淺談房地產開發項目施工階段的成本控制

摘 要：房產市場的競爭加劇、國內經濟下行和政府宏觀調控政策的影響，房地產行業生存壓力空前。有效的成本管理直接關系房地產企業贏利的可能性和空間大小，這必將成企業制勝關鍵。

關鍵詞：房地產項目；施工階段；成本控制

DOI：10.16640/j.cnki.37-1222/t.2015.22.113

受國內外經濟不景氣形勢影響，2015房地產需求或呈現低迷態勢，投資投機性需求進退難舍，消費性需求謹慎觀望。不斷披露的“空城、鬼城、公務員售樓”等案例說明，在許多城市區域，供大于求的風險在不斷積聚、膨脹。成本管理的有效與否直接關系房地產企業贏利的可能性和贏利的空間大小，這成為市場競爭中更為現實的手段和制勝關鍵。

房地產開發階段劃分為以下四個大階段：項目投資決策階段、項目前期工作階段、項目施工階段和項目營銷階段。本文主要是針對目前房地產企業成本管理上的不足，在項目開發的施工階段進行有效成本控制提出以下幾點措施。

1 采用掙值法控制施工進度和成本

掙值管理（Earned Value Management，簡稱EVM）方法自20世紀60年代以來美國國防部應用于采購項目管理以來，理論研究和實際案例證實了掙值管理作為項目管理的有效性。掙值管理是集工作范圍、進度、成本目標一身的綜合管理系統，能為管理者清晰判斷項目的進展狀況而采取決策提供重要幫助。

掙值管理（EVM）是一個集項目工作范圍，進度安排和成本目標與整個項目控制過程中，進而客觀測量項目績效和進展的一種管理方法。它通過確定已完成工作預算成本（即掙值），并將其與已完成工作實際成本（即實際成本）、計劃工作預算成本（即計劃預算）相比較，來測定項目績效。在測定項目績效過程中，所有計劃與實際的價值，都用貨幣或工時，人力表示其偏差，反映項目績效的完工程度。

掙值管理的目的是在保證項目目標不變的前提下，通過對偏差的分析盡早地對項目完工時的最終進度指標與成本作出預算，并分析偏差產生的原因，實施相應的糾正措施，從而降低項目實施風險。在使用掙值管理方法進行偏差分析時所程采用的評價指標是：進度偏差（SV），成本偏差（CV），進度績效指數（SPI）和成本績效指數（CPI）。

2 嚴格執行合同以有效管控動態成本

項目的動態成本簡單的說就是項目的預計最終成本。動態成本是指項目啟動后的任何一個時點，對項目最終結算成本的預測。由于目標成本形成后，受到材料、設備、勞動力等市場價格等變化，以及設計變更、經濟簽證、工程量的變化等各因素的影響，目標成本會以動態成本反映出來，直到項目結束。

動態成本具體包含兩部分內容：已經發生成本和待發生成本。 已經發生成本包括已經發生合同和已確認變更；待發生成本包括已發生合同的預估變更和待發生的合約規劃。具體為：

動態成本=已經發生成本+待發生成本=（已定合同+已定變更）+（待發生合約規劃+已定合同的預估變更）

從公式中可以看出，控制動態成本必須已定變更合同、待發生合約規劃和已定合同的預定變更三方面出發。從這個三個方向出發，可以實行三個控制有效管控動態成本。

2.1 控制已簽合同的確認變更

對于已簽的合同的確認變更，難點在于變更是否能及時反映出來。變更如果不能及時反映出來，會給成本的不可控制。房地產開發項目可以設計了三個保障控制合同變更。

（1）強制性保障。要求雙方簽合同的時候就對簽證、變更給予明確的界定和流程規定，重點強調“如果施工方不及時申報變更，有權不納入結算”。并且所有的變更必須有開發項目公司簽發的“變更指令單”為準。

（2）合規性保障。為了避免扯皮和最后變更范圍界定不清楚的問題，施工方在變更申報時必須提供詳盡的附件資料，如圖紙、清單等。

（3）及時性保障。平時要做到“一單以估，一月一統計”，從而保障變更金額（預估金額）及時計入動態成本。

2.2 控制已簽訂合同的預估變更

預計變更是指分供方已經提出變更及變更金額但是房地產公司尚未確認，或分供方未提出，房地產公司預計要發生的合同金額增加情況，主要包括預計發生的材料漲價、工程量變化等、預估的預算調整。進行合同的預估變更管理可以有效的避免后期變更集中爆發。

2.3 控制待發生合約規劃

待發生合約的規劃就是預計要簽約的合同。這部門合約發生的變動可能性最大，尤其是早期，由于經驗不足，企業對后期的合約規劃預估不準。導致合約規劃產生變化的因素有：項目一開始合約規劃所規定的合約范圍不準確、事先沒有做合約規劃約定，執行中大合同分拆小合同缺乏有效的管理控制。可以通過檢查合約規劃的范圍、 嚴控合約規劃數量的過程、建立合約規劃定期刷新機制等措施嚴控待發生合約成本。

3 精細化管理設備以縮減成本

根據施工的特點，設備的選用應本著“先調劑、后租賃”的原則，先充分利用企業內部的空閑設備，不足的部分設備通過租賃解決。企業內部未使用閑置設備的充分利用，可以節約房地產企業的資金，提高設備的使用率提高經濟效益。購置設備會產生大量的資金需求和增加設備的折舊費用，增加項目的不可控成本。

設備租賃通過向設備出租方支付少量的租金就可以擁有項目需要的設備，減少了項目資金的占用量，降低了自身企業設備的折舊費用，降低了工程成本。

4 嚴格審查承包商的索賠要求

針對目前施工單位采取“低價中標，索陪贏利”工程承攬方式，公司應該做好預測施工過程中有可能出現索賠的因素，爭取工程保險、做好風險控制措施。通過有效的轉移、分散和合理規避風險，提高工程質量，盡可能地避免索賠事件的發生。嚴格審查承包方的索賠要求，對施工單位在索賠項目上巧立名目、弄虛作假、以少多報、蒙哄欺騙等行為應予以駁回，對遇到問題不及時辦理簽證賠付，結算是搞突擊、互相扯皮的現象應堅決制止。

通過以上幾點措施對房地產開發項目施工工作階段進行成本控制，能有效地降低項目開發成本，提高房地產開發項目的投資收益。

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