濰坊市連鎖超市選址影響因素分析

隨著我國經濟快速發展，大型超市數量增長迅速，超市進入快速發展期，對連鎖超市選址的研究無論是對政府的城市規劃，還是企業投資決策，均越來越顯示出其重要性。商業行家曾提出一句至理名言“零售業成功的第一條件是選址，第二條件是選址，第三條件還是選址”，中山大學方志遠教授也提出“選址決策對超市經營成敗有重要影響”。

影響連鎖超市選址的因素較為復雜，目前業界專家認為影響超市選址的主要因素包括人口因素、競爭因素、交通因素、商圈因素和自身條件等幾個方面。選址的前期調查和分析很重要，從上述幾個方面對連鎖超市選址的影響因素進行研究對于連鎖超市成功具有重要意義。

1.人口因素分析

IKRolph早在1932年就提出了：超市的分布與周邊的人口密度、購買能力有關。李文和、蔡軍等學者經過多年研究，也認為超市服務人口門檻規模、服務半徑是超市選址決策的重要指標。

1.1連鎖超市選址須有足量戶數和人口數的支持

大型零售商業選址往往首先考慮的就是輻射人口的數量、人均收入、消費水平等因素，并由此來確定商業的經營形式和經營規格。零售企業必須了解其商圈范圍內的中心圈、次級露和邊緣圈內各自居民或特定目標公眾的數量和收入程度、職業分布、消費特點與偏好，以及到城市購買商品的附近農村地區顧客數量和收入水平，通過對這些情況的了解，可以對顧客的數量和質量有個較為準確的認識。一個選址優良的店鋪必然擁有一批穩定的目標顧客，這就要求在其商圈范圍內擁有足夠多的戶數和人口數。許多店鋪設在有較強購買力，人口密度大的地區，其中一個重要原因，就是為了保證周圍有持續旺盛的購買力。

1.2濰坊市人口與收入水平分析

2013年末，濰坊市常住人口為922.52萬人，其中濰城區、奎文區、寒亭區、坊子區、高新區、濰坊經濟區等城區常住人口達178.22萬人。2013年城區居民可支配收入和消費支出均創歷史新高，收入方面，城區居民全年人均工資性收入21008.07元，同比增長7.63%，人均經營凈收入2857.06元，同比增長11.82%，人均財產性收入1211.95元，同比增長10.08%。

支出方面，城市居民支出穩步增長，消費結構不斷優化。2013年全年人均消費支出達到17482元，同比增長8.6%。從支出構成看，食品支出穩步增長，衣著支出保持增長態勢，家庭設備用品及服務增長較快，醫療保健支出保持增長態勢，交通和通信繼續增長，教育文化娛樂服務快速增長。2013年末，城區每百戶居民家庭擁有彩電108臺，電冰箱112臺，洗衣機94臺，空調器104臺，移動電話219部，家庭計算機96臺，淋浴熱水器82臺，家用汽車37輛。城市居民家庭食品消費支出占消費總支出的比重為30.32%﹔城市居民人均住房建筑面積達到34.66平方米。

濰坊市作為一座大型城市，零售業的潛在購買力仍十分強勁，大型連鎖超市的發展空間還很大，隨著居民收入的增加，居民的消費能力將得到飛躍的提高。

1.3消費習慣

消費者的購買習慣，主要指其何時購買、何處購買、如何購買的問題。連鎖超市的服務對象一般分為居住人口、工作人口、流動人口三個部分，超市附近的工作人口越多，則潛在消費者數量越多，他們的消費時間在周末或下班后的六七點，開車去的人比較多。另外，流行時尚和風俗習慣往往能在很大程度上影響消費者對連鎖超市的選擇。

2.競爭因素分析

國外學者研究認為對競爭因素的考慮，包括競爭者數量、規模、遠近，對評估連鎖超市選址是否合理非常重要。國內專家也研究得出，競爭因素影響權重僅次于人口因素。

對競爭對手的分析可以分為業內競爭和行外競爭兩種形式。隨著市場競爭的加劇，為了吸引更多的顧客群體，為顧客提供一站式購物，常常會看見門店出售的商品與商店的類型毫不相關的現象，這種現象被稱為掠奪式銷售。多元化經營的方式不僅可以吸引更多的顧客，還有效的降低了門店成本。面對這些來自方方面面的市場競爭。連鎖超市選址應當有充足的準備，合理準確的計算剩余的市場份額，以便確立自己門店的經營定位。

連鎖超市選址應避免在飽和區域選址。采用聚合選址方法時切記不可在飽和區域選址，選址考察時一定要分析進入地的飽和度。連鎖超市一定要避免在已經飽和的區域選址，否則由此引起的惡性競爭是不可避免的，會給經營帶來很多障礙。從商圈輻射范圍的人口數量、消費情況等方面來測算，原有的兩家大型超市已足夠滿足消費需求，如果第三家超市再在此商圈內選址開業，殘酷的競爭會導致惡性循環。

3.交通因素分析

IKRolph認為超市周邊道路情況、公共交通、是否在十字路口等因素與超市經營有密切聯系。國內學者調查發現交通方式的選擇會影響居民出行意愿，進而影響超市經營。

只有在交通方便的位置開設連鎖超市，才能給消費者提供方便，吸引更多的顧客。因此，連鎖超市選址調查時對濰坊市內區域間的交通條件及區域內的交通條件，對商圈的交通網絡進行分析十分必要。所以，選址研究時要注意城市規劃對交通設施方面的部署，如街道開發計劃、道路拓寬計劃、地鐵、輕軌、高速、高架公路建設計劃、區域開發規劃等等，都對未來的交通條件產生影響，從而影響該店鋪的顧客群。企業必須及時捕捉、準確把握其發展動態。

進出暢通的道路是優良店址的一個必備條件。與店鋪有關的街道交通方便、道路寬闊、車輛進出自由等道路的暢通不僅影響商品的安全性，而且影響商品的運達時間和運輸費用。連鎖超市設在幾個車站的交匯點附近，往往能吸引大量顧客前往進行購物；超市擁有一個大的停車場，往往可以吸引遠距離的顧客，擴大自己的商圈范圍，特別是對于大型綜合超市或倉儲式商場而言尤為重要。

4.商圈因素分析

Applebaum在研究超市選址方法時認為商圈價值、商業環境、其他業態數量對其經營會有重要影響。近年來國內專家也研究證明，商圈內集客源數量對超市銷售額影響顯著。

連鎖超市的商圈由基本商圈、次級商圈和邊緣商圈組成?；旧倘χ傅氖强拷B鎖超市擁有高密度消費者群的區域；次級商圈是指基本商圈外圍的相對擁有適量消費者群的區域；邊緣商圈則指偶爾能輻射到的消費者群體所在的區域范圍。按照理論推算，來自基本商圈的顧客占超市顧客量50-70%，銷售額一般占60-70%；來自次級商圈的顧客占15-25%，銷售額一般占20%；其余的顧客來自顧客極少光顧的邊緣商圈，這部分銷售額也只占10-15%。

對商圈內人口的消費能力進行調查，對這些區域進行進一步的細化，展示這片區域內各個居住小區的詳盡人口規模和特征的調查，計算不同區域內人口的數量和密度、年齡分布、文化水平、職業分布、人均可支配收入等許多指標，了解其商圈范圍內的核心商圈、次級商圈和邊緣商圈內各自居民或特定目標顧客的數量和收入程度、消費特點與偏好。

5.自身條件分析

上世紀八十年代國外學者研究認為超市的規模、產品結構、服務項目與企業計劃匹配是影響超市選址決策的重要因素。王先慶經過多年研究也總結到超市經營面積、商品組合、商品檔次、（下轉第240頁）（上接第232頁）商品價格會對門店產生經營性影響。

對于超級市插賣插面積的確定可以根據預估的銷售額指標來確定。除此之外，還要注意其他因素的制約影響。例如，連鎖超市店鋪所在的城市、地區的經濟發展水平、居民的收入與消費水平；連鎖超市店鋪所處的具體商業地段的優劣；營業場所的租金高低；平均單位面積所能接待的平均顧客量；銷售額和利潤額的大小等。要在綜合考慮以上各因素的前提下，合理確定賣場面積。

商圈內家庭和人口的消費水平是由其收入水平決定的，在選址前采用家庭人均收入可通過入戶抽樣調查獲取，然后根據自身的條件確定連鎖超市面積、商品構成等選擇店址。 [科]