國企物業管理變身的必要性

摘要：隨著國家城市化建設進程的加快，人民生活水平的不斷提高，物業管理在國民經濟中的比重越來越大。與此同時，《物業管理條例》的出臺，民營物管企業的大舉攻城略地，本地物業的群雄逐鹿、不甘寂寞以及物業管理社會化建設的飛速發展，使得原有國企自管物業紛紛推向市場，這一切對原本只是國企后勤服務單位的物業公司來講是機遇還是挑戰？能否做強做大？都是國有物業公司迫切需要思考的問題。

關鍵詞：國企;物業管理;轉變

從國企改革開始，我國物業管理發展逐漸進一步規范化、法制化，物業管理行業已顯成熟。也隨著國企主業副業的分離進程加快，國企原先簡單粗放的生活管理向管理精細化、服務社會化的物業管理轉變已成定局。

1"國企后勤管理現狀

國企的后勤管理，是指在國有企業中對企業家屬區的生活設施及職工住宅實施行政化、福利性的自我管理，以及對企業內部的后勤服務。它運行的資金來源主要依靠原產權單位行政撥款。目前，多數國企單位已將此類后勤服務單位更名為物業管理。這種國企的后勤物業管理受大趨勢影響，處于由企業后勤的行政服務職能向現代物業管理服務轉移的過渡階段。在主副業沒有分離的情況下，它的管理模式仍由企業做主。

國企物業管理只是企業的后勤工作的一種，甚至在后勤工作里也只是輔助。它管理所需經費和職工的工資待遇大部分來自企業的核定。雖然企業已經對職工住房實行了全額集資，差價補貼，但住戶始終無權對物業進行選擇，反之物業也無權對樓盤進行選擇。對管理費的確定也無權協商，職工和物業公司都沒有自主權利。在這種管理體制下，國企的物業服務必然具有高成本、封閉式、福利型、低償型、承擔售后服務、解決工程遺留問題、甚至充當業主出氣筒等特點。企業蓋的房越多，物業管的越多，企業的包袱就越重。

目前，許多國企的物業單位都還沒實現真正意義上的獨立自主、法人主體。許多單位也只是將原行政后勤服務管理的牌子換成了物業管理的牌子，進行了機構注冊，但沒有實質性的變化。也有的是后勤管理、物業管理兩種職能兼有，對內是部門，進行無償或低償服務，且人、財、物受控于企業。對外是法人公司，獨立核算，自負盈虧。沒有一個準確定位。可以說，只是受大趨勢影響，在原有體制中滲入部分現代名詞、現代物業管理元而已。業主在消費意識上，也還處于福利、半福利狀態，難以接受物業管理費的概念。

2"國企后勤服務發展趨勢

長期以來，在改革開放的大潮中，國企在計劃經濟中承擔的許多社會職能諸如：幼兒園、中小學、醫療所，甚至于煤氣站、網絡應用等等不但沒有削弱，反而換了一種身份繼續存在企業中，依附于企業的輸血。嚴重影響了企業的發展。要解除國企的社會負擔，必須徹底把企業所承擔的大量社會保障和社會福利功能分解出來，使企業擺脫原來承擔的多重角色，成為以生產經營活動為中心的真正的生產主體。

由于后勤工作涉及面廣，管理復雜，責任重大，必須加快管理科學化、服務專業化、經營市場化和保障法制化的后勤物業管理。理順行政管理和經營管理的關系，培育服務規范、競爭有序、經營靈活、管理科學的后勤物業管理環境。只有加快國企的社會職能剝離，加速國企的后勤管理向物業管理社會化，市場化轉移，才有利于國企廣大職工進一步解放思想，轉變觀念，尋求變革，與時俱進;才有利于國企的物業管理創新體制，激活機制，完善自我，走入市場;才有利于解決當前國企在后勤管理上的向左走還是向右走的瓶頸矛盾;才有利于國企主業放開手腳，抓住機遇，拓展市場主體地位，優化資源配置，推動快速發展;才有利于建立規范的管理機制，改善后勤管理，增強企業活力和企業發展后勁，實現國企追求的做專、做強、做實的目標，而不再是做大、做寬、做強。

隨著國企職工住房分配制度的深化改革，改革初期的分房制度已經為職工所詬病，不再適合社會要求。職工對居住、辦公和工作環境提出了更高質量的物業服務需求，建設與產權并重成為了物業產權人的主動選擇。開始應用市場觀念，要求保持物業完好并要求其保值增值;更加注重產品（物業）的售后服務，樹立起消費物業的觀念。除了要求對房屋進行維修外，逐漸確立必須對附屬物、設備、場地、環衛綠化、道路、治安等進行專業化管理的消費意識，使物業發揮整體功能和綜合能力。這樣一來，很多原國企單位的后勤部門就明顯不能適應社會發展現實的需要，那種行政福利型和低償服務也隨之過時，代之以一個實施經營性管理和等量有償服務的企業實體是非常必要的。物業管理的專業管理和綜合服務功能，正好滿足了快速發展的現代經濟條件下富裕起來的居民生活水平和生活質量提高的客觀要求。

另外，建筑建造所需時間不長，但對建筑物和設備設施、附屬構筑物等的后期管理確是長期的，使用和管理的過程可以是建筑開發周期的幾十倍甚至更長。這種房地產消費環節的長期性，在使用過程中還伴隨著維護職能的增值服務，以及服務和經營職能的多樣化，對于國企來說，既耗費精力，也需要大量專門經費來管理物業。由專業的物業公司來管理物業，實行獨立經營，以業養業，自我發展就成為必然選擇。

3國企物業管理市場支配的必要性

國企主輔分離改制后，職工住宅能否順利推進社會化、市場化的物業管理，關系到廣大職工的切身利益，對提升職工生活質量，維護社區安定和社會穩定，推動社會主義精神文明建設和社會建設都有重要意義。以科學發展觀來指導職工住宅管理，營造優美和諧居住生活環境非常必要。

既然國企主輔分離勢在必行，國企物業管理走向市場也就成為必然。職工住房制度改革以來，許多企業已相繼成立了物業公司，引入物業管理概念對職工住房進行管理。雖然較之后勤管理有了很大提升，但仍存在相當多的包攬服務和不對等低償服務，與市場化物業管理相距甚遠。這其中既有與相關政策配套不完善的原因，也有國企物業管理自身的因素，還有職工舊房環境惡劣，設施不配套，水電氣管線陳舊破損嚴重和職工思想未根本轉變等綜合原因。只有加快推進國企職工住宅管理體制的轉變，加強思想工作，轉變職工住戶的觀念，從產權上與業主理順關系，成為能夠獨立自主，自負盈虧、自我經營的經濟實體，實現國企物業經營市場化，才能卸下后勤生活的沉重包袱，才能提高企業主業的核心競爭力。

總之，國企物業管理公司到了一個真正轉型期的關鍵時刻，能否華麗變身，走出困境發展壯大，國企主輔分離后，物業管理公司能否存活，將是至關重要的因素。國企后勤管理是以資產管理為核心，以物質保障為基礎，以維護企業職能正常運轉為目標的一項重要工作，是企業的大管家。國企的后勤管理工作要向物業管理社會化、市場化轉移，其自身競爭力是物業管理企業立足的生命線，是物業管理企業發展的動力。要在新的挑戰面前求得生存，求得發展，國企物業管理公司就必須建立全新的機制，提高員工專業素質，在管理和服務中精心構造自己的競爭力，贏得競爭優勢。