房企忙轉(zhuǎn)型：來勢兇猛再融資

相似的畫面出現(xiàn)在2007年，彼時股市、樓市雙雙大漲之下，再融資盛景出現(xiàn)。時隔八年，融資方案密集出臺的背后，正是行業(yè)馬太效應(yīng)顯現(xiàn)的預兆，這對外界輸出強烈信號：房企資金饑渴，亟待通過定增并購再融資來轉(zhuǎn)型。

來勢兇猛，房企再融資“快則有，慢則無”的戲碼此刻再度上演。

CRIC研究中心最新統(tǒng)計顯示，2015年以來（截至5月12日），已有38家A股房企拋出43次再融資、中票、公司債融資預案，擬融資總額達到1646億元，超去年全年總量，這當中，24家房企拋出定增預案，擬融資總額高達1166億元，是2014年全年的2.43倍，呈爆發(fā)態(tài)勢。

相似的畫面出現(xiàn)在2007年，彼時股市、樓市雙雙大漲之下，再融資盛景出現(xiàn)。時隔八年，融資方案密集出臺的背后，正是行業(yè)馬太效應(yīng)顯現(xiàn)的預兆，這對外界輸出強烈信號：房企資金饑渴，亟待通過定增并購再融資來轉(zhuǎn)型。

政策暖風頻吹

“現(xiàn)在不融，要等到何時？”一家上市公司的投資部副總裁李明（化名）說，其所在公司如二級市場投資者追著本輪股市賺錢一樣，正借助當下市場實現(xiàn)再融資，“A股上市的房企已經(jīng)太久沒有在內(nèi)地資本市場上這般活躍，獲取如此多的資金了”。

事實上，這并非個案。與2014年上市房企整體融資受限相比，今年房企定增融資動作異常頻繁。2015年，38家房企再融資方案中，有近半超過45億元，其中泛海控股、海航投資、保利地產(chǎn)定增融資額排名前三，分別為120億元、120億元和100億元。

從去年3月房企再融資重啟，9月開始允許部分房企發(fā)行中期票據(jù)（當時已有十幾家房企提出約1000億元中票融資申請），到去年年底的降息和隨后的存貸款口徑的調(diào)整，這為房企再融資帶來一場場“及時雨”。

尤其還有2015年1月，中國證監(jiān)會宣布取消再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的事前審查，這看似一個簡單的政策松綁，實則給房企再融資計劃添了一把柴火。僅僅一周時間內(nèi)，國興地產(chǎn)、泰禾集團和華發(fā)股份先后公布定增預案，華僑城、萬方股份等陸續(xù)停牌籌劃關(guān)于定增的重大事項。房企再融資需求，開始勢不可擋呈井噴之勢。

諸多業(yè)內(nèi)人士皆表示，2015年房企融資環(huán)境暖風將會陸續(xù)吹。就在5月27日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于充分發(fā)揮企業(yè)債券融資功能支持重點項目促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的通知》，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)債用于重點領(lǐng)域、重點項目融資、特許經(jīng)營等PPP項目建設(shè)。

“現(xiàn)金流是房企的生命線，沒有不缺錢的開發(fā)商，一旦融資政策放開，企業(yè)都會紛紛去融資，這屬于行業(yè)的正常現(xiàn)象。”盛世太平董事長陳立民分析指出，政策面放開將使房企再融資效率大幅提高，這意味著房地產(chǎn)市場從多年來的行政調(diào)控向市場機制調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)變。但他同時指出，融集的資本會在6個月左右之后才會反哺企業(yè)本身，對短期房地產(chǎn)市場來講影響不是很大。

發(fā)展分水嶺

融資渠道的差異，正成為大小房企分化的重要原因之一。在美國量化寬松政策QE3逐步退出、銷售回款還未能如期入賬的局面下，以往憑借海外市場獲得低成本資金的房企，其融資渠道受到限制。

華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司董事副總經(jīng)理公衍奎分析指出：“目前，金融環(huán)境發(fā)生最大變化就是金融脫媒。融資脫離銀行后，貸方不是僅僅關(guān)注項目本身，而是關(guān)注企業(yè)本身，這種趨勢越發(fā)明顯，所以越來越導致馬太效應(yīng)。因此，在金融背景和市場背景下，房地產(chǎn)行業(yè)分化程度、集中度會越來越高。”

作為資金密集型行業(yè)，銀行的“開發(fā)貸”一直以來是開發(fā)商賴以生存的生命線。而在2013年銀行“錢荒”之后，不少房企已經(jīng)陸續(xù)拓寬多融資渠道，意在規(guī)避“錢荒”帶來的影響。

按照往常，1月為不少大型房企海外大規(guī)模融資時間。而中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，房企海外融資總額僅為63.3億美元，同比2014年前個4月的198.08億美元減少比例高達68%。從年內(nèi)房企海外融資的整體情況來看，額度緊縮程度也非常明顯。

中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，2015年房企受到佳兆業(yè)事件及人民幣貶值影響，出現(xiàn)了融資難的現(xiàn)象，而且融資成本也明顯上漲。

相反，在國內(nèi)低息融資渠道打開后，大型房企如招保萬金去年起融資勢頭非常猛，但這也一定程度上對不少中小房企的融資帶來擠兌。

上市房企負債水平開始小幅上升，而銷售回款受阻之下，也導致其資金壓力不斷加大。中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的報告稱，截至2014年年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為65.26%，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率均值為70.10%，同比分別小幅上升1.09、0.91個百分點。

行業(yè)馬太效應(yīng)在今年一季度開始變得明顯。中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計顯示，今年一季度，房企兩極分化明顯，僅12家上市房企的業(yè)績出現(xiàn)明顯的增長，而其他數(shù)十家公司則仍苦苦掙扎在轉(zhuǎn)型的邊緣。

“信托、私募的資金使用成本大都高于13%，而項目利潤卻在下降，資金成本勢必要下降。”李明透露，“有的大型房企融資成本只有5%-6%，但有的小型企業(yè)融資成本可能超過15%。經(jīng)營性現(xiàn)金流嚴重不足、負債率高企之下，房企急需融資輸血”。

興業(yè)證券提到，雖然地產(chǎn)開發(fā)依然熱火朝天，但是行業(yè)整體供過于求的形勢已經(jīng)確立，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率越來越低的趨勢將難以改變。在這種情況下，資源會越來越向大企業(yè)傾斜，而一些中小型開發(fā)商，特別是一些三、四線城市的地產(chǎn)商已經(jīng)到了“最危險的時刻”，如果不及時轉(zhuǎn)型，以后的日子會越發(fā)難過。因此隨著地產(chǎn)行業(yè)并購重組的放松，今明兩年，地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的案例會越來越多。

忙補血轉(zhuǎn)型

“再融資可以提高未來公司增長中樞及估值水平。”李明說道。目前，房企再融資的方式也正在趨于多元化，普通股、債券和優(yōu)先股的融資方式都成為融資選擇。

業(yè)內(nèi)人士判斷，對于多元化轉(zhuǎn)型的房企，再融資、中票、公司債能為其開辟第二戰(zhàn)場提供強有力的火力支援。非常重要的一點是，再融資、中票、公司債資本市場對大、中、小房企沒有歧視，能否成功及其成本差異主要源于企業(yè)經(jīng)營差異。這對中小房企尤其重要，如果僅靠傳統(tǒng)融資方式，不但很難籌到足夠的錢，即使能，代價也高。

億翰智庫中國上市房企研究中心副主任張化東預測，通過再融資，中小房企有望在一些門檻較低、利潤率較高的行業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。

“定增擴股不僅可以使企業(yè)獲得大量廉價的資金，也可以擴大企業(yè)的資金來源，更重要的是，該項融資不同于銀行貸款和其他信貸融資，周期一般長達5-10年，這期間企業(yè)可以充分利用這些資金賺取更多的利潤。”復旦大學金融研究院房地產(chǎn)研究部主任華偉說。

可以發(fā)現(xiàn)，除了現(xiàn)金流補血之外，2015年的幾單大額定增多數(shù)用于跨界多元化轉(zhuǎn)型，以此獲得新利潤增長點，典型如泛海控股和海航投資。

2015年1月，泛海控股120億元定增預案中，有50億元用于增資子公司民生證券，以擺脫單純依賴房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展模式。泛海控股正由之前的房地產(chǎn)上市公司，努力轉(zhuǎn)型為“房地產(chǎn)+金融+戰(zhàn)略投資”的綜合性業(yè)務(wù)上市公司。

4月，海航投資拋出了120億元定增預案，募集資金將用于增資收購渤海信托32.43%股權(quán)（35.33億元）、收購華安保險19.643%股權(quán)（23億元）、收購新生醫(yī)療100%股權(quán)（29.25億元）、補充流動資金（32.43億元）。

5月，綠地集團的境外上市平臺綠地香港稱，折讓6%配股籌17億港元，用于互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展。

事實上，今年以來，多家房企以并購、參股投資等方式進入金融領(lǐng)域。據(jù)不完全統(tǒng)計，50強房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有接近50%的企業(yè)通過各種方式進入互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域，資金投入超過200億元。萬達、萬科、泛海控股、新湖中寶、中天城投、保利等房企都將互聯(lián)網(wǎng)金融作為轉(zhuǎn)型或者業(yè)務(wù)的延伸方向。

張化東認為，房企目前對互聯(lián)網(wǎng)金融的布局，大部分還處于平臺搭建初期，并沒有實質(zhì)性項目落地，很難預判房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)金融能走多遠。

除了深入金融、互聯(lián)網(wǎng)，A股房企還涉足教育、醫(yī)療、基建等板塊，足見其正加快多元化進程。但面對洶涌的再融資計劃，“這是否會拖垮市場”成為不少二級市場投資者頗為擔心的問題。但在業(yè)內(nèi)看來，這樣的擔憂略微過早，從目前來看，巨型融資在上市公司再融資中的整體占比并不高。