樓市330新政，誰的利好誰的大坑？

在樓帝快進入“寒冬”的狀態下，樓市330新政的“救市”色彩無疑是存在的。

3月30日，央行、住建部、銀監會聯合發文，出臺樓市新政：二套房商貸最低首付比例降至40%：公積金貸款購首套房最低首付20%。已還清貸款的二套房公積金貸款首付最低30%；二手房營業稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”。

新政一出，專家開始各說各話，有的認為差不多是2009年救市的翻版。房價將暴漲，至少有10%的上漲空間；有的認為不會改變樓市大勢。那么，究竟該怎么看待樓市330新政、怎么預判樓市330新政的影響呢？

“市場”決定性作用下的一箭數雕

在樓市快進入“寒冬”的狀態下，樓市330新政的“救市”色彩無疑是存在的。為何要救市？李克強總理在今年的政府工作報告中已經說的很清楚了，“我國經濟下行壓力還在加大，發展中深層次矛盾凸顯。今年面臨的困難可能比去年還要大”，2015年預期GDP增長也調整為7%左右。“救市”。再次顯示出房地產業對于國民經濟的帶動作用及重要支柱產業地位，與中央穩定經濟增長的方向是一致的。

就樓市本身來說，李克強總理反復強調“民生”政府，強調經濟的健康發展，不搞“強刺激”。在中國經濟下行壓力還在加大的情況下，如果樓市330新政導致房價暴漲。不僅會引來民怨，而且也不利于樓市本身的可持續健康發展。而這次的樓市330新政。與2008、2009年的救市政策。雖然內容相似。但樓市發展的本質狀態已截然不同，現在供大于求、投資需求退市是樓市的大背景，救市導致房價暴漲的可能性并不大。因而可以在同樣起到助力減緩經濟下行壓力的同時，讓樓市伴隨中國經濟也實現軟著陸，進入“新常態”。

正因為這次樓市330新政，總體上是置于“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯之中的。所以資本市場表現的較為謹慎。一方面。3月31日地產股在開盤一度沖高后，立即來了個回馬槍。收盤時居然有近百只房地產個股下跌，整個房地產板塊跌幅達到1.69%；另一方面，與此對應的是綠地、萬科、恒大等大開發商的“零點行動”：在不停暗示“不買馬上漲”的同時，卻“周二不打烊，通宵賣房，所有房源不漲價。還主動給優惠，并且項目還專門加推新房源。”

新政是誰的利好？

帶有“救市”性質的樓市330新政，從“使市場在資源配置中起決定性作用”的邏輯中。對政府的利好已經顯而易見。維穩經濟、化解債務風險、增加投資、擴大消費、拉長告別“土地財政”的緩沖期、進一步發揮“市場”作用等等。對銀行的利好也很明顯，新增房貸直接帶來利息的增加、地方債的置換在減輕系統風險的同時又增加新的利息來源、房貸證券化可以將房貸轉移至表外，減少負債，增加現金流，可以賺取貸款利率和MBS利率之間差價。甚至通道中介費。上到礦山、冶金、水泥。下到物業、家具和裝修，與房地產產業鏈密切相關的數十個行業，利好已被歷史實踐反復證明了。如果房貸證券化能夠順利撬動，房地產就將進入新金融時代。包括證券行業在內的幾乎所有金融產業都將收獲利好。

當然，樓市新政影響最直接的，就是開發商和購房者。對開發商來說。樓市330新政既是助力逃命的新政，也是助力發展的新政。對購房者來說，也一樣，既是助力逃命的新政，也是助力購房的新政。

市場競爭使然。任何一個行業都不可避免地走向整合集中之路。催生出行業寡頭。我國房地產行業近幾年的集中度在不斷加強之中。在樓市總體疲軟中，這一趨勢在2014年表現得尤為明顯。第一，規模效應得到了充分彰顯，80家房地產企業躋身百億軍團。占了市場份額的40%，其中7家房地產企業躋身“千億俱樂部”，銷售額均值達到1607億元。更是首次出現兩家銷售額超2000億元的房企；第二，銷售金額的增長率進一步凸顯了強者恒強的定理，“千億俱樂部”的增長率均值達到23.8%，300-1000億房企的增長率均值為14.6%，100-300億房企的增長率均值則只有10.4%，不同規模房企未來的差距將進一步拉大。

在如今供大于求、投資需求退市的樓市大背景下。樓市330新政對小開發商來說。毫無疑問是消化庫存。避免破產下場、完美撤退的最好時機；對中型開發商來說。要么借機做大做強。要么借機轉型轉業，要么賣一個好價錢委身大開發商：對大開發商來說，消化庫存和房貸證券化都將進一步增加其現金流，為“大魚吃小魚”準備了充足的資本，土地儲備的優勢、項目布局的優勢也將進一步發揮，都將推動集中度進一步提高，對已經推動好幾年、但效果不明顯的非以房地產為主業的央企退出房地產，更是迎來了大好機遇，既可在大力發展混合所有制中實現保值增值，也可以由此華麗退出。

購房者，無論是首套房的剛需，還是改善性需求，首付比例的降低。營業稅由“滿五年”放寬為“滿兩年”，都可以加快“有房夢”的實現，

樓市330新政，帶來的只會是樓市的階段性、波段性行情。已陷入三四線城市的投資者、投機者，當抓住機會逃命；對二線城市的投資者、投機者，可抓住行情賣個好價錢；一線城市，則可考慮“逢低建倉”。

誰將跳進“大坑”里呢？

利益多元化之下，新政有人受益，也必然就有人可能受損：階段性、波段性行情，抓住的就是機會，把握不當的就是“跳坑”。

全高懸的房產稅來說，針對我國的國情，一套房免征基本上是可以確定，二套房要不要征注定存在爭議。三套或者以上的房屋被征稅是不可避免的。但無論如何，如果住房不能夠售出去，而以庫存的形式窩著，出臺房產稅就不僅征不到稅。而且還會讓本已不佳的樓市雪上加霜。因此，現在需要的正是樓市回暖。而根據國內外通行做法，二套房被征稅的幾率顯然大于不征稅的幾率。《不動產登記暫行條例》已經開始施行。2018年登記機構、簿冊、依據和信息平臺將實現全國“四統一”，開征房產稅的基礎條件將完全具備。國家“總的目標是要在2020年之前，全面落實稅收法定原則”。就意味著房產稅在2020年前后可根據需要隨時出臺。實際上，在房產稅的背后，還隱藏著遺產稅的巨大可能，《不動產登記暫行條例》也為其準備了條件，住房也毫無疑問將是我國遺產稅的最主要來源之一。在這種情況下，來不及出貨的投資者、投機者無疑就跳進了“大坑”；改善性購房又惜售首套房的。也可能跌進“大坑”后才后悔莫及。

因此，無論是實現房地產的完全金融化。還是實現國有資本的保值增值，我們都需要一個好股市來配合。而現在的股市恰好處于牛市當中。

全面深化改革，經濟“新常態”，本身就是一盤復雜的“大棋”，樓市是其中很重要的一顆棋子，在很大程度上還具有杠桿的作用。由此可見。或許我國現在的股市牛市還只是處于起步階段，過萬點并不是夢，因為官媒已經說得很清楚了，“牛市有助化解改革阻力”。在這個意義上，也許：資本市場的利好。比330新政對樓市本身的利好更有吸引力。當然，330新政第二天的股市已經做了預演，資本市場是提款機，但也是“雙刃劍”。房地產金融化有風險，投資需謹慎。買得好也許并不難，但賣得好卻很難。