淺析我國房地產泡沫的形成原因及對策

季增峰

（上海大學 經濟學院，上海 200444）

隨著中國經濟的快速增長，房地產市場逐漸壯大。近幾年，全國房地產業產值占GDP的比重穩步上升，2008年達到4.23%，部分省市達到8%以上，房地產業已經成為中國經濟的支柱產業之一。對我國房地產行業發展現狀的分析，理論界和實務界仍有很大分歧。有學者認為，我國當前并沒有出現房地產泡沫；有的學者則持相反意見。在現代經濟學中，經濟泡沫一般指資產價格嚴重背離基礎價值而暴漲、暴跌的經濟現象。房地產泡沫是經濟泡沫的一種較為典型的表現形式，“它是由于投機性購買需求大量增加所引起的房地產價格持續快速上漲的現象，它是由房價上漲預期不斷強化所引發的”[1]。由此我們可以得知，在房地產泡沫中，房價的上漲并非市場的真實需求所推動，而是投機性購房行為所導致的價格上漲預期所引致，房地產市場產生表面的虛假繁榮。

對于房地產泡沫判定的標準究竟應該包括哪些指標，國內學界也莫衷一是。倪鵬飛從房價供需的多項指標分析我國房地產業發展的現狀，包括出售價格、房價增長率、漲價范圍、出租價格、投資性購房比例、開發貸款增長率[2]等，認為我國現在面臨房地產泡沫問題。劉洪玉等則從房地產價格增長率/實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款/居民月收入等三個指標對房地產行業是否存在泡沫進行了測度。此外，周京奎、鄭子濮等人也從不同角度，對房地產行業泡沫提出了各自觀點，頗具啟發意義。

綜合上述觀點，結合我國房地產市場現狀，我們認為我國已出現房地產泡沫。接下來就從房地產泡沫產生的原因及應采取的措施兩個方面分析我國的房地產泡沫。

一、我國房地產價格泡沫產生的原因

1.房地產市場的供需不平衡是導致房地產泡沫產生的根本原因。在我國，隨著城鎮化進程的加速，土地需求進一步增大。而土地的最主要經濟特性表現為稀缺性，土地的供給總量在長期看來是穩定且相對有限的。同時，我國土地屬于國家所有，土地供給具有一定壟斷性，加劇了土地供給的稀缺性，建設用地價格大幅上漲也就不可避免。一旦地價上漲，附著于其上的房地產價格也就隨之上漲[3]。另一方面，我國城鎮化進程伴隨著城市人口的增加，人們對住房的需求不斷擴大，且我國居民“買房置地”的傳統意識短期內難以改變，供需不平衡會導致房地產業價格的飛漲，成為泡沫產生的根源。

2.金融對房地產行業的過度參與是房地產泡沫產生的直接誘因。西方對經濟泡沫的研究起端于資本市場。如Krugman認為所有的泡沫都是由銀行融資所引起。Allen等人將資產定價等系列模型進行了拓展，結果發現銀行等金融機構的代理問題導致了資產泡沫的產生。我國學者周京奎運用博弈論分析了房地產融資過程中銀行和借款人的策略選擇，認為銀行金融支持過度是房地產泡沫產生的直接原因[4]。房地產行業屬于資金密集型產業，其發展壯大需要金融的大力支持。在我國，由于“房地產經濟”本身的特殊性和銀行業績考核指標的片面性，導致金融行業在資金流向上存在過度集中傾向，進而導致房地產信貸膨脹，形成了嚴重的投機心理，直接擴大了房地產泡沫的規模。

3.房地產市場買賣雙方信息的不對稱地位，致使泡沫擴大。一方面，我國房地產市場發展相對滯后，市場建設仍然不夠健全，在信息披露、行業規范等方面仍然相對不足；另一方面，由于房地產的特殊性，一般民眾很難憑借個人經驗對房產的性能、建筑材料實際質量、配套設施的市場價值等作出客觀準確的判斷。因此，在市場關系中消費者處于不利地位，雙方信息不對稱的問題突出。房地產商可以通過“造市”向公眾發布房產上漲信號，而買方很難準確判斷相關信息的實際影響。在信息不對稱的情況下，普通民眾容易受社會輿論和其他消費者的影響，模仿他人決策，形成“羊群行為”[5]。因此，房地產市場的最終交易在很大程度上可能是購買者“羊群行為”相互影響的結果，并非完全取決于房地產市場的真正需求。

4.相關體制機制的不健全，客觀上擴大了房地產泡沫。在我國有不少學者對體制機制缺陷引起的房地產泡沫擴大進行了研究。尹中立從稅收政策入手，分析了分稅制下地方政府事權與財權不對等所引發的對中央宏觀調控政策的“陽奉陰違”。他認為，在當前的體制下，地方政府承擔的責任越來越多而對財政的支配卻并未相應提升，于是不少地方政府都將土地出讓收入作為彌補財政缺口的“捷徑”，致使中央的政策執行走樣，沒有能夠很好地抑制泡沫的擴大[6]。文紅星則認為，由于實行了新的土地出讓制度，政府獲得了土地使用費漲價中的部分收益，政府沒有足夠的動力遏制價格繼續上漲。政府在這一過程中，獲得了“帶動本地區相關產業和整個經濟的發展”、“增加財政收入……在城市經濟競爭中謀得一席之地”、“提高政府工作人員收入和福利”[7]等利益，客觀上削弱了地方政府嚴格控制土地使用成本進而平抑房價的力度。綜上，住房保障制度不健全、稅收制度的缺陷以及地方政府的約束機制乏力等因素都可以看做是當前制度設計方面的缺失，客觀上擴大了房地產泡沫。

二、促進我國房地產行業健康發展的對策

房地產市場的供求失衡，金融對房地產行業的過度參與，買賣雙方的信息不對稱以及相關體制機制的不健全，成為我國房地產泡沫產生和擴大的原因。通過對這些因素的深入分析，我們更好的了解房地產泡沫形成機理，對采取相應對策促進我國房地產行業健康發展起到了重要的啟發作用。

1.加強對房地產市場供求的調控力度。政府應充分運用宏觀調控職能，科學判斷房地產市場供需狀況，合理增加市場供應。加強對住房需求的科學研判，建立住房需求增長監控機制和分析預警機制，科學規劃住房建設開工量和完工量。合理推行“限購”政策，增加投機者的持有成本，通過嘗試征收“不動產稅”等方式，縮減投機性住房的獲利空間[8]，同時要綜合運用戶政、不動產登記等多重途徑，加強對房地產購買市場的準確判斷，限制投機性炒房。

2.加強金融監管，合理發揮金融對房地產行業的支持作用。在當前市場形勢下，各商業銀行應該嚴格規范個人住房貸款的審查程序，加強與房地產登記部門、民政部門的信息共享機制建設，防止使用假冒身份、惡意遺漏房地產登記等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對首套房貸款的支持力度。同時，加大對證券、制造業等行業的支持力度，提高相關行業的收益率，吸引社會資金向發展實業、搞活金融市場傾斜；適當降低社會資金流向房地產行業的比重，適當給房地產業“降溫”。

3.建立和完善房地產信息系統，強化賣方信息披露責任；加強宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產信息的能力。政府可主導建立房地產信息系統，涵蓋每月新開工的房產數量、完工數量以及房價變化的詳細信息，以中立、客觀的態度將客觀數據呈現給社會公眾。鼓勵行業研究機構定期發布房地產分析報告，對房地產行業的歷史情況、未來趨勢及相關影響因素進行全面細致的分析，提高公眾對房地產行業整體的了解程度。制定法律法規，強化房地產行業的信息披露責任，對需要披露事項、披露間隔時間、違反規定需要承擔的責任等做出明確規定，增強企業信息披露的自覺性。同時，運用網絡、廣播、電視等傳播平臺，擴大受眾面積，從總體上提高消費者的市場嗅覺，平衡買賣雙方在市場信息上的不對稱地位。

4.政府要加強體制機制建設，合理平抑房價。完善稅收體制改革，優化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強地方政府對平抑房價工作的積極性。完善地方政府政績考核機制，避免“唯GDP論”，將控制房地產上漲幅度作為政績考核的指標之一。引導地方政府處理好短期收入和地區長遠發展的關系，減少乃至杜絕因追求財政收入而大量批地、權力尋租等現象的發生。完善土地出讓制度，規范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對收費金額、使用途徑等進行公示，增強社會公眾對土地出讓金的監督。建設經濟適用房和公租房，平衡租房、購房市場比例，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，綜合施策，調控房地產價格向正常方向發展。

房地產行業事關國計民生，其發展的健康與否直接關系到經濟的運行態勢和社會的穩定。只有從穩定供需、加強金融監管、增強信息披露、完善體制機制等多個方面綜合入手，才能促進房地產行業的正常發展。

[1]張紅利．基于均衡價格理論的房地產泡沫形成機理研究[J]．現代經濟探討，2013，（6）：49．

[2] 封海洋，尚正永．房地產泡沫的判斷與測度研究[J]．開發研究，2013，（6）：65．

[3] 羅峰．房地產泡沫的成因、評估與預控[J]．河南科技，2013，（8）：250．

[4] 高平，余勁．房地產泡沫成因探究[J]．價格理論與實踐，2010，（1）：49-50．

[5]鄒宏璐．基于信息不對稱的羊群行為與房地產泡沫分析[J]．全國商情，2009，（20）：133．

[6] 尹中立．房地產政策 2005 年回顧與 2006 年展望[J]．觀察與思考，2006，（3）：46．

[7]文紅星．中國房地產泡沫的形成和政府行為分析[J]．生產力研究，2008，（5）：103．

[8] 袁立華．我國房地產泡沫產生的原因及其防范[J]．商場現代化，2007，（36）：366．