土地增值稅清算及其對房地產企業(yè)的影響

摘 要：土地增值稅對房地產收益影響重大，它主要是征收轉讓國有土地使用權、地上建筑物和附屬物所得收入的稅費，所以，備受房地產企業(yè)的關注。文章也主要針對這點展開論述，論述土地增值稅清算條件和清算單位、土地增值稅對房地產的影響和房地產的相關應對措施。

關鍵詞：土地增值稅清算；房地產企業(yè)；影響

中圖分類號：F812 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）21-0121-01

國家在2006年發(fā)布的《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題通知》中規(guī)定，將房地產土地增值稅的“預征制”轉為“預征+清算制”。土地增值稅清算指的是當土地增值稅清算的條件得到滿足時，依照稅收法律法規(guī)和土地增值稅相關政策來確定房產項目需要納多少稅。這項政策關系到房地產企業(yè)的利潤問題，因此十分重要，以下就圍繞土地增值稅清算及其對房地產企業(yè)的影響展開論述。

1 土地增值稅清算條件和清算單位

根據我國相關規(guī)定，以下三種納稅人需要進行土地增值稅清算：已經完成全部竣工及銷售活動的房地產開發(fā)項目；還沒有進行竣工結算，但全部轉手的房地產開發(fā)項目；直接將土地使用權轉讓的。除了以上三種之外，滿足以下幾種條件的納稅人，也需要進行土地增值清算：房地產項目全部竣工，并且在總的建筑面積中，有85%以上的面積的建筑已銷售出去；房地產項目全部竣工，在總的建筑面積中，已銷售出去的建筑面積低于85%，但其剩下的面積用在自用或出租方面；獲得銷售許可證，但三年內沒有達到全部銷售目的的；納稅人登記申請注銷操作，但還沒有辦理土地增值清算手續(xù)；滿足省稅務機關所規(guī)定的其他情況。

在對土地增值稅計算增值的過程中，其扣除的項目主要有以下幾種：土地費用、前期工程費、建安工程費、基礎設施金額、配套設施費、項目開發(fā)間接金額、轉讓房地產所繳納的相關稅費等。

2 土地增值稅對房地產企業(yè)的影響

2.1 對利潤的影響

自國家開始實施《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理問題通知》后，企業(yè)的利潤大幅度降低。土地增值稅是根據房地產項目成本對象增值率的不同實行不同的稅率，增值率越高，對應的征稅率就越高。以前，國家采用預征房地產企業(yè)僅是繳納了小額的土地增值稅，現在國家采用的是土地增值稅進行清算，企業(yè)需要繳納大額的稅款。這就使得企業(yè)的負擔加重了，利潤減少。

2.2 對資金緊張企業(yè)的影響

在最近幾年中，國家提高了貸款利率上提和準備金率的調控措施逐漸增多。而對房地產貸款方面的條件也變得苛刻，這時，資金鏈緊張的企業(yè)就會用少量的備用金繳稅。當前政策有變，意味著企業(yè)將需要交付大額稅款，而這類企業(yè)的備用金不夠繳稅，最終可能會出現資金鏈斷裂的危險。所以，增值稅的清算可能會使企業(yè)垮掉。

2.3 對土地資源豐富企業(yè)的影響

房價上漲是中國的一個特有現象，政府和房產界都在默默的博弈，從政府的角度來說，房價合適，利國利民，高房太高影響民生。而對于企業(yè)方面來說，利潤越高越好，民生不是他們考慮的問題，俗話說的好“想要發(fā)大財，眾人頭上刮”。所以，一些企業(yè)就會利用自己手中所擁有的土地進行炒作，對土地進行囤積，使土地的價格上漲。這對土地開發(fā)商來說是好兆頭，于是借土地價格上漲來拉高房價。國家實施土地清算會迫使這些商人繳納大額稅款，最終讓土地得到合理的利用。

2.4 對企業(yè)投資價值的影響

土地增值稅的清算使房地產投資價值取向受到很大的影響。在以前，房地產企業(yè)會花巨資購買土地，等它升值時將其買出去掙取中間差價，而當前國家采用土地增值稅政策之后，這些囤積居奇的企業(yè)就需要對所擁有的土地進行清算，最終使他們放棄這類投資，使房地產企業(yè)的發(fā)展更加健康。

2.5 對房地產行業(yè)整合的影響

土地增值清算使房地產企業(yè)的利潤大幅度降低，這種方式有助于抑制房地產過度投資的現象。在土地增值稅清算的過程中，如果預征的稅款比結算結果要小，應當進行補稅。不過在實際實施過程中，由于在征收過程中比較松懈，大部分企業(yè)都預備很少的土地增值稅稅金。若準備金不足，那么其將因資金周轉不靈而出現倒閉的風險。在最近幾年中，大部分小型房地產企業(yè)因為這一條而退出房地產行業(yè)。

3 房地產企業(yè)應對措施

實現利潤最大化是企業(yè)的根本目標，若無相關條例或法律法規(guī)加以約束，企業(yè)為了利潤最大化的目標，損民是常有的，如囤積居奇。當前，在國家實施土地增值稅清算政策之后，企業(yè)需要繳納大額的土地增值稅款，進而使企業(yè)的利潤嚴重下滑。所以，企業(yè)為了實現利潤最大化，就會盡可能的籌劃少繳稅，一定程度上達到提高利潤的目標。

3.1 利用合作建房的優(yōu)惠政策

我國有一項規(guī)定，在房地產項目的開發(fā)過程中，若是一方出資金，一方出土地，那么這項項目就屬于合作建房。若房在建成后，兩方將房子分配好，并將其留作自用，可暫時不用繳納土地增值稅。若建成之后用于轉讓，則需要對其增值部分繳納土地增值稅。所以，企業(yè)可以利用這點，與缺乏開發(fā)能力的單位或個人合作，采用共同建房，共同使用的方式來避開土地增值稅的繳納，這樣，房地產企業(yè)就只需要繳納所分得房地產稅額即可。同樣，缺乏開發(fā)能力的單位和個人，也可以主動與企業(yè)合作，進而實現節(jié)稅目的。

3.2 利用住宅優(yōu)惠政策

《土地增值稅暫行條例實施細則》中規(guī)定，納稅人所建的標準住宅，其在出售時，若增值額等于或低于扣除項目金額的20%時，可以免去土地增值稅。所以，房產公司可以增加開發(fā)的成本或降低收入來免去土地增值稅的繳納。

3.3 利用房地產進行投資

我國稅法中規(guī)定，利用房地產進行投資和聯營，并且其一方土地是作為入股投資或聯營條件的，可以將房地產轉給投資或聯營的企業(yè)，免去土地增值稅。若投資、聯營企業(yè)將房地產進行轉讓，則需要繳納土地增值稅。所以，企業(yè)可以根據這條規(guī)定，免去土地增值稅的繳納。投資或接受投資的任何一方屬于房地產企業(yè)的，不適用這條政策。

3.4 實施內部轉移定價

內部轉移是定價有實力強大的集團進行稅務籌劃，減少納稅額的一種常用方式。在實際過程中，擁有施工能力的房地產開發(fā)公司，其工程的施工都是由公司內部來實現。所以，公司就可以用轉移定價的方式，達到將施工單價提高，將增值額降低，將部分利潤轉移到內部施工企業(yè)的賬下從而達到少繳納土地增值稅的目的。

3.5 加快項目開發(fā)建設

資本在流動中的到增值，其流動速度越快，流動時間越短，則增值幅度就越大。在沒有進行土地清算之前，土地和房價的增值速度很快，這些價值均歸于房地產企業(yè)所得，企業(yè)對縮短項目周期并沒有多大的興趣。在實施土地增值稅清算政策之后，土地和房地產的增值大部分歸于國家所有。在這種情況下，項目周期縮短的好處就顯現出來了。

4 結 語

盡管國家實施土地增值稅政策大幅度降低了企業(yè)的利潤，但作為企業(yè)，如何應對國家政策，利用合作建房的優(yōu)惠政策、住宅優(yōu)惠政策、房地產投資，以及實施內部轉移定價和加快項目開發(fā)建設來達到節(jié)稅或減稅的目的，進而保證企業(yè)的長期發(fā)展。

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