淺議我國住房保障潛在的缺陷及優化策略

孟斌

摘 要：伴隨這些年深入房改，我國原來福利分房政策已不復存在，實施了新住房政策，但隨之而來的是住房新問題。在市場動力的推動下不斷抬高住房價格，中低收入者提高的收入始終跟不上房價的漲幅，并且越拉越大，結構失衡的住房供給，日益突顯兩極化的住房消費現象。我國政府為此非常重視，對住房問題積極關注，住房保障體系已見雛形，為中低收入者解決住房困難起到決定性作用。

關鍵詞：住房保障；基本定位；廉租房

對任何國家來說，政府為國內居民解決住房問題能體現其重要職能。在宏觀經濟環境中，快速發展的工業化加快了城市化進程，我國近十年商品房價格高歌猛進，就現實而言，低收入者的房價收入比超過20，這已遠遠大于多數人購買力，尤為突出的就是低收入者的住房問題。顯而易見，對中低收入群體來說，要是只憑借市場機制，不可能為自身提供住房保障。我國政府對城市低收入群體的住房問題已倍加關注。從2009年開始近萬億元資金投入到建設保障性住房中，改造棚戶區、建設廉租房、建設經濟適用房都是其建設的重點項目。就我國促進增長經濟的因素而言，我國過去依賴的房地產等相關產業已有著泡沫化危機，并憑借廉價勞動力對外發展出口，當下這些以前的優勢被漸漸淡化。因此，我國加速建設保障性住房，不但可以帶動如水泥、鋼鐵等行業發展，還能對過高的房價加以抑制，并擴大內需。

1 住房保障在我國的基本定位

1.1 住房保障在我國定位的目標

住房保障設定的目標與國內經濟發展進程直接相關。參照國際發展經驗，隨經濟發展住房保障目標可分為三個階段：住者有其屋、有適宜的房屋、較好的住房條件。住者有其屋的目標就是人人有房住，包括最困難的家庭，不管是自有房還是租賃，這是最低的住房保障要求；有適宜的房屋就是不但要有住房，還要有適宜家庭需要的住房；較高的住房層次就是大部分居民有比較完善的住房條件。依據我國現狀，其保障目標屬于第一階段，以此采取合適措施與實施適當政策。

1.2 住房保障在我國定位的對象

享受住房保障資格的是誰，亦是住房保障面向哪些對象，我國理論界在這個問題上還有著不少概念誤區。全體國民都應該享受住房保障，其對象是社會各個階層的成員，并非局限某些家庭或人。但從我國當下的國情看，住房保障的核心群體就是中低收入者。將中低收入者的住房問題處理好是解決住房保障最關鍵的任務。

1.3 住房保障在我國定位的原則

基本出發點點是突出解困，我國是人口眾多的發展大國，讓每位大眾都能平攤到住房保障資源是不現實的。在有限的保障資源中，面臨住房問題最大的群體應是住房保障的需解決的核心部分。據統計，我國城鎮人均住房不足10平米的困難戶有千萬之多。應將保障資源傾向這類群體，讓他們盡早脫困，這是牢牢掌握實施住房保障的基本出發點。此外，基本準則就是保障適度，居民住房在我國有三個層次需求：基本型需求、發展型需求、舒適型需求，是按收入等級的不同來劃分這三個層次的。就當下我國重點實施住房保障的中低收入者而言，住房保障只能滿足其基本居住需求，即為基本的保障安全、生活空間、生活需求。在為中低收入者解決住房問題上，必須對適度保障牢牢控制，使中低收入者一直維持在住房的適度保障水平上，同時能順利推進住房的適度保障能持續發展。

2 我國住房保障的潛在缺陷

2.1 構建的法律層次不高

就各國構建發展保障房體系的歷程而言，各國都對保障房的一切措施與政策通過立法使其法制化，這樣在全國范圍才能實施自上而下的住房保障，諸如美國的住房法及與住房相關的貸款法，新加坡的建屋與發展法令等，所以法制化是實施社會保障的必經之路。法制化可以使住房保障體系明晰化各主體的職責與權益，只有通過穩定性、連續性執行法律，才可以有效持續運行住房保障體系。縱觀我國從改革住房制度至構建起城市住房保障的這些年，沒有制定過涉及住房保障的必要法規。盡管中央政府在經濟發展中對住房保障體系不斷完善與調整，但其推動都是以辦法、意見及通知等文件方式。如今國務院、各省、自治區、直轄市及建設部等部門頒發的與經濟適用房、公共租賃房、廉租房等相關的行政規章制度、地方法規是地方執行操作的法律依據，必然有著法律層次不高、各成體系，較弱的法律權威性，以及政策措施缺乏強制力等問題。

2.2 保障性住房的供應量與現實需求有差距

國務院在2007年針對經濟適用房發布了管理辦法，將收入較低的城鎮住房困難戶納入供給經濟適用房的范圍。但就近年來實際操作而言，全國供應的經濟適用房與現實中目標對象的需求還有不小的缺口，供需經濟適用房嚴重不平衡的原因有：首先，管理支配我國土地的權力在各地政府手中，在城市化推動下土地價格一再被抬高，因政府建設經濟適用房需要無償劃撥土地，這直接影響到財政收入，同時地方政府在轄區內出讓使用土地的權力，能使財政收入大量增加，各地政府在此背景下紛紛削減建設經濟適用房的土地量，并非把建設經濟適用房視為建設規劃住房的重點。其次，經濟適用房相比商品房價格偏低，如果在市場中投入過多經濟適用房，商品房價格明顯會受到直接沖擊，就會引發政府轄區內進一步放緩增長GDP的速度，商品房市場在政府的收益與政績驅動下獲得了高歌猛進的發展，甚至少數地方取消建設經濟適用房，進而使眾多低收入者享受不到住房保障。最后，因房地產相關行業直接帶動了各地增長GDP，所以各地對商品房市場都大加開發，通過增加建設商品房總量換取政績，對建設經濟適用房嚴重忽略。

2.3 經濟適用房的政策不明朗，廉租房缺少資金

沒有清晰區別界定商品房與經濟適用房的本質，在交易住房市場中缺少約束，于是對經濟適用房的投資就有了空間，這擾亂了房產市場。前些年全國普漲的房價，勢不可擋的商品房市場，其價格一路飆升，通過在二手房市場買賣經濟適用房，其價格同樣高漲，保障性住房竟成投資工具，那些中高收入者或手握大權者便有了投機念想，千方百計將保障房拿到手中，獲取投機利益。如此一來住房保障要想普惠低收入者勢必受影響，使社會引發了存廢經濟適用房的質疑。此外，這些年除對保障房撥付資金扶持外，為數不多的城市構建了資金供應的制度性計劃，更多的城市是對出讓土地凈收益與增值的公積金收益高度依賴，這是廉租房的主要資金源。這類資金雖靈活當沒法保障后續資金，不少城市租金補貼方式推行不下去，只能一次性籌措資金購買、建設廉租房。

3 我國促進住房保障優化調整的策略

3.1 注重建設住房保障法

因長久以來住房福利化在我國的實行，只是在近些年現代住房保障才在我國產生，明顯滯后的法制，對如今健康發展房地產產生制約，應盡早強化建設住房保障法。其一，公民居住權應在民法、憲法中著重強調。我國當下的憲法對公民權利做出規定，公民在喪失勞動能力、身患疾病、年老時，有權獲得社會、國家的物質幫助。在此前提下完全能增加公民居住權受國家保護，對公民居住條件需盡力改善，為公民的居住條件提供基本保障等相關居住權法律條文，使社會、國家提高重視公民居住權的責任。此外，要制訂住房保障的專業性法律，我國如今亟需頒發對住房保障計劃、發展目標有根本明確的住房法，它是實現住房保障機制、方法，及政府責任等的法律規定，如此我國才能邁入住房保障的有法可依軌道，保障有序推動發展住房產業。

3.2 鼓勵民間參與建設保障性住房，收購空置住房

就現實而言，多數建設的經濟適用房地理位置較偏，沒有足夠的配套服務設施，建設好這些經濟適用房以后，政府還要為改善居民生活投入一批財力物力。政府在如此情況下可給予承建的房地產企業相應優惠，諸如對經濟適用房周邊地塊，政府可賦予其開發商優先開發權；政府對開發周邊地塊的開發商可降低適當稅費。上述政策性傾向，既能把開發商主動性調動起來，又能避免形成貧民窟。除此之外，經濟適用房得到補充的另一渠道就是收購空置住房。這些年因不少房地產企未對房地產市場做到認真調研，盲目大規模的開發商品房項目，引發不少城市建成的商品房沒有銷路，大量空置房形成，這樣的局面既使開發商的資金回籠不及時，又嚴重浪費大量社會資源。所以政府要考慮做好說服開發商的工作，政府對空置期較長的商品房統一收購用于對經濟適用房的補充，針對政府收購價，可請專業評估房地產的機構來估算。政府對那些復雜的戶型結構、面積超標，過于豪華的配套設施等超過建設經濟適用房標準的高檔住房可暫不納入收購范圍。

3.3 提供住房保障的高效金融支持

發展住房業的加速器就是住房金融，發展好住房金融對解決好建設保障房的資金瓶頸問題有利，也能極大推動住房消費。這些年住房金融在我國已發展成型，但仍比房地產滯后。發展滯后的政策性住房金融，僅有公積金貸款，沒有直接向中低收入者無息或低息的放貸；住房抵押貸款的政策性擔保機制未建起，缺少對低收入者放貸的擔保主體；只有住房公積金、商業銀行參與到我國的住房金融中，較少的機構對發展住房金融不利。所以既有快速將金融市場打造好，又要推動住房政策健全金融市場，諸如努力實施政策性住房貸款與住房儲蓄，對貸款擔保完善機制，對中低收入者降低申貸門檻等。

4 結論

綜上所述，住房有著公共屬性，不能將其完全推向市場進行商品化，政府應肩負起為中低收入者解決住房問題的責任，這種做法是國際公認的。我國房改后住房保障并不完善，形成較多的社會矛盾，對社會整體和諧有影響，所以要注重建設住房保障法、鼓勵民間參與建設保障性住房，收購空置住房、提供住房保障的高效金融支持。

參考文獻

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