保障性住房建設運營中的企業參與問題分析

摘要：保障性住房的建設運營需要企業投入巨額資金作為支持，高投入意味著高弊。在參建的過程中，企業若是能及時把握利并對相關的弊進行有效規避，一定能夠實現企業“大收益”的根本目標。文章基于此展開討論，旨在通過保障性住房建設運營中的企業參與問題分析，為企業發展指明方向。

關鍵詞：保障性住房；建設；運營；企業；問題

融資渠道寬、管理效率高是企業部門最大的特點。因此，讓企業參與保障性住房建設是一件具有極其深遠意義的事情，不僅幫助政府解決了短期內資金不足的問題，也緩解了社會對于保障性住房需求巨大的問題。企業要善于規避風險更善于把握機遇，在為社會服務的同時實現企業利益最大化的目標。

一、企業參與保障性住房建設運營的利與弊

雖然近些年來，國家已經相繼出臺了若干政策，鼓勵企業參與保障性住房的建設運營，但是從效果來看，企業的積極性并沒有被調動起來。究竟是什么造成了這樣的結果，我們應該站在企業的角度，從參建過程中企業所面臨的利與弊展開討論。

（一）企業的利

1. 獲取收益，加速資金周轉

保障性住房建設運營相對于商品房項目而言，給企業帶來的利潤往往微薄，但是，保障性住房面向的消費者卻具備明確、量大、受市場影響波動小等特點，因而參建保障性住房給企業帶來的最大的利益是促進了企業資金的快速回籠，提高了企業資金的有效利用效率。

2. 享受政策，提高企業效益

因為國家一直對參建保障性住房的企業提供幫持優惠，因此，對于參建保障性住房的企業而言，可以獲得如下的優惠：第一，低成本拿地的優先權；土地年租制付款，有效降低企業資金壓力。第二、政府出面，采取相應的措施，提供給企業多種融資渠道，甚至在必要的時候直接給予參建保障性住房的企業以建設補貼。第三，國家除了在土地使用稅、印花稅、營業稅、等方面給予企業以減免或者優惠，還在城市基礎設施配套費、行政事業性收費和政府性基金等方面給予企業以減免或者優惠，大幅度的減少了參建企業來自賦稅方面的壓力。第四，保障性住房在國家審批的過程中往往處于優先地位，審批加快，有利于企業快速開展投資建設的相關事宜，繼而獲取市場等一系列因素的優先權。

3. 間接獲得土地，增值房產價格

對一般情況而言，市政等基礎設施的投資、拆遷安置，公共建筑的建設，保障性住房的建設都會加速人口流動的速度，帶來區域性的人口聚集，繼而帶動經濟大面積的增長，從某個層面上講，可以幫助企業實現物業資產升值的目標。

4. 其他方面的利

企業參與保障性住房項目可以解決職工住宿問題，為企業吸引新型人才；在增加企業自身利益的同時，提升了公司在社會上的美譽度，繼而增加企業的市場競爭力；幫助政府解決了部分住房問題，提升了政府與企業之間的融洽度，有利于獲取更新的資訊信息，方便企業調整自身的發展方向和發展策略。

（二）企業的弊

1. 來自資金方面的弊

因為保障性住房的建設需要大量資金的投入，因此，從資金的角度出發，企業的“弊”主要包括如下四點：第一，企業資金大量投入保障性住房的建設，導致流動資金減少，其他項目的有效開展受到影響，甚至不能再開展；第二，保障性住房不僅在項目建設期需要大量資金支持，后續的運營期也需要大量資金支持，企業的資金回籠無法快速實現，企業壓力劇增； 第三，盲目追求資金回報率，導致保障性住房質量不佳，一旦企業成本控制力不強，會導致不盈利甚至是虧損發生；第四，企業運作過程中，由于缺乏資金，導致出現資金三角債問題。

2. 來自其他方面的弊

其他方面的“弊”主要包括市場的弊和國家政策方面的弊。市場的弊主要指保障房供給與消費者需求不匹配，而國家政策方面的弊主要指國家政策不明朗以及執行不力。

二、企業參與保障性住房建設運營的策略

（一）從企業的角度出發

就現階段中國市場上的保障性住房形式而言，主要包括兩類，一類是建成后立即出售的經適房和限價房；另一類是建成后需要長期持有運營性質的廉租房和公租房。企業參建的類型是多種多樣的，因此，企業在進行參建方式選擇的時候需要進行理性的思考，對自身的情況進行合理的分析，追求利益，但不盲目追求利益，只有選擇出適合參建投資的最佳項目，才能更好地服務于社會，服務于人民，實現企業利益的最大化目標。

參建項目的選擇幫助企業確定了發展的方向，固然可以有效降低企業成本，但是企業還需要從管理的角度出發，加以輔助。

眾所周知，在保障性住房的建設運營中，企業最關心的問題是“如何以最少的開銷保證房屋依照合約順利建成”。探尋出最適合企業發展的管理模式，并將之應用于企業的內部管理中。從產業鏈的角度思考問題，以建立向著企業上下游產業發展的子級公司。當然，企業在考慮降低成本的時候還要保證房屋的質量，保證國家和人民的根本利益不受損害。

（二）從政府角度出發

除了優惠鼓勵政策以外，政府部門還應該從以下幾個方面入手，以促進企業有效參與到保障性住房的建設運營中。

1. 落實相關優惠政策，有效降低參建企業土地成本

對于企業而言，獲取土地的途徑主要包括劃撥、協議還有競拍，無論是哪一種方式，對企業的影響都是非常大的。針對這種情況，國家可以出臺相關的扶持政策，例如，在財政能力允許的地方，應盡可能的幫助企業，選擇最大限度降低企業成本的劃撥方式供地；在財政能力無法實現劃撥的地方，可以采用協議撥地方式或者有限度的竟拍，提供給企業一種類似于“租賃”的交付土地租金模式，以緩解企業承受的財務壓力。

2. 加大支持力度，幫拓參建企業融資渠道

保障性住房的建設需要強大的金融做后盾。首先，政府應采取有效措施，鼓勵金融部門配合參建企業完成建設目標。從住房的設計經營流程入手，對包括土地開發環節在內的全部過程提供針對性的金融服務，以降低企業壓力，保證建設任務順利開展。其次，幫拓企業的融資渠道，提升企業融資能力，為企業提供豐富的建設運營資金來源，保證企業在建設過程中有足夠豐富的流動資金，滿足建設需求。

3. 優化企業方案，增強企業盈利

在住房建設中存在一種名叫“混建”的模式，混建模式存在很多優點，例比如，在混建的過程中加入配套商業設施的出租或出售，能夠幫助企業大幅度增加資金的回流速度；再比如，混建導致人口聚集，帶動經濟大面積的增長，從某個層面上講，可以幫助企業實現物業資產升值的目標。因此，政府部門應該投入精力對類似于“混建”的這一類模式進行研究，規劃出更多的保障性住房項目，并鼓勵企業參與，最終實現“多贏”格局。

4. 健全退出機制，確保企業資金流轉

只有保證企業資金的正常流轉，才能實現一個企業的長效穩健發展。因此，國家需要對企業參與保障性住房建設可能存在的所有問題進行考慮，健全參建企業的退出機制，防止企業因參與保障性住房建設而陷入“資金套牢”的狀態，保證企業的基本利益不受損害，為企業解決后顧之憂，增加企業參與保障性住房建設的積極性。

結束語

建設中國特色社會主義的根本任務是保障民生、改善民生。住房問題是與民生密切相關的大事情，不僅關系著經濟，更關系著社會的穩定。為了社會的要求，為了人民的要求，開展大規模的保障性住房建設計是非常必要的事情。企業需要積極探索，充分利用社會資源，用創新的管理理念投入到生產中，以實現提高住房建設保障性和運營高效性的根本目標。

參考文獻：

[1]王琨.保障性住房建設運營中的企業參與問題研究[J].城市發展研究，2013（03）.

[2]孟春，朱小豐.健全保障性住房建設運營管理機制的建議[J].發展研究，2012（09）.

[3]崔曉娟.中國城市化下保障性住房的發展現狀分析[J].統計與管理，2011（03）.

（作者單位：包頭市房產開發建設管理處）