建設與土地管理工作。

【關鍵詞】城鄉規劃；建設；土地管理

1.城鄉規劃建設與土地管理存在的問題

1.1規劃編制滯后于建設

在近年來的城鄉規劃區的規劃建設中，就出現了許多新的問題，特別是原有道路系統功能和建設用地的位置及規模，已不能滿足城市建設發展的需求。總規的調整和修編都需要一定的時間，資料的收集與分析、方案的制訂、評審修改等一系列過程。這對于規劃本身科學性、合理性是必須的，但由于總體規劃的調整及修編，造成控制性詳細規劃，修建性詳細規劃缺乏上層規劃的指導，而無法做深做細，造成對于具體的微觀控制嚴重不足，在整個規劃體系中出現了薄弱的環節乃至斷層，造成規劃管理工作的被動。規劃設計在相當程度上強調的是城市空間環境質量，追求物質空間結構理想狀態。在很大程度上存在規劃的針對性和可操作性等方面的缺憾。加之有的規劃編制單位不能深入實際，隨著近兩年的“房地產熱”及政府的經濟狀況拮據，村莊的搬遷不能及時地實施，造成農民大規模違規建房而無法控制，以致今后村莊搬遷無望，只能調整規劃。

1.2城市土地壟斷措施不力

土地是不可再生資源，是城市建設的平臺，是城市發展的根本。近年來，由于縣級城市環境的不斷改善，招商引資力度的不斷加大和房地產業的快速發展，城鄉結合部，另外還有大量經營性建設用地走向市場和農村進城讀書人員增加，都吸納了大量的外來人員進城，同時，由于政府長期以來缺少對城市規劃區內的一級土地市場的剛性約束手段，一些居民為了增加收入，利用區域優勢，以要求解決自己居住問題為由，紛紛搶占地皮，亂搭、擴建、亂建房屋，私買私賣，牟取暴利，還有些村民甚至把分到戶的土地隨意高價出賣，擾亂了土地市場，也給規劃管理增加了很大的難度。

1.3規劃管理技術手段不具體

在城鄉規劃管理的實施過程中，由于總體規劃是對城市的宏觀控制，而城市的控制性詳細規劃則因為縣級城市規劃經費緊張的原因而存在編制上的不足，致使規劃管理部門無法將其作為管理的依據。加之隨著《城鄉規劃法》的實施，地方性新的《城市規劃管理辦法》和《規劃管理技術規定》也都沒有出臺，因此就沒有過硬的技術手段對建設項目進行控制。

1.4規劃決策不夠科學民主

維護社會整體利益和公共利益是政府的職責，城鄉規劃行政作為一項政府職能，在錯綜復雜的城市大系統中，無論是城市建設發展的宏觀決策，還是整個建設項目的微觀決策，大到城市總體規劃布局、交通組織、環境保護，小到地塊的開發強度、建筑日照、綠地布局和公建設施，無一不涉及社會公眾的利益和資源的可持續發展，從而控制“非公共性”利益主體的外部不經濟行為，體現空間資源使用的“公開，公平和公正”。因此，政府對于城市規劃的決策，常常涉及多因素、多結構、多種關系的綜合性決策，僅憑領導者個人的才能、經驗和智慧或對城市建設的良好愿望進行決策，是難以做到決策的科學性、合理性的。

2.加強城鄉建設規劃與土地管理的有效措施

2.1嚴格規劃審批

嚴格執行市域規劃和控制性詳細規劃，沒有規劃的地塊，一律不批任何建設項目；不符合規劃技術規范要求的建設項目一律不得受理；城市規劃區內以及市域內主要交通干線兩側建設項目審批由市規劃委員會研究，市長一支筆審批。各鎮（處）按規定的權限對本轄區內的鄉鎮企業、鄉村公共設施、公益事業、村民住宅建設以及其他建設項目涉及鎮（處）的，由鎮（處）提出初審意見，各鎮（處）行政主要負責人必須按本區域規劃進行審核再上報審批。

2.2嚴肅規劃設計

土地儲備機構在對地塊進行儲備前必須要有規劃部門出具的規劃設計條件。土地在招拍掛過程中，規劃設計條件必須作為一項前置依據。規劃設計條件中確定的各項技術指標，特別是用地性質、容積率、建筑密度、綠地率等指標，一經確定，不得擅自變更，因涉及公共利益確需變更的，必須嚴格按照法定程序由市規劃委員會集體審批。經批準提高容積率的建設項目，必須向國土部門補交國有土地出讓金差價。

2.3規范建筑管理

加強建筑安全及建筑節能管理。由市住建局牽頭，監察局、城鄉規劃局、國土局、環保局、房產局、工商局、安監局、公安局、城管執法局、招投標局、城投公司和人防辦參與，對在建項目進行綜合評價，每季度向社會公示一次。禁止未批先建、少報多建。同時建立健全“不良行為記錄”制度，公示后一年內市招投標局不得受理綜合評價不合格或列入“不良行為記錄”的市內外企業投標報名，市住建局不得受理其年度準入備案。加強對房產開發企業的管理，對沒有辦理商品房預售許可的，禁止房屋銷售。由市房產局負責，相關部門配合，依法查處未經批準的商住項目虛假宣傳及預售活動。建設項目綜合竣工驗收由市住建局牽頭，監察局、城鄉規劃局、國土局、環保局、房產局、公安局、工商局、城管執法局、招投標局、城投公司和人防辦參與。未取得綜合驗收的項目，不得擅自交付使用，不得辦理房屋產權產籍登記手續。每年組織開展一次評比活動，結果向社會公布。對優良工程獎勵分值計入企業信用檔案。對獲得前三名的建筑施工企業，在本市級工程招投標中予以加分。

2.4土地征收補償

強化土地收購儲備，高度壟斷土地一級市場。堅決實行建設用地統一規劃、統一征收、統一儲備、統一供應、統一管理的“五統一”制度。任何單位和個人不得與農戶私訂征地協議，或以租代征形式非法使用集體土地。市國土部門代表市政府行使征收土地主體職責，負責宣傳征地政策、簽訂征地協議、組織報批材料。市土地儲備中心負責土地統征前期事務性工作及土地儲備。各鎮（處）和村級組織負責收地，履行征地協調、落實征地補償的職責。同時要建立新增建設用地控制性收儲制度。市土地儲備中心要制訂年度收儲計劃，與鎮（處）簽訂《控制性土地收儲協議》，明確雙方權利和責任，控制性收儲期間，土地仍由農民耕種。控制性土地收儲范圍應向社會公示。廣泛宣傳、定期公布和嚴格執行征地統一年產值標準和區片綜合地價。依法足額和及時支付土地補償費、安置補助費及地上附著物和青苗補償費。城市規劃區內所在鎮（處）負責征收農村集體土地上房屋、構筑物，實行貨幣補償和產權置換兩種形式，停止宅基地安置方式。引導村民到統一規劃建設的安置小區居住。實行政府指導、鎮（處）主體、鎮（處）村（社區）分配落實和物業化管理新模式。被征收房屋的評估及監管由市房產局負責組織。安置房建設綜合成本價由物價、房產部門審核，報市政府備案。

3.結束語

綜上所述，城鄉規劃建設與土地資源管理涉及方方面面，支撐各行各業。當今中國正處在工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步推進的重要歷史時期。在新的發展階段，我們必須牢固樹立大國土、大資源、大生態的理念，樹立國土資源數量、質量、生態三位一體綜合管理的理念，探索土地管理制度改革的新路徑，對進一步推進新型城鎮化建設具有重要的現實意義。

【參考文獻】

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