政策出出出 房子買買買？

孫曉宇

樓市“330新政”一出，關于房地產的傳說又此起彼伏。配合此前降息降準的系列政策， 房地產的春天似乎真的來了。但是，房價還會像坐火箭一樣嗎？你買房的時機到了嗎？

4月4日，清明小長假第一天，北京亦莊·金茂悅的銷售馮宇情早上8點就來到售樓中心，為當天的營銷活動做準備。“這是‘330新政’出來之后第一個周末，還是個小長假，相信今天到訪的客戶會很多。”

馮宇情的想法得到了應驗，不到9點，就有客戶陸續到訪，她開始忙碌起來。9點鐘，營銷活動準時開始，售樓中心也人潮涌動，休息區坐滿了人。馮宇情一個人帶著兩撥客戶一起去看樣板間，“沒辦法，人太多，銷售都安排不開了。”

這樣的熱鬧還是有結果的，3天小長假，馮宇情成交了兩套房，成交額近1300萬元。而亦莊·金茂悅3天小長假，現場共接待了500余組客戶、1600余人，共計銷售51套房。

3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監會三部委聯合發布《關于個人住房貸款政策有關問題的通知》，宣布將二套房首付比例降至四成，對于使用公積金購買首套普通自住房，最低首付20%；擁有一套住房并已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%，被稱為“330新政”。

“330新政”的出臺，對低迷的房地產市場來說無疑是一劑強心針。僅僅在新政出臺的幾天以來，不少人就都在各種即將“漲價”的觀點與評論中慌了神，仿佛再不出手，就會一夜之間變得老無所居。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭認為，這是繼1998年、2008年之后，新中國第三次政府明確救市，也是2008年之后最大力度、最密集的救市行動，必將寫入中國房地產史冊。

房產回暖交易量先知

國家統計局15日發布的“2015年1—3月份全國房地產開發和銷售情況”顯示，1—3月份，全國商品房銷售指標連續13個月同比下降。2015年1—3月，全國商品房銷售面積、銷售額分別為18254萬平方米、12023萬元，均為連續第13個月同比下降，降幅分別為9.2%、9.3%。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，一季度適逢春節假期前后，房地產進入銷售淡季，前兩個月全國住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現近20%的下滑。直觀來看，70個大中城市新建商品住宅2月份銷量環比減少近10萬套。

易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱表示，“一季報”數據不好的主要原因是受前兩個月樓市成交低迷拖累。“實際上，3月上旬樓市成交依然受到春節假期的影響，但從3月中下旬開始，成交量價開始發力。”

有專家預計，二季度房地產市場將步入傳統銷售旺季，同時隨著政策環境的優化、寬松，政策效果顯現，市場整體形勢將繼續好轉，但去庫存依然是未來一定時間內的主要基調。

公積金新政為房產助力

“330新政”點燃房地產熱情，各地也陸續推出公積金新政，為房地產助力。

連日來，包括上海在內的多個地方政府，密集出臺公積金貸款政策，新一輪公積金貸款政策寬松正在提速。

日前，上海宣布公積金個人貸款額度上調，從原來單人最高可貸40萬元上升至60萬元，家庭最高可貸80萬元上升至120萬元。

除上海之外，其他城市也陸續對公積金貸款做出了調整。4月8日，安徽省直住房公積金管理中心表示，住房公積金貸款政策作出了最新調整。根據這一新規，省直住房公積金貸款的二套房首付比例將降至30%，貸款利率上浮10%，不管是首付比例還是上浮標準，較之前都有了一定幅度的下調。

深圳市政府宣布，自4月7日起，住房公積金貸款首套房首付比例最低20%，二套房首付比例最低30%。

而早在3月份，北京和廣州兩地就已經對公積金貸款購房的首付比例和貸款資格作出相應調整。這表明到目前為止，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經全部調整原有的公積金貸款購房政策。另外，包括南京、珠海、遼寧、福建等地均推出了公積金新政。

公積金貸款額度的提高，有效降低了購房成本。以上海為例，調整后每戶最高貸款額度120萬元，那么，相較于原先的最高80萬元來說，可以多申請40萬元的公積金貸款。而相比較40萬元商業貸款，以基準利率、等額本息來計算，還款年限為20年的話，每月還款額減少418.78元；按30年來計算的話，每月還款額減少462.89元。

此外，公積金貸款新政降低首付比例，在一定程度上降低了購房門檻。以深圳為例，如某首次置業者購買一套總價為150萬元左右的小戶型，新政前需要支付45萬元的首付款，而新政后只需30萬元，門檻明顯降低。

市場分析人士認為，新政有望刺激市場需求加速入場。事實也證明，刺激政策對市場交易活躍程度的回升有著明顯的作用。據德佑地產市場研究部監控數據顯示，3月份，北上廣深四大一線城市的商品住宅成交面積合計為235.9萬平方米，環比上漲70.6%。

新政來了房價漲嗎？

樓市新政，對一年多來不溫不火的樓市而言，是一劑強心針。政策剛落，已是“漲”聲一片。

美聯物業研究顯示，3月30日當晚，雖然政策還未在深圳落地，大部分深圳的二手房賣家都對放盤價進行上調，普通住宅上調5%-10%，豪宅上調10%-15%。

日前有媒體報道，融創中國主席孫宏斌有意全面提高上海項目的價格，宣布7天不漲價，暗示一周后，融創可能漲價。

房地產中介則忙于向客戶喊話：“房價上漲的可能性非常大，我們肯定是會漲價的。”“房價即將大幅上漲，還在等什么？”“地產春天來了！漲價風波開始了！”

如今無論是購房者，還是投資者，都希望知道房價究竟會不會大漲，會否再迎來一個類似2009年的大牛市？

中原地產首席分析師張大偉認為，二套房首付從60%—70%調整為40%，對于市場來說，起碼可以直接增加10%的有效購買需求。中原地產分析稱，特別是在今年一二線城市的供需關系改善明顯，房價很可能上漲，甚至幅度不會小。

恒大集團董事局主席許家印也認為，今年房地產總體銷量好于2014年是“可以肯定的”。廣州維森置業董事長張維倫表示，今年在政策對剛需和首改的支持下，開發商肯定會樂于向市場需求穩定且容量較大的一二線加碼進軍。

不少中介人士表示，已經有很多準購房者致電咨詢，買方賣方都很熱心。

不過，也有不少人表示，一時的刺激之后，長期效應很難說。房地產市場告別高增長、回歸平穩的大趨勢恐怕一時難以扭轉。

偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，雖有刺激作用，但房價大幅上漲的可能性不大，因為從現階段宏觀樓市整體結構性供過于求的特征來看，業主方提價只會面臨有價無市的被動。

胡景暉認為，新政將刺激改善型需求提前釋放，將促進大戶型、高價房的銷售，但不會創造新的需求，“因為首付比例降低后貸款會增加，購房人獲得按揭的難度反而會有所加大”。多位高級代理負責人表示，購房者的熱情比起前幾年明顯不足，“盡管政府的救市信號一個接一個，但市場買賬的并不多。”