淺析婚姻家事糾紛中的涉房登記問題

摘要：婚姻家事糾紛是目前審判實踐中最常見和最普遍的一種糾紛，尤其涉房屋登記的糾紛，是矛盾的焦點和核心。本文從《婚姻法解釋（三）》的相關法條中，選取了涉房糾紛的規定來解讀了，不同情況下房屋登記的產權歸屬問題，并且也從立法理念、夫妻協議約定以及不動產登記制度的完善三個方面提出了措施和建議，以期能夠為解決婚姻家事糾紛，提高訴訟效率，促進婚姻家事法的發展有所幫助。

關鍵詞：婚姻家事糾紛；房屋登記；婚姻法解釋（三）

一、研究的背景與意義

婚姻影響著我們每一個人，家庭是社會的最小單位，婚姻家庭的穩定對社會的發展起著重要作用。經濟社會的發展，金融的創新，各種物質因素不斷滲透到婚姻關系中，伴隨而來的是婚姻關系中各種矛盾的激化，離婚率的不斷增加，體現在離婚訴訟中的，新問題、新情況不斷出現，體現在對從婚姻關系本身的關注轉換到對房產等大綜財產的重視。尤其至《婚姻法解釋（三）》實施以來，引起了人們的空前關注，普遍認為《婚姻法解釋（三）》不符合傳統的婚姻家庭觀念，對弱勢群體的保護，維護婚姻關系存續和穩定，也沖擊了我國傳統的為鄉土社會所認可的婚姻家庭觀，是對中國人擇偶觀的挑戰，也是對中國婚姻觀的嚴峻挑戰。

二、《婚姻法解釋（三）》中涉房登記糾紛相關法條的探討

1.房屋登記在一方名下的處理

（1）對《婚姻法解釋（三）》第七條的解析。婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。此條款規定了，在婚后一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的視為對自己子女的贈與，該不動產為其子女一方的個人財產，登記在雙方名下，當然屬于共有，未做份額約定的，視為共同共有，其他近親屬贈與的，參照執行。不同于《婚姻法解釋（二）》第二十二條的規定，筆者認為，《婚姻法解釋（三）》第七條第一款中規定，直接推定婚后父母一方為子女出資購買不動產，產權登記在出資人子女名下的，為贈與給自己子女的雙方法律行為，即視為子女的個人財產，不同于《婚姻法解釋（二）》中，一方父母婚前贈與行為視為對自己子女個人的贈與，而婚后一方父母的贈與行為視為對夫妻雙方的贈與，但當事人另有約定的除外。

（2）對《婚姻法解釋（三）》第十條的解析。第十條夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。《婚姻法解釋（三）》第十條的規定很充分的體現了意思自治原則，也即在婚前簽訂不動產買賣合同，并且以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。不同于《婚姻法解釋（二）》第十九條的規定，突出的體現了意思自治，協議約定。

2.房屋登記在第三方名下的處理

（1）對《婚姻法解釋（三）》第十二條的解析。第十二條，婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。筆者認為，此條款的含義是夫妻雙方在婚姻關系存續期間，用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，也即是實際的出資人，以一方父母的名義購買參加房改的，具有福利性質的房屋，是否由夫妻雙方實際使用房改的房屋，均不影響房屋產權歸屬，在離婚糾紛時，此房改房屋的產權歸屬歸實際的登記人，也即一方的父母，其之前的出資只能按債權處理，而不能將其作為夫妻共同財產進行分割。

（2）對《婚姻法解釋（三）》第十一條的解析。第十一條，一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。

此條款規定的適用情形不同于《婚姻法解釋（三）》第十二條的規定。根據合同法規定，無權處分不影響雙方買賣合同的效力，將房屋賣給不知情的第三人，也即善意第三人，以合理的價格轉讓，不能過分低于時價，且已經在登記機關辦理了登記手續，物權發生了公示公信的效力，第三人即取得房屋的所有權，未經同意的一方主張追回房屋，人民法院不予支持，這樣有利于維護日常合法交易行為的穩定，維護善意第三人的合法權益，促進經濟的發展。

三、改進的意見及措施

1.完善夫妻財產協議制度

可以從如下層面著手，①第一層面，規范婚前以及婚姻關系存續期間財產協議的內容。在不違背法律、法規以及社會公序良俗的情況下，將只針對財產所有權的內容，擴大到使用權、收益權和處分權的內容，使得協議的內容更加具體和明確，方便糾紛的解決。②第二層面，可以要求將婚前以及婚姻關系存續期間財產協議，進行公示，不僅可以保護當事人雙方的利益，更可以保護到涉及買賣等合同交易時，第三人的利益，關于采用何種方式，筆者認為只要能讓第三人清楚知道即可，進行公正或者登記都可以，根據當事人的實際情況進行選擇。

2.完善不動產登記制度

對婚姻家事糾紛中涉房登記完善，有以下建議：①關于房屋所有權申請登記。若房屋產權登記人為單身人士，其登記時應出具無配偶證明，同時登記部門應核查有關婚姻登記系統，確認上述事實后方可將房屋登記在其個人名下；若房屋產權登記人處于婚姻存續狀態，除非配偶出具放棄房屋產權登記的書面文件或登記人持合法證明該房屋為其個人所有的有效證明文書，夫妻雙方應共同申請房屋所有權登記。