關于《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》的說明

浙江省人大常委會：

《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》（以下簡稱規定），已經杭州市第十二屆人大常委會第二十九次會議修訂通過。根據立法法和地方組織法的有關規定，報請省人大常委會審議批準。現就規定的有關問題作一說明。

一、規定修訂的必要性和經過

《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》（以下簡稱原規定）制定于2000年。原規定實施以來，對規范我市房地產開發經營行為，促進房地產業健康、有序發展起到了積極的作用。但由于原規定出臺時間較早，許多條款是根據當時我市房地產開發的實際情況制定的，與目前的管理實際相去甚遠，已無法有效應對實際遇到的問題，迫切需要結合當前的實際情況對原規定進行全面地修改和完善。

規定是杭州市人大常委會2015年立法正式項目。2015年4月，市十二屆人大常委會第二十七次會議審議了市人民政府提請的規定草案。會后，市人大法制委員會根據常委會和市人大城建環保委員會的審議意見，進行了立法調研，并請浙江大學和浙江工商大學的專家對規定草案進行立法評估。同時，還分別征求了省人大常委會法工委、市人大常委會立法咨詢委員會、市人大代表及各區、縣（市）人大常委會的意見。在此基礎上，法制委員會對規定草案進行了統一審議，形成規定草案修改稿，提請市十二屆人大常委會第二十九次會議審議通過。

二、規定的主要內容

規定共三十條，采用不分章節的簡單型結構。

（一）關于房地產開發項目的配套設施建設。項目用地的配套設施如期建設對保障購房者的權益意義重大。對政府部門應當落實的配套設施，規定要求，“用于房地產開發的國有建設用地使用權出讓或者劃撥前，建設行政主管部門應當會同發展和改革、教育、民政、國土資源、城鄉規劃、文化、衛生、公安交警、土地儲備機構等單位確定項目用地的配套基礎設施和公共設施的建設內容、建設主體、建設時序，作為國有建設用地使用權出讓或者劃撥的依據。”同時規定，“明確建設時序的配套基礎設施和公共設施應當如期完成；不能如期完成的，由監察部門追究相關責任主體的責任。”對房地產開發企業應當落實的配套設施，規定要求，“房地產開發企業應當根據法律、法規的規定、國有建設用地使用權出讓合同的約定或者劃撥決定書的規定，將項目用地范圍內的配套設施與房屋建設項目同步設計、同步建設，并按照規定同步交付使用。”

（二）關于商品房的預售條件。調整商品房預售條件是本次修訂的重要內容之一。規定中商品房的預售條件除了依據上位法要求支付土地出讓金、取得土地權屬證書、商品房建設工程規劃許可證和施工許可證以及確定施工進度外，還根據我市房地產市場的實際情況對商品房建筑工程的完成量作了規定，即地上建筑為十層以下的，已完成建筑主體結構的施工；十一層以上的，已完成建筑主體結構施工的二分之一以上（且不低于十層）；一百米以上的（超高層），已完成建筑主體結構施工的三分之一以上（且不低于五十米）。主要修改依據如下：

一是《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》（國辦發〔2013〕17號）中提到，“2013年起，各地區要提高商品房預售門檻，從工程投資和形象進度、交付時限等方面強化商品房預售許可管理”。二是參考了外地的經驗。《重慶市城鎮房地產交易管理條例》第十四條規定：“取得商品房預售許可，應當具備下列條件：……（四）擬預售的房屋為八層以下的，完成主體建筑封頂；九層以上的，已建房屋建筑面積達到規劃批準的擬建房屋面積的二分之一以上……”《廈門市商品房預售管理規定》第五條規定：“預售商品房應當符合下列條件：……（四）投入開發建設的資金已達到該項目工程建設總投資的25%以上。其中，申請預售商品房項目工程形象進度應達到的標準為：7層以下（含7層）的，已完成主體建筑封頂工程；8層以上（含8層）的，已完成主體結構工程的二分之一以上，且不得少于7層……”此外，上海、北京、深圳等城市也出臺了相關的文件對商品房預售時的工程形象進度進行規定。三是符合杭州實際情況，經過浙江大學、浙江工商大學多名專家論證評估，具有合理性。

（三）關于商品房的預售資金監管。《中華人民共和國城市房地產管理法》規定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。為加強商品房預售資金監管，規定要求房地產開發企業在申請商品房預售許可前，應當向項目所在地銀行開立預售資金專用存款賬戶，并與銀行簽訂預售資金監管協議。預售商品房所得款項應全部存入預售資金專用存款賬戶。

此外，規定對銀行和房產行政主管部門的監管職責作出規定，“銀行應當按照商品房預售資金監管協議，實施商品房預售資金監管。房產行政主管部門應當對預售房地產開發項目的預售資金入賬情況、資金使用情況進行監督檢查。”

（四）關于房地產開發企業的信用管理。目前我市房地產開發大多以設立項目公司的形式進行。項目公司作為獨立的法人，當開發項目結束、相應業績被計提后，可能會辦理注銷手續。為了保護購房者的利益，增強項目公司的責任意識，規定要求市建設行政主管部門應當建立房地產開發企業信用檔案。房地產開發企業的信用檔案應當記載該企業的“資質信息、開發項目建設信息、開發項目經營信息、資產信息、人員信息、信用等級信息、獲獎信息和不良行為記錄等可以反映企業信用狀況的信息”，同時還應當記載該企業設立或者控股的房地產開發企業的信用狀況信息。

以上說明和《杭州市城市房地產開發經營管理若干規定》，請予審議。