我國商品住房市場價格調整相對銷量滯后的原因探析

張正國

摘 要：應用Granger因果檢驗證實了我國商品住房市場存在價格調整相對銷量滯后的因果關系。這種關系主要是受到“住房短缺”的行業發展背景、商品住房的預售制度、企業現金流管理及房地產行業的生產特點等四個方面的影響形成。但是，現在面對住房市場日趨平衡的供求關系，價格調整的規律也許將會改變。

關鍵詞：住房；價格；滯后

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2015）12-0061-02

一般來說，大多數行業的需求下降會很快引發價格調整，但我國的商品住房市場卻表現特別，近些年來，住房價格總體呈剛性上漲的特征，即使需求在較長時期內下降，價格下降卻表現得明顯滯后。2008年，全國商品住房成交量從第二季度起就同比明顯下降，但直至12月份，全國70個大中城市新建住宅價格指數才同比出現了下降0.8%。2011年四季度至2012年三季度，商品住房成交量連續四個季度下降，但全國房價卻還呈現了穩中微漲的態勢，并沒有跟隨下降。今年以來，商品住房成交量一直在下降，直至5月份，中國指數研究院發布的百城房價指數顯示，住房價格環比連續上漲兩年后才首次下跌。面對需求大幅下滑和相應的供給過剩，房價仍能堅挺較長時間，且一再地發生，這說明不是偶然的，而是有其內在原因。

一、我國商品住房市場需求與價格的實證關系研究

理論上，在完全競爭市場條件下，住房價格和交易量不存在相關性，但其前提是價格具有彈性。然而，價格彈性是一個很強的假設，長期看，價格機制終將起作用；但短期內，價格機制受眾多因素制約，難以很快實現市場出清。此時，在出現需求或供給沖擊后，因協調失靈等原因，工資和價格不能迅速調整到使市場出清的水平。

（一）基礎方法與數據

本部分通過Granger因果檢驗探討商品住房價格和銷量之間的關系，選取指標為全國商品住房銷售價格（y）和銷售面積（x），數據來自中金網產業數據庫，受數據取得所限，樣本選取1991—2010年的年度數據，共20個樣本（見表1）。由于數據的自然對數變換不改變原來的協整關系，并能使趨勢線性化，消除異方差現象，所以對數據進行了自然對數變換。

（二）實證結果

為避免“偽回歸”，采用ADF檢驗進行單位根檢驗，結果發現變量都是平穩的，可進行Granger因果關系檢驗。Granger因果關系檢驗時，只有當檢驗結果對滯后長度具有較低的敏感性時，結論才有較高的可信度，所以一般需要選擇不同的滯后階數進行檢驗，以考察結果的敏感性。根據上一原則，運用EViews5.0軟件，經過選取不同滯后階數對序列lny和lnx進行Granger檢驗，知選取到5階較為合理，檢驗結果（見上頁表1）。格蘭杰因果檢驗表明：對于5%的顯著性水平，在滯后二至四年內，存在x對y單向的因果關系。其中，滯后兩期的顯著性水平明顯要小于其他滯后期，即滯后兩期的量價關系的置信度最高。

二、形成價格調整相對銷量滯后的因果關系原因

（一）形成的市場背景

住房是人類生存和發展的必需品，是人們實現自我發展和自我滿足的基礎，是關系到社會穩定和經濟發展的重要問題，它是一直貫穿于人類社會的重要問題。近些年來，在經濟發展的過程中我國城市商品住房市場也呈現了“住房短缺”特征，主要表現為價格的過快上漲。面對著房價一再飆升，近些年國家也一再出臺調控政策，諸如“國十條”、“限購令”、“限售令”等一系列的政策，但是總體效果不明顯，房價也一直總體呈現長期上漲態勢。在這樣的大背景下，即使需求階段性大幅下降，價格卻依然相對堅挺，即使調整也明顯相對滯后，這與大多數行業的需求下降會很快引發價格調整截然不同。在這一現象下，作為市場參與主體之一的房地產企業在遇到需求開始下降時，也就自然地選擇“不降價”策略，等待市場的再一次復蘇。

（二）形成的制度性因素

探討商品住房價格調整相對銷量滯后的原因，商品住房預售制度是不得不面對的問題。1994年中國大陸出臺的《城市房地產管理法》中建立了預售許可制度，前些年，各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上。根據商品房預售制度，開發商投入開發建設的資金已達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付時間就可以預售，因而商品住房大多在交付使用前一年多就進行了預售。

（三）形成的直接誘因

雖然預售制度為企業帶來了提前回款，但伴隨著企業對預售項目的持續資金投入及在其他生產環節的資金使用，企業的流動現金也會趨于疲弱。任何企業的現金流對企業的生存和發展都至關重要，而房地產行業對資金的依賴程度遠遠大于其他行業，房地產企業的現金流轉尤為重要。在遲遲不見市場復蘇的情況下，起初堅持不降價的部分開發商會開始面臨現金流轉困難的局面，就可能會選擇降價，希望盡快回收現金，降價效應也逐漸會在市場傳導，最終形成了整個市場住房價格的滯后下降，現金流轉困難成為了降價的直接誘因。每次房市處于低迷狀態，都與開發商現金流疲弱有直接的關系。

（四）形成的行業誘因

企業在產品銷售下降，現金流面臨緊張時，通常可以通過對外增強融資，對內減少原料采購和生產的辦法來緩解資金壓力，當然融資受資金成本和資產負債率的限制，不能無限進行。至于房地產行業，前文已述及商品房預售制度能為其有別于大多數行業提前回收現金，這保障了其在一段時期內沒有明顯的資金壓力，在房價長期上漲的背景下，采取降價措施的動力明顯不足。然而，銷售收入的下滑依然會在短期內引發一定的財務壓力，此時的房產企業也會采用對外增強融資、對內減少土地購置和壓縮新開工項目等方法進行應對，但鑒于房地產行業屬資金密集型行業，企業生產特點又非常特別，因此財務壓力也會在一段時間以后變得越來越嚴重。

房地產企業特別的生產特點主要表現在以下兩個方面：首先，預售的項目需要后續資金不斷投入，來保證項目的順利交付，通常逾期交付需向購房者賠償巨額的違約金，且更不能形成爛尾樓。其次，減少土地購置一方面受以前行業長期利好的影響，剛開始銷售下降的時候，企業通常也不會判斷市場將轉入蕭條，原有的經營計劃不會輕易改變；另一方面企業生產計劃受行業長達二年左右生產周期的影響，行業的未來不確定性大，其不能像普通商品那樣隨時調整生產計劃，企業根據持續經營的需要，依然要投入資金購買土地。

三、主要結論及啟示

（一）結論

本文研究發現，我國商品住房市場價格調整相對銷量滯后的現象有其內在的原因，實證表明了這種現象存在因果關系，且銷量是價格的格蘭杰因，形成這一現象的原因主要是以下幾個方面：在“住房短缺”的市場背景下，企業出于看好市場未來的設想，自然地采取“不降價”策略應對行業低迷，以待市場的復蘇；商品房預售制度又為企業提前回收了大量超出其投入的現金，這為在一定時期選擇“不降價”策略提供了資金保障；在房地產企業等待市場復蘇的過程中，伴隨著銷售的下降，企業終究會出現現金流轉困難的問題，現金流轉困難也成為了滯后降價回籠資金的直接誘因；房地產企業特別的生產特點，諸如預售的項目需要后續資金的不斷投入、土地購置量不會輕易減少及選擇性地壓縮新開工項目來避免可能的市場復蘇或政府收回土地的影響，這些都使企業在堅持一段時期后現金流轉越來越困難，不得不選擇降價回籠資金，市場也就呈現了商品住房市場價格調整相對滯后的現象。

（二）啟示

自1998年住房制度改革以來，我國商品住房市場得到了快速發展，根據國務院發展研究中心市場經濟研究所課題組的研究結論，目前城鎮居民住房條件得到明顯改善，實現了居住面積的跨越式提升，人均住房建筑面積從1998年的18.7平方米提高至2012年的32.9平方米，平均每個家庭擁有住房1套左右。從國際經驗看，在這個總量水平上，住房市場供求關系將趨向平衡。同時，在過去的十年中，住房價格上漲很快，2003—2013年，住房平均價格上漲1.7倍，年均漲幅為10.3%。過高的房價抑制了自住性住房需求的增長，今年的住房價格調整沒受任何調控政策或突發的金融危機影響，而是市場的自發反應，中國樓市的基本面已經發生了變化，按國際經驗看，總體供應短缺的歷史或許已經終結，價格調整的規律也許將改變，這也是以后還待研究的問題。

參考文獻：

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