地方政府集中建設保障房的行為邏輯

在快速推進住房保障工作的背景下，較多地方政府選擇在城市邊緣區域集中成片地建設保障房的現象值得引起重視。盡管理論研究已充分論述了集中建設模式可能引發的負面問題，但在經濟分權與縱向政治控制相結合所形成的一體化結構中，地方政府的選擇符合有限自主性的行為邏輯。地方政府既要遵從現有的政治激勵制度安排，又要實現財政收益的最大化。為了完成中央政府提出的保障房建設任務，面對地方可用財力相對不足的約束，只有選擇在城市邊緣區域集中成片地建設保障房，但這必將對后續的社會治理提出嚴峻挑戰。

地方政府；保障房；有限自主；行為邏輯

F293A010009

建設保障性住房是一項重大的民生工程，是完善住房保障和供應體系的必然要求。為了遏制部分城市住房價格過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求，中央政府計劃在“十二五”期間建設3600萬套保障房。通過大規模推進保障房建設，逐步完善住房保障體系，促進住房市場平穩健康發展，成為新時期構建符合社會主義市場經濟要求的住房體系和住房制度的主要思路。對于住房保障工作的實施，中央政府提出了若干條基本原則，其中包括“統一政策，因地制宜；省級負總責，市縣抓落實”。按照這些基本原則，省級人民政府要在服從中央政令的前提下，根據各地實際情況對本地區的住房保障工作負總責，要對所屬下級政府實行目標責任制管理，加強監督指導。

在這些政策指導下，中國的保障房建設近年來實現了突飛猛進，但政策實施過程中的不少現象值得引起重視。比如，較多地方都將保障房選址在城市邊緣區域，而且往往是大規模地集中建設。盡管對于這種實踐模式可能引發的負面問題，理論研究者已做了大量論述，而且國外也有諸多教訓可資借鑒，但實踐選擇仍然是集中成片地建設保障房。通過細致分析此類現象，既可以拓寬對中國住房保障理論的研究視野，也可以深化對中國地方政府行為的認識，從而為建立健全符合國情的住房保障和供應體系提供啟示與參考。

一、 問題的提出

在保障房的建設模式上，理論研究者普遍反對集中成片地建設，尤其是在城市邊緣區域建設規模較大的保障房住區。但在近幾年的政策實踐中，中國較多城市卻普遍選擇在城市邊緣區域集中建設保障房。

1. 理論研究普遍不贊成集中建設保障房

居住空間既是一種客觀存在，表現為人們生活和活動的具體場所，又是一種社會關系的產物，表現為人們生活和交往的網絡。學術界不贊成在城市邊緣區域集中成片地建設保障房的模式，其理論基礎在于居住空間分異（Residential Space Differentiation）以及由此衍生而來的住房隔離（Housing Segregation）。[1]所謂“居住空間分異”，是指同一城市不同特性的居民聚居在不同的空間場域內，整個城市形成一種居住分化甚至相互隔離的狀況。由于城市各個區域的資源稟賦有差異，不同的居住空間不僅表現出有差異的社會聯系和享受公共服務的機會，而且空間符號在一定意義上也具有標簽作用，因而城市居住空間的分異以及住房隔離，會給不同群體之間的正常交流和互動增加障礙，尤其會損害社會弱勢群體的利益，從而對群體融合、城市運行與社會治理形成挑戰。

具體而言，理論研究者反對集中建設保障房主要有以下三方面理由。

（1）不利于住房保障對象積極就業，會使貧困加劇。集中建設保障房的城市邊緣區域不僅就業機會少，而且到就業機會較多的市區的交通距離也較遠，從而既制造了積極就業的障礙，也會使住房保障對象在主觀上增強放棄就業的想法。一旦失業，這部分群體的貧困狀況勢必會加劇。[2]

（2）不利于住房保障對象享受公共服務。相比市區，城市邊緣區域的教育、醫療、文化和養老等公共服務配套設施都更為薄弱。但相比其他群體，住房保障對象對基本公共服務的依賴度卻更高。這種“空間失配”（spatial mismatch）既降低了保障對象的生活質量，也有可能通過傳遞效應和鄰里效應影響到下一代的成長。“一個白領勞動力在白領的鄰里被‘再生產出來，一個藍領勞動力在藍領的鄰里內被‘再生產出來”。[3]

（3）不利于社會管理。較多研究者都引述歐美國家出現的“貧民窟”案例，認為在城市邊緣區域集中安置保障對象會帶來諸如犯罪率增高、群體沖突、管理失序等社會問題。“在歐美發達國家，由于低收入人群聚居在一起，相應的生活、教育等配套設施的缺乏，生活不如意，子女的教育缺乏，與其他階層交流的匱乏等等原因的積累，會助長這些無助、失望的情緒，促使仇富心理滋生，導致社會的分裂以及偷盜、吸毒等犯罪行為產生”。[4]

對于保障房的集中建設、分散建設、搭配建設等幾種方式，理論研究者普遍贊成搭配建設模式。“集中建設容易形成‘貧民窟，而搭配建設即混合居住模式，有利于在尊重居住者合理住所選擇權利的基礎上，推動各階層的融合和發展，因此集中建設——分散建設——搭配建設，其住區融合程度是從低到高”。[5]也有研究者提出，為了避免貧民窟的形成，應“盡量避免采用直接投資建房的公共住房政策手段，采用分散低收入階層居住特點的措施，如采取租金補貼手段，讓低收入家庭自由地、分散地到市場上去租房住，從而使其自然融入其他社會階層，促使社會各階層相互融合，促進社會協調發展”。[6]

2. 地方政府普遍選擇在城市邊緣區域集中建設保障房

在推進保障房建設的實踐中，各地呈現出一些相似的特征，如大多選址在城市邊緣區域、集中且規模化地新建、公共配套設施不完善等。

（1）在城市邊緣區域選址。北京在1998年就啟動建設位于昌平區的回龍觀居住區和天通苑居住區，兩個居住區都位于五環路以外，距離市中心均在20公里以上。有研究者通過考察北京各環線區域的保障房建設量，發現“距離城市中心區越遠，保障性住房建設量越大”[7]。從2003年開始，上海陸續在城市郊區規劃選址大型保障房基地。[8]目前已規劃的30多個大型保障房基地廣泛分布于上海的各個郊區縣，甚至包括崇明縣長興島的鳳凰鎮。

（2）大規模地集中建設。各地在城市邊緣區域規劃選址的保障房居住區普遍具有較大規模。如北京的回龍觀居住區規劃面積約920公頃，其中建設用地455公頃，總建筑面積490萬平方米，其中經適房建筑面積388萬平方米，規劃總人口11萬人；天通苑居住區規劃面積約770公頃，其中建設用地423公頃，總建筑面積800萬平方米，其中經適房建筑面積572萬平方米，規劃總人口15.6萬人[9]。再比如，上海市在2010年公布了12個大型保障房居住區的控制性詳細規劃，其中用地面積最大的達7平方公里，最小的也近2平方公里，規劃入住人口最多的約17萬人，最小的約5萬人[10]。又比如，重慶市在2011年開工建設了10個公共租賃住房項目，總建筑面積約922萬平方米，總套數約13.77萬套，其中建筑面積最大的是位于重慶市渝北區的木耳公租房項目，設計總建筑面積180萬平方米，約2.89萬套。

（3）基礎設施配套不夠完善。大型保障房居住區普遍面臨基礎設施配套不夠完善的問題，這其中既有居住區從新建到成熟需要一個較長周期的客觀原因，也有大型保障房居住區規劃和建設所特有的原因。比如，“南京市的經濟適用房經常被布局在洼地上、鐵路旁等城市邊緣的荒涼地帶，缺少應有的交通配套、商業配套和教育配套，導致居民生活極不方便，交通、就業、生活成本較高”。[11]再比如，在上海大型保障房居住區的運行過程中，“大多數公建配套設施的規劃都采用以人口規模為依據、主要適用于商品住房小區的標準，沒有考慮到以保障房為主的大型居住社區的特征，使得設施配置與居民需求不相匹配。另外，一些按規定應由當地政府投資建設的敬老院、托老所等養老服務設施和文體活動中心普遍缺配。還有一些配套設施，雖然已經建成，但遲遲沒有啟用，使得先期入住的居民在生活便利性方面受到不少影響”。[12]

二、 地方政府有限自主的分析框架

盡管理論研究普遍不贊成在城市邊緣區域集中建造保障房，為什么在政策實踐中地方政府卻普遍選擇這種模式？要回答此問題，除了比較各地集中建設保障房的具體原因外，更為重要的是探究和分析不同地方政府相同的行為邏輯。

1. 已有的兩種解釋框架

在關于中國地方政府行為的理論研究中，近年來有兩種解釋框架頗具影響力：“中國特色的財政聯邦主義”與“分權化威權主義”[13]。這兩種理論框架都試圖解釋自改革開放以來中國各級地方政府在分權化背景下的行為模式，但在闡釋視角及所得出的結論方面有著較大差異。“中國特色的財政聯邦主義”理論認為，改革開放后的地方分權不僅賦予了地方政府處理轄區內經濟社會事務的管理權限，而且形成了地方財政收益最大化的激勵機制，因而地方政府愿意而且積極參與到有利于推動經濟發展、增加地方財政盈余的活動中，與此同時對中央政府的政策施行選擇性執行的策略。[14]可見，這種理論框架強調地方政府的自主性，突出財政收益增長的激勵機制。

“分權化威權主義”理論認為，分權化并沒有削弱中央政府對地方政府的控制，而是通過構建新的治理機制，形成對地方官員的制約。[15]在這些研究中，以干部任命制和干部績效考核制為主要內容的政治激勵解釋較具代表性。隨著考核標準的變化，地方官員任期內的經濟績效取代了政治掛帥成為干部晉升的主要指標之一。面對這場“晉升錦標賽”[16]，地方官員必須將中央政府的政治偏好內化為自己的行為動力，因而出現了地方政府競相趕超的現象，即所謂的“為增長而競爭”[17]。可見，這種理論框架強調上級政府的縱向控制，突出官員晉升的政治激勵機制。

這兩種理論框架都關注了地方政府行為的激勵機制，豐富了我們對地方政府與經濟社會發展關聯性的理解。但試圖用單一理論機制去解釋復雜生動的現實，很容易陷入“盲人摸象”[18]的困境。事實上，地方政府具有自主性與上級政府施加縱向控制并不矛盾。在像中國這樣的單一制國家中，上級政府的縱向控制始終是存在的。中國式分權的核心內涵恰恰是經濟分權與縱向控制緊密相連的一體化結構。改革開放以來的情況是，地方政府在財政上享有相對充分的自主性，而在政治激勵上要依賴于中央政府和上級政府，因而形成了地方政府的有限自主性。

2. 地方政府的有限自主性

地方政府自主性是指“擁有相對獨立利益結構的地方政府，超越上級政府和地方各種具有行政影響力的社會力量的制約，按照自己的意志實現其行政目標的可能性，以及由此表現出來的區別于上級政府和地方公眾意愿的行為邏輯”[19]。地方政府的自主性，既有相對于中央政府或上級政府而言的縱向自主性，也有相對于地方各種社會力量而言的橫向自主性。在此著重討論縱向維度相對于中央政府的地方政府自主性。

地方政府的自主性程度是政治和經濟社會變遷與發展的表現，不會是一成不變的。“從實踐角度看，地方政府自主性程度的高低可能是國家歷史演進的結果……實際上，中央政府與地方政府之間的關系可能是處于一種不同程度的連續變遷過程，以反映對地方政府自主性、職責、福利供應以及宏觀調控必要性的不斷變化的認識”。[20]

改革開放以來，中國地方政府的自主性有所擴張，但中央政府通過干部任命和績效考核等方式強化了地方政府對政治激勵的依賴，從而形成了地方政府有限自主的格局。這種地方政府的有限自主性主要表現為四個方面。（1）財權下放。從財政包干制到分稅制，中國不斷推進以分權為核心的財政體制，逐步建立了分稅分級的財政管理體制。財政分權激發了地方政府的積極性，也激活了地方政府的利益動機。“隨著財政分權的不斷深入，中國經濟結構越來越具有M型組織特征，地方政府自我利益傾向日益增強”。[21]

（2）事權下放。中央政府將大部分公共事務的決策權下放到地方，讓地方政府承擔起公共物品和公共服務供給的主要責任。事權下放在一定程度上緩解了中央政府的信息難題，提高了公共服務的供給效率，但也引發了“選擇性執行”的問題。當中央政府對某種公共事務缺乏非常明確且具體的指令或安排時，地方政府出于自身利益考慮，會做出嚴格執行、部分執行或擱置執行的不同選擇。

（3）中央對地方采取相對績效考核方式。中央對地方的考核一般側重于經濟績效指標，輔之以社會發展及其他方面的指標。通過考核不同地方政府的相對績效，促進了地方之間的競爭。

（4）中央政府保留政治激勵的設定權。通過保持干部任命和關鍵指標的設定權，中央政府利用官員升遷、重大項目安排、稅收分享比例的確定、轉移支付等方式控制地方政府的行為。

地方政府的有限自主性，是理解中國地方政府行為的一種分析框架。這種框架既來自于對地方政府諸多行為事實特征的總結和概括，又可以應用于分析和闡釋地方政府在特定領域的行為表現，比如集中建設保障房。

三、 地方政府集中建設保障房的行為邏輯

為了緩解城鎮低收入住房困難群體的住房問題，同時也為了進一步擴大內需、有效應對國際經濟的動蕩和沖擊，從2008年開始，中央政府將保障房建設提到了一個前所未有的高度。在《國民經濟和社會發展第十二個五年（20112015年）規劃》中，城鎮保障性安居工程建設3600萬套成為新增設的4個約束性指標之一。在中央政府將該指標分解后，如何完成各地的保障房建設數量，就成了地方政府需要考慮和權衡的一個問題。

1. 相對模糊的政策規定

通過梳理各種行政規章和政府文件中有關保障房建設的相關規定，可以發現，中央政府對具體的建設方式或房源籌措方式并無明確規定，很多是原則性的表述。

《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》（國發〔2007〕24號）提出：“要采取政府新建、收購、改建以及鼓勵社會捐贈等方式增加廉租住房供應……主要在經濟適用住房以及普通商品住房小區中配建，并在用地規劃和土地出讓條件中明確規定建成后由政府收回或回購；也可以考慮相對集中建設”。這從原則上明確了廉租住房建設以配建為主，以集中建設為輔。《廉租住房保障辦法》（建設部令第162號）進一步規定：“新建廉租住房，應當采取配套建設與相對集中建設相結合的方式，主要在經濟適用住房、普通商品住房項目中配套建設”。

在普通商品住房項目中配建廉租住房，無疑會在一定程度上緩解居住空間分異所帶來的負面問題。但考慮到經濟適用住房也主要面向城市低收入住房困難家庭，如果在經濟適用住房項目中配建廉租住房，并不能有效地緩解問題。《經濟適用住房管理辦法》（建住保﹝2007﹞258號）只是籠統地規定，“經濟適用住房要統籌規劃、合理布局、配套建設，充分考慮城市低收入住房困難家庭對交通等基礎設施條件的要求，合理安排區位布局”。但該辦法并沒有明確提出面向城市低收入住房困難家庭的經濟適用住房主要通過配建方式籌措房源。

《國務院辦公廳關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發〔2011〕45號）要求：“保障性住房實行分散配建和集中建設相結合。集中建設保障性住房，應當充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，加快完善公共交通系統，同步配套建設生活服務設施”。

基于上述材料可知，現有的政策除了對廉租房提出過配建要求外，對其他類型保障房的建設籌措方式都沒有明確的規定。

2. 有限自主框架下地方政府的選擇

對于保障房建設，中央政府有明確的數量指標要求，但對于具體的建設模式，中央政府只有相對模糊的政策規定。理查德·馬特蘭德（Richard Matland）在公共政策研究中提出了一個以沖突性與模糊性為維度的分析框架，將政策執行分成了四種情形：政策的沖突性和模糊性都高的被稱為象征性執行；兩者都低的為行政性執行；沖突性低模糊性高的是試驗性執行；反之是政治性執行 。[22]作為一項政策，雖然中央政府與地方政府對保障房建設在目標、理念和方式等方面有些差異，但沖突性程度不高。不過，由于中央政府對于保障房如何建設給予的清晰信息相對較少，所以模糊性程度較高。因此，按照馬特蘭德的“四分法”，地方政府會選擇試驗性執行的策略。在中央政府對保障房建設方式缺乏明確規定的前提下，地方政府在有限自主框架下做出的理性選擇就是普遍在城市邊緣區域集中建設保障房。

第一，在現有政治激勵的制度安排中，為了完成中央政府下達的指標任務，地方政府會選擇新建方式籌措房源。在地方官員的晉升競賽中，中央政府和上級政府有絕對的權威。干部績效考核制度構成了地方官員的主要激勵基礎，內部的任命制成為促使官員服從上級的主要機制。[23]對于地方政府而言，一方面要服從中央政府下達的數量指標，另一方面要依靠經濟增長數據在地方政府之間的相對績效競爭中贏得優勢。所以，對于保障房建設，地方政府“是否會落實”中央政府分解的數量指標不應該成為一個值得疑慮的方面，但地方政府“如何落實”以兼顧指標要求和地方經濟增長則是一個值得討論的問題。

根據相關政策規定，保障房的籌措方式主要包括新建、改建、收購、配建等方式。雖然大規模新建在初期需要投入相對較多的建設資金，但能較快地批量獲得適合住房保障用途的房源，而且能通過投資和建設直接拉動地方生產總值的增長。收購存量住房并將之轉化為保障房，或改變在建住房的性質并使之符合保障房要求，都需要投入大量資金，但相比新建方式，對地方生產總值增長的拉動效應會明顯減弱。另外，相比新建方式，改建或收購方式要么需要直接使用財政資金，要么不利于安排配套商業設施，因而對地方政府和參建企業的吸引力都更弱。

在普通商品住房中配建一定比例的保障房，這種方式獲得了理論研究的認可，也在一些地方得到了實施，但效果并不顯著。根據公開報道，自《上海市經濟適用住房配建暫行意見》（滬府〔2010〕46號）頒布實施以來，按照商品住宅用地不少于5%的比例配建保障房，全市在兩年左右的時間里共配建保障房約27萬平方米，[24]占全市2011年保障房建設量的1.6%。從地方政府的角度看，完全依靠配建很難在短時間內完成中央政府下達的保障房籌措任務。相比而言，新建方式不僅有助于較快地完成保障房籌措數量指標，而且有利于地方經濟增長，因而成了地方政府的占優選擇。

第二，在現有財政分權的制度安排中，為了實現財政收益最大化，地方政府會將保障房選址在城市邊緣區域。由于土地資源的稀缺，不少城市的中心城區開發強度已經很高，因而只能將保障房用地規劃至城市郊區。但是，即便相對于城市副中心或郊區新城，現有的保障房用地也只是邊緣區域。因而，土地資源稀缺并不是最主要的原因。更為重要的原因在于，在現有財政分權的制度安排中，地方政府必須從財政收益最大化的角度規劃保障房用地。有研究者提出，在分稅制改革后，地方政府更傾向于通過發展建筑業和增加預算外的收費項目以及非預算資金來尋求新的生財之道，其中土地征用和出讓成為地方政府預算以及非預算收入最主要的來源[25]。

在現有的住房保障體系中，除了為舊城區改造而建設的動遷安置房和限價商品房外，其他類型的保障房，如廉租房、公租房和經濟適用房，其用地較多采用無償劃撥方式供應。劃撥供應意味著地方政府要讓渡出一部分本可以獲得的土地出讓收益，也就會減少地方政府的收入總額。另外，由于級差地租的因素，不同區域土地出讓的價格存在差異，一般情況下中心城區的土地出讓單價會更高。因而，除非在特殊情況下，地方政府沒有動力將保障房用地規劃選址在中心城區。

將保障房用地選址在城市邊緣區域，雖然會損失一些土地出讓收入，但相比將之選址在其他區域，所產生的土地出讓收入損失會更少。另外，通過在邊緣區域建造保障房，將中心城區的保障對象導入到保障房社區，既能盤整出中心城區的優質土地資源，又能通過人員聚居和配套設施的建設帶動邊緣區域的發展。

第三，在現有保障房融資的政策框架下，為了彌補可用財力的相對不足，地方政府會選擇讓國有企業集中建設保障房。在分稅制改革后，地方政府的財力受到了一定程度的削弱，但卻要承擔大量的公共支出。在發展的競爭壓力下，地方政府普遍感到財力不足，為此而創建了各種地方融資平臺。[26]“在保障房建設過程中，國有的房地產開發企業也扮演著地方融資平臺的角色。一方面，地方政府在土地、稅收等方面給予優惠政策，另一方面組織金融力量支持國有企業建設保障房，從而使保障房建設資金不依賴于有限的財政投入”。[27]但是，相對市場化商品房開發，保障房開發的預期利潤率較低，要激勵國有房地產企業參與保障房建設，一種可行的選擇就是集中建設。因為只有在集中建設的模式下，國有房地產企業才有可能通過配套商業設施的出租或出售獲得一定的商業回報。

按照出售與否的標準，現有的保障房可以被劃分為兩種類型：一種是出售型，如經濟適用房、動遷安置房和限價商品房；另一種是出租型，如廉租房、公租房。對于出售型的保障房，參與建設的開發企業能相對較快地回收建設投資，但是由于相比市場化商品住房，保障房開發的預期利潤率要更低。為了彌補一些配套成本，增加總收益，開發企業更愿意選擇建筑總量大的保障房項目。有研究者提到過北京市建設第一個經濟適用房項目時做過的測算，“根據他們測算的結果顯示：第一期住宅開工面積必須達到50～80萬平方米，大量投入的配套資金才有可能通過銷售住房回籠的資金來平衡”。[28]因而，出售型的保障房往往被規劃為集中建設的大規模社區形態。

對于出租型的保障房，由于回報周期長，再加上房屋出租價格與出售價格之比（被稱為“租售比”）持續走低，該類保障房不僅預期利潤率較低，而且投資回報期很長。為了激勵國有企業參與出租型保障房的建設，要么提供財政支持（比如單價補貼或貸款貼息），要么通過配套商業設施的出租或出售予以扶持。在地方可用財力相對不足的情況下，后者更為可行。因而，出租型的保障房往往也被規劃為集中建設，從而使國有企業能依靠配套商業設施獲得一定的經濟回報。

綜合以上三方面的分析，由于地方政府有限的自主性，既要遵從現有的政治激勵制度安排，又要實現財政收益的最大化，為了完成中央政府提出的保障房建設指標，在地方可用財力相對不足的背景下，地方政府會選擇讓國有企業在城市邊緣區域集中成片地建設保障房。

四、 典型城市的政策實踐案例

在此選擇北京、上海、南京三個城市在2010年以來的典型保障房項目對地方政府有限自主的行為邏輯予以案例闡釋。

1. 北京市的保障房建設

根據《北京市“十二五”時期住房保障規劃》，該市“十二五”時期建設、收購各類保障房100萬套，主要包括廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品房、定向安置房等。在建設模式上，該市提出堅持“大分散、小集中”的布局模式，集中建設與配建相結合，適度加強配建。

在政策實踐中，北京市雖然已沒有再規劃建設類似天通苑、回龍觀的超大型保障房居住區，但仍然主要依靠在五環線以外的區域相對集中地建造保障房。比如，朝陽區“東壩居住區”位于東五環外，規劃分三期開發建設一個總建造面積超200萬平方米的居住區，其中包括經適房、限價商品房、廉租房等類型保障房。由北京市重點國有企業——北京城建集團有限責任公司承建的一個限價商品房項目已于2014年交付使用，其中住宅面積約26萬平方米，人住戶數為3600戶。另外，朝陽區的常營居住區也位于東五環外，距天安門直線距離約20公里，規劃總建筑面積約200萬平方米，由北京市保障性住房建設投資中心承建。順義區的西馬坡居住區位于六環外的順義新城，距天安門直線距離約30公里，規劃總建筑面積約65萬平方米，包括限價商品房和定向安置房，由北京首都開發控股（集團）有限公司承建。

2. 上海市的保障房建設

根據《上海市住房發展“十三五”規劃》，該市“十二五”期間預計開工建設和籌措各類保障性住房6200萬平方米、約92萬套（間），包括廉租住房、共有產權保障房（經適房）、公共租賃住房、動遷安置房等類型。在建設模式和房源籌措方式上，針對不同類型的保障房分別提及了新建、配建、改建、收購和轉化等方式。

在政策實踐中，上海的保障房建設主要依托先后多次規劃選址的大型居住區。如浦江大型居住區位于閔行區浦江鎮南端，距人民廣場直線距離約22公里，總用地面積為422. 14公頃，其中新建住宅面積為199萬平方米，預計人住人數為7.7萬人。由上海城建（集團）公司開發建設的61萬平方米（約合2300套）保障房已于2012年底交付使用。羅店大型居住區位于寶山區羅店鎮的西南部，距人民廣場直線距離約20公里，總用地面積576.41公頃，其中新建住宅面積為379.5萬平方米，預計入住人數為12.5萬人。由上海寶冶集團有限公司開發建設的39萬平方米保障房已于2014年7月交付使用。嘉定城北大型居住區位于嘉定區新城的北部，距人民廣場直線距離約28公里，總用地面積620.15公頃，其中新建住宅面積為356萬平方米，預計入住人數為10.8萬人。由綠地集團開發建設的21萬平方米保障房已于2012年開工，預計于2014年底交付使用。

3. 南京市的保障房建設

南京市的保障性住房主要包括經適房、廉租房、公租房和中低價位商品房。根據該市規劃，在“十二五”期間，全市保障性安居工程建設2000萬平方米，竣工1000萬平方米。在建設模式方面，主要通過政府主導投資新建、改建（造）或在普通商品房項目中配建。

該市2010年在城區周邊選擇了丁家莊、岱山、上坊、花崗等四大保障房基地，共計可以提供包括廉租房、公租房、經濟適用房等在內的各種保障房8萬余套。丁家莊保障房項目位于南京市棲霞區，規劃面積85公頃，總建筑面積約168萬平方米，其中住宅面積約127萬平方米，安排了1.75萬套保障房，由南京市交通集團開發建設。岱山保障房項目位于雨花臺區，規劃面積228公頃，總建筑面積約380萬平方米，其中住宅面積約262萬平方米，安排了約3.15萬套保障房，由南京市安居建設集團有限責任公司（原“南京市保障房建設發展有限公司”）等企業開發建設。上坊保障房項目位于江寧區，規劃面積125公頃，總建筑面積約200萬平方米，其中住宅面積約140萬平方米，安排了1.4萬套保障房，由南京市安居建設集團有限責任公司等企業開發建設。花崗保障房項目位于棲霞區，規劃面積135公頃，總建筑面積約228萬平方米，其中住宅面積約145萬平方米，安排了1.7萬套保障房，由南京棲霞建設集團等企業開發建設。

五、 結語

雖然學術界普遍不贊成在城市邊緣區域集中成片地建設保障房，但較多地方政府卻在政策實踐中普遍采用該模式。通過分析不同地方政府相同的行為邏輯，可以看到，在經濟分權與縱向控制緊密相連的一體化結構中，中國的地方政府呈現出一種有限的自主性，即地方政府在財政上享有相對充分的自主性，而在政治激勵上又依賴于中央政府和上級政府。在有限自主的格局中，為了遵從現有的政治激勵安排，完成中央政府下達的指標任務，地方政府會選擇新建方式籌措房源；為了適應現有的財政分權體制，實現財政收益最大化，地方政府會將保障房選址在城市邊緣區域；為了符合現有保障房融資的政策框架，彌補可用財力的相對不足，會選擇讓國有企業集中建設保障房。

住房保障體系的建立健全是一個系統工程，涉及建設、分配、供應、管理、運營、維護、社區發展等諸多環節和領域。其中，保障房建設僅僅是一個起步階段，而且是相對較容易完成任務指標的工作。隨著住房保障對象大規模地被安置到分布于城市邊緣各個區域的保障房社區，后續的管理問題將會逐漸暴露。對于習慣從經濟發展視角看待和解決問題的地方政府而言，這將會是在較長一段時期內成為考驗其治理能力的一個重要問題。

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