對房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的分析

中鐵置業(yè)集團北京安豐工程項目管理有限公司 100070

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)成本包括直接成本和間接成本，直接成本又分為不變直接成本和變動直接成本，間接成本則有機會成本和管理成本兩項內(nèi)容。一般說來，土地成本、設(shè)計成本、建安成本等均可以計入不變直接成本，這些成本在一個項目中是相對固定且可以預(yù)測的，并且一旦發(fā)生就固定不變。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制

引言

在現(xiàn)今激烈的市場競爭下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也逐漸邁入成熟階段。提高房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，增加利潤空間，就需要對房地產(chǎn)的成本做出控制管理。房地產(chǎn)企業(yè)成本控制需要全方位的參與控制，上至領(lǐng)導層做出正確的成本控制決策，下至參與人員進行協(xié)調(diào)管理。實施成本控制，能夠有效的提升企業(yè)的工作效率和核心競爭力，同時在一定程度上規(guī)避了國家政策調(diào)整對于房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊力度。促使企業(yè)創(chuàng)新成本管理模式，在市場經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)有利位置。

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是指利用相應(yīng)的信息數(shù)據(jù)對企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的關(guān)系成本的因素做出調(diào)控和管理措施。實質(zhì)上就是對房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營成本中經(jīng)濟的有效控制開支的措施。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)和經(jīng)營過程中，只要涉及到經(jīng)濟支出的問題都應(yīng)該屬于成本控制問題中的分支，都需要根據(jù)成本控制的全面控制性作出相應(yīng)的管理措施。在企業(yè)的開發(fā)過程中，成本控制是否得到有效得當?shù)墓芾碇苯佑绊懼康禺a(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)效率和經(jīng)濟效益。針對房地產(chǎn)企業(yè)的成本支出作出科學的控制管理，對于其應(yīng)對政府方面的壓力和市場的競爭趨勢有著不可忽視的重要意義。能夠提高企業(yè)的核心競爭力和整體的經(jīng)濟效益。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀情況

1.1、對于成本控制的觀念意識落后

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間和產(chǎn)生的利潤增值都相對較大，因此大部分企業(yè)對于房地產(chǎn)成本控制缺乏管理意識，缺乏創(chuàng)新和與時俱進的改革精神。在現(xiàn)今的房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制管理中，沒有做到全部人員的參與和經(jīng)濟預(yù)算籌劃，財務(wù)人員控制的局限性使企業(yè)只能在事后進行彌補控制。在成本控制的全過程中，不能將控制預(yù)算僅僅局限于工程造價和財務(wù)中，在其前期的建設(shè)和設(shè)計營銷過程中的成本控制以及建設(shè)中的管理費用等都應(yīng)該實施有效的制度管理體系。全方位控制成本管理的全過程，不遺漏任何一個環(huán)節(jié)，對工程成本進行詳細的成本計算設(shè)計。

1.2、成本控制缺乏全局性的把控

對于成本的控制不僅僅是經(jīng)濟上的預(yù)算，更是對于施工過程的全局性把控。房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)時間較長、投資金額數(shù)量大和不確定性因素多等增加了房地產(chǎn)成本控制的難度系數(shù)。房地產(chǎn)的成本投入數(shù)目較大，其主要依靠銀行借貸的資金進行成本投資，各種不可控因素的出現(xiàn)對于成本控制的全局性把控都提出了嚴格的要求。如果忽略了對于成本控制的系統(tǒng)性的資金控制，造成資金鏈的短缺資金無法按時回籠，直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益和未來發(fā)展。

1.3、對成本的預(yù)算值不準確

房地產(chǎn)項目因為其投資金額數(shù)目龐大，投資周期較長，因此需要對其的成本進行早期的考察預(yù)算。在前期的整體規(guī)劃過程中，對房地產(chǎn)的成本預(yù)算估計準確與否直接涉及到成本的投入控制。我國目前的房地產(chǎn)開發(fā)項目對于預(yù)算人員的要求相對缺乏，專業(yè)性的預(yù)算人員數(shù)量不夠多，專業(yè)水平還不夠強。致使企業(yè)無法在項目開發(fā)的過程中對總成本的控制做到全面性的預(yù)算估計，會出現(xiàn)后期完工階段實際資金投入比預(yù)算值超出很多。從而使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售階段不得不提高銷售價格，使投入成本資金能夠得到有效的資金回籠和贏利。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的解決措施

2.1、提高企業(yè)成本控制意識

從企業(yè)自身重視起房地產(chǎn)的成本控制問題，管理層人員要意識到成本控制的重要性，從而針對發(fā)展過程中的問題做出實際有效的判斷和解決措施。領(lǐng)導層觀念的更新使得企業(yè)的成本控制提升到了重要的位置，與此同時就要更新參與人員的成本控制意識。房地產(chǎn)的成本開發(fā)涉及到多個領(lǐng)域以及多方面的工程操作，要改變單一的企業(yè)決策，而是加強各個執(zhí)行部門的協(xié)作管理。通過實施全面監(jiān)管提升對企業(yè)的全過程成本控制，有效地做到節(jié)約成本支出，實現(xiàn)控制成本合理節(jié)約化支出。

2.2、建立健全的成本控制體系

成本控制要想真正在工程實施中得到有效實現(xiàn)，就要以規(guī)范化的成本控制體系來約束和管理各部分的成本支出。要從六方面進行全方位的體系建設(shè)，分別為土地成本控制管理、前期費用管理、工程成本管理、營銷成本管理、管理成本控制以及財務(wù)成本控制等。土地成本的控制是要從根本上解決房地產(chǎn)的用地問題，解決了成本預(yù)算中的30%到40%的費用支出，土地成本在一定程度上決定著項目的開發(fā)總成本的多少。前期的費用管理，包含規(guī)劃設(shè)計、監(jiān)理費用、投招標、設(shè)計費用等前期預(yù)算費用。

在其前期費用的支出過程中，要制定標準化的設(shè)計標準對前期的成本花銷做出經(jīng)濟適用的規(guī)劃。工程成本管理，在工程項目實施的過程中，要對各部分的項目進行責任到人的具體化分配工作，在采購原材料時堅持質(zhì)優(yōu)價廉的供應(yīng)廠商，爭取降低工程項目的總成本。營銷成本控制，在工程順利完工后，對其房地產(chǎn)項目銷售要進行市場推廣的資金投入。在推廣的時候，綜合考慮各方面因素，采用競標投標的方式來選取高質(zhì)量且成本相對較低的廣告公司來進行市場投放。管理成本控制，在人力資源管理和行政支出上，要以業(yè)績來作為考核和工資發(fā)放的標準，提高員工工作效率，同時加強成本的合理化分配。財務(wù)成本控制，財務(wù)方面要詳細了解政府的政策規(guī)章，充分利用國家對企業(yè)的扶持政策發(fā)展企業(yè)，爭取多方面的優(yōu)惠政策并進行合理的稅收繳納工作。

2.3、拓展資金渠道來源

房地產(chǎn)的發(fā)展雖然擁有高額的利潤回報，但其前期的成本投入和資金回收周期都相對較長較大。因此，要拓寬建設(shè)的資金渠道來源，獲取資金投入的資金來源不能僅僅依靠銀行貸款這一單一模式，而是要結(jié)合現(xiàn)有發(fā)展模式，創(chuàng)新嘗試融資租賃或者債券集資的方式。擺脫單一渠道的過大壓力，能夠盡快的回籠資金，減小開發(fā)和投資的風險性。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸成熟，其面臨的發(fā)展壓力和挑戰(zhàn)也越來越大。目前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著社會和行業(yè)內(nèi)的雙方挑戰(zhàn)。政府方面，因通貨膨脹而不斷出臺的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)和內(nèi)部管理起到了限制作用，房地產(chǎn)行業(yè)的增長效益會相對降低。行業(yè)內(nèi)部方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)近年來高額的利潤增長空間的提升，使得越來越多的開發(fā)商因其高收入和低進入門檻而大量涌進這一行業(yè)競爭中來。同行業(yè)的競爭壓力使得品牌建設(shè)更加具有關(guān)鍵性。在競爭日漸激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中想要獲得預(yù)期的經(jīng)濟收入，就要控制房地產(chǎn)的生產(chǎn)成本，同時提高企業(yè)的核心競爭力，提高其價值。

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作者簡介：

潘學建（1981.5.7）男河北省 滄縣人，中國人民大學人力資源學士，工程師，單位：中鐵置業(yè)集團北京安豐工程項目管理有限公司 研究方向：房地產(chǎn)成本控制管理。