房地產企業設計管理階段的成本控制探究

摘要：近年來隨著房地產行業不斷發展，市場競爭越來越激烈，成本控制成為房地產企業提高經濟效益和競爭力的一個重要手段。設計階段是成本控制的一個重要階段，因此，需要在這一階段做好成本控制工作，提升企業競爭力。本文針對這一問題，首先對設計管理階段對成本進行控制的重要性加以分析，并提出幾點成本控制措施，以供參考。

關鍵詞：房地產企業;設計管理階段;成本控制

隨著房地產“黃金十年”的結束，房產需求市場的萎縮使得房地產行業的競爭逐漸激烈，因此，如何利用較少的資金獲得相對較高的經濟回報，成為每個房地產企業在當前形勢下面臨的重要課題。企業的成本控制效果對企業經濟效益存在著直接的影響。設計管理階段作為成本控制的重要階段，成為提升企業競爭力的關鍵環節。在該環節如果進行有效的控制，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本增加。

一、重要性分析

第一，在設計階段做好成本控制工作能夠對資金進行有效控制，避免風險發生。房地產行業對于資金的需求量比較大，依賴性也比較高，因此，企業需要對成本進行控制，從而使資金得到合理的利用，獲得良好的經濟效益，另外，盡量減少風險的發生，設計管理階段是對成本加以控制的一個重要階段，能夠利用最少的成本實現良好控制目的^[1]。

第二，在這一階段做好成本控制工作能夠有效為工程全過程的成本控制打下良好的基礎。對于房地產項目來說，其在生命周期內的各個階段，都有成本產生，互相之間有著密切的關系。設計階段在工程項目中起到承前啟后的效果，不但能夠落實后期的施工成本，同時還能對項目前期定位決策成本進行細化與修訂，作為全過程控制的一個關鍵，同時這也是進行事前控制的一個重要環節，起到“事前預防”的關鍵性作用。

二、成本控制措施

1.做好設計單位的選擇工作，加強對合同的管理工作。在對項目進行開發的時候，要利用公開招標或者是邀請招標等形式，選擇最佳的設計單位，要求設計單位具有良好的責任感，講究誠信，積極溝通。在對設計單位進行選擇的過程中，實際上就是對項目的風格以及主題進行了確定。對于同樣的項目以及設計要求和規范來說，設計單位不同，那么設計的產品在風格以及品質方面就會有很大的差別，建筑效果以及布局還有結構形式和使用功能等方面差異也就會比較大。在進行設計招標的時候，需要對設計費用加以明確，對設計管理階段中的成本控制以及限額設計還有優化設計和節約成本等獎勵措施和處罰措施等進行考慮，使設計單位能夠主動積極地對成本進行控制。強化對設計合同的管理工作，在合同中明確設計要求以及設計周期還有獎罰措施和設計優化等方面的內容。

2.在對方案進行設計的過程中重視成本控制工作。對于方案設計這一階段來說，方案優選是最重要的，在選擇施工場地以及建筑設計和總平面設置時，需要對投資效果問題進行考慮，從多個方案中選擇最佳的方案，保證其經濟性和合理性^[2]。第一，設計構思要有一定的超前性，確保項目的良好形象。第二，設計建筑風格，體現自身特點，具備時代性、藝術性及經濟性。第三，合理布置建筑平面，建筑平面布置形式以及戶型產品對市場需求有著直接的影響，因此，在進行設計的過程中，要充分考慮到建筑性質以及客戶活動特征，對建筑進行合理布局，能有效利用項目用地，確保其使用功能的有效性。另外，對于建筑單體進行設計時，應盡量控制建筑的體型系數、窗墻比、墻地比，以降低該建筑的能耗水平，從而減少在節能環節上的成本投入。

3.在結構設計的過程中對成本進行控制。對于建筑來說，結構是骨架，在工程中，結構成本的比重比較大，因此，要對其成本進行控制。第一，需要結合建筑層數以及使用功能對結構體系進行選擇，一般情況下，鋼結構成本最高，鋼筋混凝土次之，磚混結構是成本最低的。建筑基礎選型也會對工程造價產生比較大的影響，需要結合地質的實際狀況以及地勘資料，對子基礎形式加以選擇，確保其安全性，并對建造成本進行控制，同時還需要對持力層選擇問題進行重視，防止超深以及返工現象的發生。在對一些結構進行設計的時候，有的設計人員統一進行配筋，而沒有單獨對配筋和截面加以計算，從而造成浪費。因此，設計管理中加強精細化審圖，做到樣板截圖和配筋圖的優化，從而使得剪力墻得到合理的配置，同時梁配筋方式得到有效的控制。另外，在對基礎和地下室進行設計的時候，需要與建筑整體性相關要求相符，結合地區震級、使用功能以及樓層高度等選擇轉換層的型式，同時選擇模板支撐方案以及鋼筋連接與綁扎等方式，從而對成本進行合理控制。

4.利用限額設計方式對成本進行控制。限額設計是對成本進行控制的一個有效方法，能夠確保成本控制的實效性以及有效性。當前，很多設計單位缺少經濟觀念以及市場觀念，重視技術忽視了經濟性，無法對設計節點進行有效把握，從而出現趕工期以及細部設計缺失等各種問題。另外，一般都是依據建筑面積或者是投資額對設計費相關取費標準進行計算，導致設計單位缺少成本控制意識，造成了較大的浪費。因此，需要實行限額設計方式，從而提升設計單位自身成本意識，在設計管理階段自覺主動地做好成本控制工作。在實行設計限額的情況下，采取有關成本策略，在初步設計時，在確保與相關規范和要求相符的基礎上減少不可售的面積。在對施工圖進行設計的過程中，利用設計優化的方式，比如，對于非人視高度的外墻涂料和空調裝飾板等對于產品不會產生太大影響的材料，適當降低其檔次，對于電梯、進戶門、門窗等客戶敏感點，需要在確保其良好質量的同時控制其成本。

5.在對施工圖進行設計的過程中做好成本控制工作。第一，利用模塊化設計方式，對建筑標準進行統一。對于設計文件需要執行相關模板加以統一，比如，目標產品定位以及設計合同還有施工圖指導和建造標準等，此外，對于建筑構造需要制定施工的標準方法，比如，硬景鋪裝以及導視系統還有售樓處結構和裝修等標準，并開展單體研發與組合工作。在組合的過程中，可以對其中的10%進行創新，爭取做到一年小改，三年大改，在建造的過程中利用標準體系，同時滿足不同客戶自身需求。第二，對施工圖預算做好編制工作，從而對目標成本進行調整。在對設計圖進行設計完畢之后，需要對施工圖預算加以編制，反復和成本部以及設計部與造價公司等進行溝通和討論，將預算確定好，結合預算對工程施工成本加以調整，形成最終的目標成本。

6.做好圖紙會審工作，將設計問題技術解決掉。設計交底以及圖紙會審等工作是非常重要的，需要提高重視程度，事前做好控制，防止返工造成的損失，從而對成本進行有效控制。只有對施工圖紙有針對性地進行細化，成本控制才會有正確的著力點，也才能確保成本控制的良好效果。開發單位以及工程部門需要對設計圖紙質量做好復核和審查工作，對于圖紙在不同專業之間的矛盾，需要提前告知設計單位并對其進行修改，防止因為返工導致的浪費^[3]。另外，需要對圖紙在技術方面是不是合理，施工是不是有可行性，造成是不是最經濟加以審核，在開始使用之前，對圖紙進行會審，及時發現其中的錯誤以及漏洞等，從而提升設計的質量，盡可能減少工程中的設計變更，防止由于設計問題給企業造成經濟損失。

結語

綜上所述，對于房地產項目來說，設計階段是對成本進行控制的一個關鍵時期，確保設計的合理性和完善性，能夠節省費用，對項目成本進行有效控制。因此，為了提升其競爭力，房地產企業必須要在設計管理階段做好成本控制工作，時刻重視成本的節約，采用有效方法減少項目成本。

參考文獻：

[1]張春英. 房地產設計管理階段的成本控制[J]. 建筑與文化，2014，（06）：145-147.

[2]王葆華. 淺談房地產開發企業成本控制措施[J]. 商業經濟，2012，（06）：25-26.

[3]陳勇. 完善房地產企業開發成本的管理與控制[J]. 現代企業，2014，（11）：71-72.