2015中國樓市何去何從？

2014年是中國全面深化改革的“元年”，樓市在新常態下步入了“白銀時代”。面對錯綜復雜的國內外經濟形勢，應該如何梳理總結2014年中國樓市發展態勢？起落轉折的中國樓市在2015年又將走向何方？政策、市場、房企……我們該怎么看、怎么辦呢？

擔憂不等于看衰

2014年的中國樓市降溫明顯，房企賣房輕松賺錢的日子一去不復返。據中國指數研究院最新研究報告顯示，2014年樓市總體成交量較2013年下降10.36%。其中，一線城市樓市總體成交量相比2013年下降15.36%，二線城市樓市總體成交量同比下降6.99%。

成交價格方面，2014年樓市成交價格整體呈現下降趨勢，一線城市抗壓性較強，全年房價基本平穩，同比微升，二三線城市則分化明顯，政策利好的熱點二三線城市房價呈上漲態勢，市場需求前期透支、人口吸附能力較弱的二三線城市則房價有所下降。

“9·30”新政是樓市2014全年的重大轉折點，伴隨著“9·30”房貸新政的出臺，以及隨后的公積金政策調整、央行降息等一系列利好政策，中國樓市一改頹勢，在年尾成功上演了一出“逆襲”好戲，多地成交顯著企穩回升。

不過，樓市筑底之路是否已經完成，業界分歧較大。樂觀者稱，樓市低谷期已過，2015全國房價普漲。悲觀者也有。“房價未來跌50%屬正常”，獨立經濟學家謝國忠是堅定的看空派，在他的文章里依然充斥著“泡沫破滅”、“房價崩盤”等聳人聽聞的字眼。

然而，更多的業內人士則認為，樓市筑底還需持續一段時間，2015年樓市仍將延續2014年下半年以來平穩回暖的態勢，“去庫存”仍將是市場的主基調。目前開發商的庫存壓力依然較大。有數據顯示，預售面積大概已經超過6億平方米，而接近6億平方米已是歷史上最高峰。這意味著目前的預售面積已創造了新的高峰。

另外，比起庫存，更令業界擔憂的是，開發商的到位資金問題。原華遠地產董事長任志強近日在公開場合多次提及這個問題，“房地產開發到位資金正急劇下滑，處于歷史以來最低位，到位資金中，定金以及預收款和個人貸基本是負增長，其中一個重要原因就是銀行信貸規模正在持續下降。”

資金緊張，減少投資便順理成章。據國家統計局公布的最新數據顯示，今年前11月，全國房地產開發投資增速降至11.9%，為2009年8月以來64個月的最低值。

“明年可能仍然處于投資持續下滑的趨勢。”任志強雖然呼吁同行做好“去庫存持久戰”的準備，但他堅持強調，這不是看衰中國樓市。

“從房價角度看未來還要漲。”在任志強看來，樓市庫存增加的時候，開發商減少投資是市場調節的合理手段，會對消化庫存和未來價格的穩定起到良好的作用，再加上人口上漲的空間以及城鎮化的推進，都將拉動房地產市場回暖。這個時間點，任志強認為，很可能就在2015年的第四季度。

“去行政化”PK聽政府話

2014年12月11日，中央經濟工作會議閉幕，“樓市調控”再度“缺席”中國未來一年的經濟定調會。中國樓市歷來都是個“政策市”， 中央經濟工作會議這樣重大的會議，竟然對樓市調控只字未提，這被外界解讀為行政性調控政策將退出歷史舞臺。

對此，上海財經大學經濟學院院長田國強認為，政府本就不應該對房地產這個市場發令太多，中央經濟工作會議只字未提樓市調控從這個意義上是回歸常態，回歸經濟規律，回歸市場的一個進步。

原建設部政策研究室中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮同樣認為不應該提，但是，他的理由與田國強不同。在陳淮看來，中央經濟工作會議是個短期經濟穩定運行的定調會議，房地產、城鎮化是個長期發展的過程，“不提就對了。”

對于這個問題，北京師范大學房地產研究中心主任董藩則認為，不提可能有三層意思在里面：第一，政府還沒想好下一步怎么辦;第二，政策轉頭太快有點不好意思;第三，老百姓都盼著房價下跌，不提是為了避免刺激輿論。

松綁限購限貸，再加上缺席中央經濟工作會議，樓市調控進入“去行政化”階段似乎已成為業界共識。不過，任志強卻對此大潑冷水，他近日重提“夜壺論”，堅稱，“宏觀經濟政策決定了房地產經濟波動的周期。‘夜壺’早早晚晚的事兒。”

限購政策行政色彩濃厚，一直備受爭議，自2014年6月份呼和浩特破冰“限購令”以來，其他城市陸續跟進放開限購步伐。截至2014年年底，僅北上廣深以及三亞尚在執行限購政策，樓市調控“去行政化”能否持續下去，人們把目光聚焦在了這些城市的身上。

它們什么時候能夠解除限購？什么條件下解除限購？對此，人們也是爭論不休。

田國強認為應將競爭性市場氛圍還給房地產，一旦發現危機，政府會自動取消限購，而評判尺度就是宏觀經濟，如果經濟繼續下滑，限購就有望取消。

任志強也贊成取消限購，但他認為，北京和個別大城市的限購政策已經和房地產市場無關，“北京市不會把它當成一個房地產政策，而是把它當成了一個人口限制政策，發改委說還要再解決3億人的進城問題，怎么辦啊？還得往北京跑，雖然靠限購解決不了人口問題，但它還會堅持。”

對此，陳淮也是感觸頗深。在他看來，北京上海十年前就想限制城市人口，但招致一片罵聲，地產政策恰恰給了地方政府“就坡下驢”的機會，“取消限購就像娶媳婦，爹媽說話不好使，得自己愿意才行，但目前地方政府根本沒有這個積極性。”

房產稅 明年戲不大

調控政策是短期效應，解決中國樓市問題根本在于制度建設，房產稅便是其中重要的一個環節。

2014年12月22日，國務院發布《不動產登記暫行條例》，國土部將牽頭建立不動產登記信息管理平臺，以確保國家、省、市、縣四級登記信息實時共享。并且，該條例將于2015年3月1日起正式施行。

備受關注的《不動產登記暫行條例》正式出臺，接下來是否會出臺房產稅細則則成為人們關注的焦點。有分析人士認為，2015年房產稅將進入立法程序，如果2016年能夠完成立法，2017年有望正式實施。

在田國強看來，征收房產稅，有利于解決貧富差距過大和地方財政的問題，這是大勢所趨，但現在最大的阻力在于凡有房地產的人都不愿意去交這個稅，中國基本上已經錯過了征收房產稅的最佳時間，要看政府的智慧。

對此，董藩則認為，中國征收房產稅的阻礙在于中國不具備法理基礎，住戶只擁有房產的70年產權，并不擁有所有權。而且，中國家庭資產結構方面也不支持征收房產稅，人們一般是工資收入少，固定資產占比高，一旦開征房產稅，可能嚴重影響人們的日常生活，不具操作性。

不過，陳淮分析認為，目前關于房地產稅的信息非常混亂，扭曲的解釋很多，房地產稅不是“打土豪分田地”，不是要把全國的房子重新分配，房地產稅不是為了剝奪而建立的，這個稅種是市場經濟改革發展必不可少的，有利于將房產推向租賃市場。

在他看來，征收難這些都不是事兒，“每人一張30平米的房產稅券，愛上哪交上哪交，不管什么價格的房子，頂完算。”

房產稅，盡管早前有傳中央已經停止了其試點的擴圍，改為推進房地產稅的立法工作，但此傳聞一直沒有得到官方正面回應，所以究竟房產稅要不要全面征收還是一個未知數。