淺析我國房地產(chǎn)泡沫的形成原因及對策

季增峰

（上海大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，上海 200444）

隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速增長，房地產(chǎn)市場逐漸壯大。近幾年，全國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重穩(wěn)步上升，2008年達(dá)到4.23%，部分省市達(dá)到8%以上，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。對我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的分析，理論界和實務(wù)界仍有很大分歧。有學(xué)者認(rèn)為，我國當(dāng)前并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫；有的學(xué)者則持相反意見。在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)中，經(jīng)濟(jì)泡沫一般指資產(chǎn)價格嚴(yán)重背離基礎(chǔ)價值而暴漲、暴跌的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟(jì)泡沫的一種較為典型的表現(xiàn)形式，“它是由于投機性購買需求大量增加所引起的房地產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲的現(xiàn)象，它是由房價上漲預(yù)期不斷強化所引發(fā)的”[1]。由此我們可以得知，在房地產(chǎn)泡沫中，房價的上漲并非市場的真實需求所推動，而是投機性購房行為所導(dǎo)致的價格上漲預(yù)期所引致，房地產(chǎn)市場產(chǎn)生表面的虛假繁榮。

對于房地產(chǎn)泡沫判定的標(biāo)準(zhǔn)究竟應(yīng)該包括哪些指標(biāo)，國內(nèi)學(xué)界也莫衷一是。倪鵬飛從房價供需的多項指標(biāo)分析我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，包括出售價格、房價增長率、漲價范圍、出租價格、投資性購房比例、開發(fā)貸款增長率[2]等，認(rèn)為我國現(xiàn)在面臨房地產(chǎn)泡沫問題。劉洪玉等則從房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率、房價收入比和住房按揭款/居民月收入等三個指標(biāo)對房地產(chǎn)行業(yè)是否存在泡沫進(jìn)行了測度。此外，周京奎、鄭子濮等人也從不同角度，對房地產(chǎn)行業(yè)泡沫提出了各自觀點，頗具啟發(fā)意義。

綜合上述觀點，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，我們認(rèn)為我國已出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。接下來就從房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因及應(yīng)采取的措施兩個方面分析我國的房地產(chǎn)泡沫。

一、我國房地產(chǎn)價格泡沫產(chǎn)生的原因

1.房地產(chǎn)市場的供需不平衡是導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的根本原因。在我國，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，土地需求進(jìn)一步增大。而土地的最主要經(jīng)濟(jì)特性表現(xiàn)為稀缺性，土地的供給總量在長期看來是穩(wěn)定且相對有限的。同時，我國土地屬于國家所有，土地供給具有一定壟斷性，加劇了土地供給的稀缺性，建設(shè)用地價格大幅上漲也就不可避免。一旦地價上漲，附著于其上的房地產(chǎn)價格也就隨之上漲[3]。另一方面，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)程伴隨著城市人口的增加，人們對住房的需求不斷擴(kuò)大，且我國居民“買房置地”的傳統(tǒng)意識短期內(nèi)難以改變，供需不平衡會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)價格的飛漲，成為泡沫產(chǎn)生的根源。

2.金融對房地產(chǎn)行業(yè)的過度參與是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因。西方對經(jīng)濟(jì)泡沫的研究起端于資本市場。如Krugman認(rèn)為所有的泡沫都是由銀行融資所引起。Allen等人將資產(chǎn)定價等系列模型進(jìn)行了拓展，結(jié)果發(fā)現(xiàn)銀行等金融機構(gòu)的代理問題導(dǎo)致了資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。我國學(xué)者周京奎運用博弈論分析了房地產(chǎn)融資過程中銀行和借款人的策略選擇，認(rèn)為銀行金融支持過度是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因[4]。房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展壯大需要金融的大力支持。在我國，由于“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”本身的特殊性和銀行業(yè)績考核指標(biāo)的片面性，導(dǎo)致金融行業(yè)在資金流向上存在過度集中傾向，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸膨脹，形成了嚴(yán)重的投機心理，直接擴(kuò)大了房地產(chǎn)泡沫的規(guī)模。

3.房地產(chǎn)市場買賣雙方信息的不對稱地位，致使泡沫擴(kuò)大。一方面，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展相對滯后，市場建設(shè)仍然不夠健全，在信息披露、行業(yè)規(guī)范等方面仍然相對不足；另一方面，由于房地產(chǎn)的特殊性，一般民眾很難憑借個人經(jīng)驗對房產(chǎn)的性能、建筑材料實際質(zhì)量、配套設(shè)施的市場價值等作出客觀準(zhǔn)確的判斷。因此，在市場關(guān)系中消費者處于不利地位，雙方信息不對稱的問題突出。房地產(chǎn)商可以通過“造市”向公眾發(fā)布房產(chǎn)上漲信號，而買方很難準(zhǔn)確判斷相關(guān)信息的實際影響。在信息不對稱的情況下，普通民眾容易受社會輿論和其他消費者的影響，模仿他人決策，形成“羊群行為”[5]。因此，房地產(chǎn)市場的最終交易在很大程度上可能是購買者“羊群行為”相互影響的結(jié)果，并非完全取決于房地產(chǎn)市場的真正需求。

4.相關(guān)體制機制的不健全，客觀上擴(kuò)大了房地產(chǎn)泡沫。在我國有不少學(xué)者對體制機制缺陷引起的房地產(chǎn)泡沫擴(kuò)大進(jìn)行了研究。尹中立從稅收政策入手，分析了分稅制下地方政府事權(quán)與財權(quán)不對等所引發(fā)的對中央宏觀調(diào)控政策的“陽奉陰違”。他認(rèn)為，在當(dāng)前的體制下，地方政府承擔(dān)的責(zé)任越來越多而對財政的支配卻并未相應(yīng)提升，于是不少地方政府都將土地出讓收入作為彌補財政缺口的“捷徑”，致使中央的政策執(zhí)行走樣，沒有能夠很好地抑制泡沫的擴(kuò)大[6]。文紅星則認(rèn)為，由于實行了新的土地出讓制度，政府獲得了土地使用費漲價中的部分收益，政府沒有足夠的動力遏制價格繼續(xù)上漲。政府在這一過程中，獲得了“帶動本地區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展”、“增加財政收入……在城市經(jīng)濟(jì)競爭中謀得一席之地”、“提高政府工作人員收入和福利”[7]等利益，客觀上削弱了地方政府嚴(yán)格控制土地使用成本進(jìn)而平抑房價的力度。綜上，住房保障制度不健全、稅收制度的缺陷以及地方政府的約束機制乏力等因素都可以看做是當(dāng)前制度設(shè)計方面的缺失，客觀上擴(kuò)大了房地產(chǎn)泡沫。

二、促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的對策

房地產(chǎn)市場的供求失衡，金融對房地產(chǎn)行業(yè)的過度參與，買賣雙方的信息不對稱以及相關(guān)體制機制的不健全，成為我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和擴(kuò)大的原因。通過對這些因素的深入分析，我們更好的了解房地產(chǎn)泡沫形成機理，對采取相應(yīng)對策促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展起到了重要的啟發(fā)作用。

1.加強對房地產(chǎn)市場供求的調(diào)控力度。政府應(yīng)充分運用宏觀調(diào)控職能，科學(xué)判斷房地產(chǎn)市場供需狀況，合理增加市場供應(yīng)。加強對住房需求的科學(xué)研判，建立住房需求增長監(jiān)控機制和分析預(yù)警機制，科學(xué)規(guī)劃住房建設(shè)開工量和完工量。合理推行“限購”政策，增加投機者的持有成本，通過嘗試征收“不動產(chǎn)稅”等方式，縮減投機性住房的獲利空間[8]，同時要綜合運用戶政、不動產(chǎn)登記等多重途徑，加強對房地產(chǎn)購買市場的準(zhǔn)確判斷，限制投機性炒房。

2.加強金融監(jiān)管，合理發(fā)揮金融對房地產(chǎn)行業(yè)的支持作用。在當(dāng)前市場形勢下，各商業(yè)銀行應(yīng)該嚴(yán)格規(guī)范個人住房貸款的審查程序，加強與房地產(chǎn)登記部門、民政部門的信息共享機制建設(shè)，防止使用假冒身份、惡意遺漏房地產(chǎn)登記等方式騙取住房貸款。通過降低貸款利率、增加貸款金額、延長還款期限等手段，加大對首套房貸款的支持力度。同時，加大對證券、制造業(yè)等行業(yè)的支持力度，提高相關(guān)行業(yè)的收益率，吸引社會資金向發(fā)展實業(yè)、搞活金融市場傾斜；適當(dāng)降低社會資金流向房地產(chǎn)行業(yè)的比重，適當(dāng)給房地產(chǎn)業(yè)“降溫”。

3.建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，強化賣方信息披露責(zé)任；加強宣傳教育，提高買方分析市場、解讀房地產(chǎn)信息的能力。政府可主導(dǎo)建立房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，涵蓋每月新開工的房產(chǎn)數(shù)量、完工數(shù)量以及房價變化的詳細(xì)信息，以中立、客觀的態(tài)度將客觀數(shù)據(jù)呈現(xiàn)給社會公眾。鼓勵行業(yè)研究機構(gòu)定期發(fā)布房地產(chǎn)分析報告，對房地產(chǎn)行業(yè)的歷史情況、未來趨勢及相關(guān)影響因素進(jìn)行全面細(xì)致的分析，提高公眾對房地產(chǎn)行業(yè)整體的了解程度。制定法律法規(guī)，強化房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露責(zé)任，對需要披露事項、披露間隔時間、違反規(guī)定需要承擔(dān)的責(zé)任等做出明確規(guī)定，增強企業(yè)信息披露的自覺性。同時，運用網(wǎng)絡(luò)、廣播、電視等傳播平臺，擴(kuò)大受眾面積，從總體上提高消費者的市場嗅覺，平衡買賣雙方在市場信息上的不對稱地位。

4.政府要加強體制機制建設(shè)，合理平抑房價。完善稅收體制改革，優(yōu)化中央和地方在稅種、稅收等方面的分配體系，增強地方政府對平抑房價工作的積極性。完善地方政府政績考核機制，避免“唯GDP論”，將控制房地產(chǎn)上漲幅度作為政績考核的指標(biāo)之一。引導(dǎo)地方政府處理好短期收入和地區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)系，減少乃至杜絕因追求財政收入而大量批地、權(quán)力尋租等現(xiàn)象的發(fā)生。完善土地出讓制度，規(guī)范土地使用金的收取和使用，建立專門賬戶管理土地出讓金，對收費金額、使用途徑等進(jìn)行公示，增強社會公眾對土地出讓金的監(jiān)督。建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和公租房，平衡租房、購房市場比例，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系，綜合施策，調(diào)控房地產(chǎn)價格向正常方向發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)事關(guān)國計民生，其發(fā)展的健康與否直接關(guān)系到經(jīng)濟(jì)的運行態(tài)勢和社會的穩(wěn)定。只有從穩(wěn)定供需、加強金融監(jiān)管、增強信息披露、完善體制機制等多個方面綜合入手，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展。

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[4] 高平，余勁．房地產(chǎn)泡沫成因探究[J]．價格理論與實踐，2010，（1）：49-50．

[5]鄒宏璐．基于信息不對稱的羊群行為與房地產(chǎn)泡沫分析[J]．全國商情，2009，（20）：133．

[6] 尹中立．房地產(chǎn)政策 2005 年回顧與 2006 年展望[J]．觀察與思考，2006，（3）：46．

[7]文紅星．中國房地產(chǎn)泡沫的形成和政府行為分析[J]．生產(chǎn)力研究，2008，（5）：103．

[8] 袁立華．我國房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因及其防范[J]．商場現(xiàn)代化，2007，（36）：366．