論房屋更正登記

摘要：《房屋登記辦法》第七十四條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記。

關(guān)鍵詞：更正登記

一、房屋更正登記概述

我國《物權(quán)法》第十九條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。”《房屋登記辦法》第七十四條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以提交下列材料，申請更正登記：（一）登記申請書;（二）申請人的身份證明;（三）證明房屋登記簿記載錯誤的材料”。《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定了善意取得制度，即便登記存在錯誤，善意且以合理價格受讓的第三人也可以取得不動產(chǎn)物權(quán)。因此，登記簿的記載對于房屋等不動產(chǎn)權(quán)利人也可以取得不動產(chǎn)物權(quán)。例如，某甲與某乙的共有房屋僅登記在某甲的名下，某甲將該房屋以市場價格賣給某丙并辦理了轉(zhuǎn)移登記，在此情況下，如果某乙不能證明某丙明知該房屋系共有，某丙就取得了房屋的所有權(quán)。故而《物權(quán)法》規(guī)定了更正登記，允許真正的權(quán)利人申請對登記簿的錯誤記載加以更正，使登記簿與真實狀況相一致，從而維護真正權(quán)利人的利益。

二、更正登記的概念與構(gòu)成

所謂更正登記，是指權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤時，依照其申請，及其提交的登記簿記載的權(quán)利人對更正的書面同意或者證明登記確有錯誤的證據(jù)，登記機構(gòu)對錯誤事項進行更正的登記。理解這一需要注意以下幾個方面的問題：

1、權(quán)利人與利害關(guān)系人

更正登記申請人中，所謂權(quán)利人是指登記簿登記記載的權(quán)利人，不僅包括所有權(quán)人和他項權(quán)利人，還應當包括預告登記、查封登記的權(quán)利人，如預購商品房的買受人、查封申請人。而利害關(guān)系人是指登記記載錯誤可能損害自己利益的人，即對登記簿記載的權(quán)利的歸屬存有異議，認為權(quán)利內(nèi)容與實際狀況不符，從而損害自己利益的人。

2、更正的內(nèi)容

不動產(chǎn)登記簿記載的事項包括自然狀況、權(quán)利狀況以及其他事項。就權(quán)利人而言，其可以就自然狀況、權(quán)利內(nèi)容以及其他事項真實狀況不一致的情形申請更正登記。就利害關(guān)系人而言，其更正登記的內(nèi)容包括：第一權(quán)利歸屬狀況。如某甲認為登記簿上記載為某乙的房屋應當歸屬于自己，從而申請更正。第二，權(quán)利內(nèi)容。第三，其他事項，例如房屋買受人認為房屋上的查封登記系登記機構(gòu)筆誤，該房屋并未被法院查封，從而請求更正以便辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

三、更正登記申請

《房屋登記辦法》以依申請登記為原則。在登記發(fā)生錯誤的情況下，自然也應當按照私法自治的原則，原則上由權(quán)利人或者利害關(guān)系人提出請求。依據(jù)《房屋登記辦法》第七十四條規(guī)定，在申請更正登記時，申請人應當提交登記申請書、申請人的身份證明以及證明房屋登記簿記載錯誤的材料。利害關(guān)系人申請更正登記的，還應當提供權(quán)利人同意更正的證明材料。此外，權(quán)利人申請更正登記，應當提交其權(quán)屬證書。在此對上申請人的身份證明、權(quán)屬證書不再剖析，需要強調(diào)的是：

1、關(guān)于登記申請書

更正登記是對登記簿上特定房屋的記載加以更正，因此，在登記申請書中，必須指明需更正的房屋。利害關(guān)系人作為申請人時，其必須在登記申請書中就其請求更正的事項對其的影響予以說明。

2、證明房屋登記簿記載錯誤的材料

筆者認為，在申請人提交了下列能夠證明登記錯誤的材料時，方可認定登記確有錯誤，從而能夠成立更正登記：第一，登記檔案。登記檔案是登記過程中的原始資料，是判斷登記存在筆誤或者遺漏的最基礎(chǔ)的證據(jù)材料。如果通過對比登記檔案發(fā)現(xiàn)確實存在筆誤或者遺漏等情形，應當就為登記確有錯誤。例如，經(jīng)核對登記檔案，發(fā)現(xiàn)登記時誤將房屋門牌號、面積或者權(quán)利姓名寫錯。第二，登記基礎(chǔ)文件被撤銷的法律文書。例如測繪機構(gòu)其測繪報告的法律文書、公證機構(gòu)撤回其公證文書的法律文書。在登記審查過程中，登記機構(gòu)往往需要依賴相關(guān)中介機構(gòu)對特定法律事實加以審核，而登記機構(gòu)僅對中介機構(gòu)出具的相關(guān)文書進行形式審查。第三，登記簿、權(quán)屬證書上的相關(guān)記載。例如登記機構(gòu)在記入登記簿時對權(quán)利人的姓名發(fā)生筆誤，而登記簿上還登記了權(quán)利人的身份證號碼。則該身份證號碼也可以作為證明登記錯誤的根據(jù)。第四，法院、仲裁機構(gòu)的法律文書。

3、權(quán)利人同意更正的證明材料

權(quán)利人同意更正的證明材料，即房屋登記簿記載的權(quán)利人對利害關(guān)系人更正申請的書面同意。只有在利害關(guān)系人就權(quán)利歸屬或內(nèi)容申請更正登記時，才有可能存在權(quán)利人的書面同意。如果申請人提交了登記簿記載的權(quán)利人的書面同意并已經(jīng)辦理了更正登記，而權(quán)利人事后反悔，登記機構(gòu)也不能直接撤銷已經(jīng)辦理了更正登記。因為更正登記的完成，就意味著登記機構(gòu)認可了錯誤登記的存在，其顯然不能僅因權(quán)利人撤回書面同意而撤銷更正登記。

四、予以更正登記的情形

在符合更正登記條件，即房屋登記簿記載確有錯誤的情況下，登記機構(gòu)應當予以更正登記。依據(jù)《房屋登記辦法》第七十四條第三款及第二十條的規(guī)定，符合下列條件，方可予以更正登記：1、申請人與更正登記申請書材料記載的申請人一致，申請人系登記簿記載的權(quán)利人或者與登記簿的記載存在利害關(guān)系;2、作為申請人或者被申請人的權(quán)利人系登記簿記載的權(quán)利人;3、申請人提交的材料包括權(quán)利人的書面同意，能夠證明登記簿的記載確有錯誤;4、更正登記不影響房屋登記簿上記載的其他房屋權(quán)利的利益。

五、更正登記的效果

在確認符合以上條件的情況下，登記機構(gòu)應當予以更正登記。鑒于更正登記可能影響相關(guān)權(quán)利人的利益，故而登記機構(gòu)應當書面通知相關(guān)權(quán)利人。這里所言的權(quán)利人，應當包括所有因更正登記利益受到影響的權(quán)利人，包括了所有權(quán)人、他項權(quán)利人以及預告登記和查封登記的權(quán)利人。

問題在于，此時可能權(quán)屬證書的記載也存在錯誤，是否要求申請人同時對權(quán)屬證書申請更正？筆者認為，更正登記僅僅是針對登記簿的記載錯誤時進行的，而不動產(chǎn)權(quán)屬證書系權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明，其應當與登記簿的記載保持一致。在登記簿的記載更正之后，權(quán)屬證書的記載顯然與登記簿不一致，從而出現(xiàn)記載錯誤，在此情況下，不能進行更正登記，只能由登記機構(gòu)重新發(fā)證。

如果不符合上述條件，即房屋登記簿記載無誤，登記機構(gòu)應當不予更正，并書面通知申請人。此外，即便登記簿記載有誤，但因其上存在其他權(quán)利，登記機構(gòu)無法更正的，登記機構(gòu)也應當不予更正并書面通知申請人。

參考文獻：

〔1〕《物權(quán)法》中華人民共和國主席令第六十二號

〔2〕《房屋登記辦法》中華人民共和國建設(shè)部令第168號