用市場發現土地價格

董莎莎

2014年11月27日，重慶市云陽縣農村土地流轉公開交易市場——市聯合產權交易所云陽支所大廳里。

盤龍街道旺龍村黨支部書記李中成面容淡定，內心卻翻江倒海。

“這次土地交易承載著138戶村民的利益！”李中成說。

經過26輪報價，最終一錘定音——旺龍村2700畝農村土地承包經營權以每年56.73萬元、14年共計794.22萬元成交。

這是重慶首單利用產權市場，公開流轉農村土地承包經營權的項目。

看到這個結果，李中成深深吐了口氣。

“比底價每年漲了5萬元，沒有白折騰！”李中成心里樂開了花。

流轉隱患

2014年10月，電視劇《馬向陽下鄉記》火爆熒屏。

“別跟我提土地流轉的事！”這句話成了村民李云芳的口頭禪。

第一次土地流轉遭遇“委屈”，一直是大槐樹村村民難以解開的心結。

“一提就是一肚子氣！”李云芳說。

由于未嚴格按照土地流轉的規范程序進行，大槐樹村村民的收益沒能得到有效保障。

而對于“萌叔”吳秀波——該村“第一書記”扮演者來說，土地流轉也是他一直不敢觸碰的“炸彈”。

電視劇的情節正是當下中國土地流轉境況的一個寫照。

“土地流轉多是業主同農戶之間私下約定，供求雙方信息不對等，土地價格很難得到合理評估。”重慶市農委總經濟師顏其勇說。

許多農村居民由于不熟悉相關法律、法規，不熟悉市場行情，在土地流轉中常會遭遇難以申訴的“委屈”。

最近幾年，不少老板找到李中成，希望能流轉該村的土地。

云陽新縣城臨江而立，而旺龍村就在江對岸。城里人喜歡跑到旺龍村，尋找與城市間的短暫疏離。

“這就是旺龍村的區位優勢！”李中成說。

但大槐樹村這樣的教訓，讓李中成變得非常慎重。

“我不能讓村民受這樣的‘傷。”李中成說。

打包流轉

2014年，對李中成來說是馬不停蹄的一年。

為了讓村民不受“傷”，他忙著四處取經。

漸漸地，“民主討論、打包流轉”的想法在他腦中誕生。

2014年3月的一天，旺龍村村委會會議室。

來自村里18個組的組長和村民代表，將會議室坐了個滿滿當當。

“今天討論集中土地流轉的事情，要不要流轉、怎么流轉、價格多少……大家說了算！”

李中成一拋出議題，會議室里便炸開了鍋！

“搞噻，一定要搞，反正地也是荒起的！”

“別個村早就開始搞了，我們也要跟上！”

…………

會議最后，大家舉手表決，全票通過。

于是，旺龍村土地流轉正式啟動。

接下來半年，李中成更是忙得像打仗一樣。

“群眾大會、院壩會開了不下100次。”李中成說。

由于涉及每一戶的土地丈量、公示，價格討論等方方面面，土地“打包”工作持續了半年。

2014年9月，流轉區域終于劃定——村里區位優勢較好的東山頭2700畝土地。

接下來，就是要討論合同細節。

“要提前支付下一年度的租金，超過十天未支付要付違約金！”

“流轉土地上的林木不得砍伐，要保持現狀！”

“我們愿意委托村里去統一流轉，這樣才租得起價！”

…………

村民的建議被一一采納。

2014年11月，旺龍村比過年時還熱鬧。

年輕人從四面八方趕回來，“很多人都是‘飛回來的，土地流轉是大事”。

“排輪子，不要擠……”合同簽字現場人聲鼎沸，這是李中成重復最多的一句話。

經過一周忙活，138份土地流轉委托合同全部簽完。

網上競價

“租金每年不低于51.7萬元。”李中成說，這是村民協商的結果。

2700畝！這么大個盤子，李中成心里有點不踏實，于是找街道領導商量。

“你來得正好，縣里剛剛成立了土地流轉交易市場，拿到市場去交易噻！”街道黨工委書記陳向陽拿著縣政府剛下發的《關于推進農村土地承包經營權流轉進入公開市場的通知》，給李中成支了一招。

一語驚醒夢中人。

2014年11月20日，市聯合產權交易所云陽支所。

帶著全村人的重托，李中成把土地掛在了網上。

而接下來幾天，李中成的手機成了熱線電話。

“連成都的老板都打來，想流轉我們的土地！”李中成興奮地說。

一開始，李中成還擔心沒人來競價，白忙活一場。

“沒想到我們村的土地竟成了搶手貨。”李中成說。

為保證村民利益，李中成想了一個法子。

“誰要是誠心流轉土地，先交5萬元押金！”李中成對老板們說。

最終，有兩家企業有資格參與競價——重慶生潤農業技術開發有限責任公司、重慶生態農業開發有限公司。

經過7天公示，11月27日上午10點，網上競價開始。

現場，縣農委、縣法制辦、盤龍街道辦事處有關負責人和旺龍村村民代表全程監督。

經過兩位投資人26輪競價，最終花落生潤農業，雙方當場簽訂了流轉合同。

“我們很看重旺龍村的區位優勢，所以不惜競爭了26輪！”生潤農業總經理潘峰說。

此次網上競價，村民們的土地每年增值5萬元，增值率達9.67%。

農企雙贏

“網上競價，對于村民和企業來說是雙贏的！”云陽縣農委主任張遷說。

2014年12月30日，70歲的馬世新收到一筆“巨款”——銀行卡上多了3000多元。

“十天之內必須到賬，否則他們要交違約金！”馬世新說。

兒子馬亮一家安家云南，很少回來。

70多歲的老人喪失了勞動力，家里的地已撂荒多年。

“這3000多元錢就是‘撿來的，以后每年都有！”馬世新樂得合不攏嘴。

“通過這次競價，不僅提高了地價，同時，也在法律方面得到了更好的保障。”李中成說。

對企業而言，公開競價雖然抬高了價格，但他們也認為不吃虧。

“公司能整片流轉，有利于統一規劃、規模經營。”潘峰說，“同時，更能受到法律保障，規避與農民扯皮等麻煩，讓我們能放心搞好農業旅游開發。”

如今，生潤農業請了西南大學的專家來做規劃。

“一期規劃已經啟動，投資了3800萬元。”潘峰說，“預計3—5年就可以看到效果了！”

旺龍村的成功在云陽引起了不小的轟動，鄰近的村紛紛跑來學習。

同時，云陽縣土地流轉公開市場的建立，搭建了供需雙方便捷的溝通平臺，有效推動了農村土地規范有序流轉。

“使過去‘一對一、沒有競爭的流轉方式得以扭轉，價格讓市場說了算，從而更好地保障了流轉雙方的權益。”張遷說。