房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

高琨琳

（西京學(xué)院會(huì)計(jì)學(xué)院,陜西 西安 710123）

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀以及存在的誤區(qū)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

目前，國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究并不是非常樂(lè)觀，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)不夠明確。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展相對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家起步較晚，國(guó)外的納稅籌劃已經(jīng)有了一個(gè)比較長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，因次，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所采用的納稅籌劃手段遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一些外資房地產(chǎn)企業(yè)。很多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)能夠在納稅籌劃上大膽摸索，可以通過(guò)納稅籌劃增加收益，而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)都是由國(guó)家承擔(dān)的，所以不太重視納稅籌劃。

第二，目前在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)代理業(yè)務(wù)還處于初級(jí)階段，有待進(jìn)一步提高。由于稅務(wù)代理人員的專業(yè)素質(zhì)不高或者業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)等諸多因素，稅務(wù)代理業(yè)發(fā)展滯后，加上房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)處理十分復(fù)雜，稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)根本不能做好房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作。據(jù)有關(guān)資料顯示，我國(guó)有很多地區(qū)沒(méi)有稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)，只有將近4%的企業(yè)法人委托稅務(wù)代理機(jī)構(gòu)辦理納稅業(yè)務(wù)，非常少的稅務(wù)處理機(jī)構(gòu)能夠勝任房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃業(yè)務(wù)的代理工作。

第三，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革和稅法宣傳有待進(jìn)一步完善。因?yàn)槲覈?guó)的現(xiàn)行稅法在立法層次上面存在一定的局限性，所以每年國(guó)家的稅收征管部門都必須對(duì)相應(yīng)的稅法進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充。近幾年來(lái)國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，頻繁的對(duì)稅收政策進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充，如果企業(yè)不能及時(shí)、全面的了解有關(guān)稅法的調(diào)整情況，那么就有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法有效的開(kāi)展納稅籌劃工作，甚至還可能走進(jìn)納稅籌劃的誤區(qū)。目前我國(guó)的稅收體系比較簡(jiǎn)單，稅制也不夠完善，國(guó)際上很多國(guó)家都開(kāi)征了遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等稅種，但是我國(guó)沒(méi)有開(kāi)征這些稅種，這些客觀的現(xiàn)實(shí)條件都制約了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的探索和研究。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管水平不高。我國(guó)稅收征管等方面的法律相對(duì)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)不強(qiáng)，并且認(rèn)為就算是偷稅漏稅后被查出了也不會(huì)有太大的損失。我國(guó)稅收征管人員的專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力不高，為納稅人與稅收征管人員進(jìn)行協(xié)調(diào)創(chuàng)造了空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一些違法違規(guī)的行為，而且不會(huì)受到處罰，他們也不會(huì)再花費(fèi)成本進(jìn)行納稅籌劃。這些因素在某些程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的發(fā)展和運(yùn)用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的誤區(qū)

近幾年來(lái)，在房地產(chǎn)企業(yè)利用各項(xiàng)稅收法規(guī)進(jìn)行稅收籌劃的同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)了一系列新的稅收法規(guī)來(lái)完善稅法體系，進(jìn)行反避稅，這使得之前合法的納稅籌劃方法不再合法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該避免走進(jìn)這些誤區(qū)。主要有以下三個(gè)誤區(qū)：

誤區(qū)一：房地產(chǎn)企業(yè)將借款費(fèi)用資本化，并加計(jì)扣除，減輕土地增值額稅負(fù)。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)那些在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金時(shí)發(fā)生的借款費(fèi)用進(jìn)行重新歸集和分配，而根據(jù)最新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)的借款費(fèi)用若符合資本化的條件，應(yīng)當(dāng)將其資本化，并計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。

然而，在現(xiàn)實(shí)操作中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)將這些可以資本化的借款費(fèi)用予以資本化，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)還將此項(xiàng)借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，大大降低了土地增值額，同時(shí)減輕了土地增值稅稅負(fù)，但是這種做法存在一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)的規(guī)定中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將利息支出從開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整作為開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除，因此我們應(yīng)該計(jì)算可扣除的借款費(fèi)用是否超過(guò)了可扣除的開(kāi)發(fā)成本的5%；若沒(méi)有超過(guò)5%，則不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明有利于企業(yè)節(jié)稅，否則企業(yè)就應(yīng)該提供相關(guān)證明。

房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算業(yè)務(wù)時(shí)，所有相關(guān)的核算和扣除金額必須根據(jù)事實(shí)提供合法有效的憑證，如果有關(guān)費(fèi)用不能提供合法有效的憑證，那么則不予扣除。因此，企業(yè)應(yīng)該據(jù)實(shí)提供合法有效的憑證，這樣才能達(dá)到節(jié)稅的目的。

誤區(qū)二：以房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)或投資，免征土地增值稅。

根據(jù)1995年的稅法有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，暫免征土地增值稅。

于是，許多企業(yè)經(jīng)常利用這項(xiàng)政策來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。然而，2006年國(guó)家出臺(tái)了新文件，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)必須繳納土地增值稅。但是關(guān)于合作建房以及兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收制度依舊不變，故此，企業(yè)可以充分利用這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，以免走入誤區(qū)。

誤區(qū)三：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租，規(guī)避土地增值稅。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將自己開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租時(shí)，若產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，可免交土地增值稅；而根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作自己的固定資產(chǎn)或者對(duì)外投資等，應(yīng)視同銷售，必須繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

從以上我們可以初步看出稅收制度的改革的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)若想將自建的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者出租，應(yīng)當(dāng)盡量在2008年后辦理房產(chǎn)證，將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，合理規(guī)避土地增值稅和企業(yè)所得稅。因此，稅收籌劃應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，并選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法

（一）采用不同稅種進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中往往會(huì)涉及到建筑工程、裝飾裝修工程、設(shè)備購(gòu)置等較多的工程。那么，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽合同的時(shí)候，是以所有的開(kāi)發(fā)工程作為依據(jù)，則所有的開(kāi)發(fā)工程中的費(fèi)用都屬于總投資的范圍，我們?cè)谟?jì)算繳納增值稅的時(shí)候應(yīng)該根據(jù)整個(gè)過(guò)程來(lái)計(jì)算。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，一般都是先建后裝修，是分期進(jìn)行的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程的不同性質(zhì)，恰當(dāng)選擇不同的稅種進(jìn)行納稅籌劃。

（二）采用合作建房模式進(jìn)行納稅籌劃

代建房、合作建房方式：我國(guó)的稅法規(guī)定，若是一方出資金、一方出地，雙方進(jìn)行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，國(guó)家暫時(shí)免于征收土地增值稅。作為納稅人，可以充分利用此政策，在購(gòu)買了土地的使用權(quán)開(kāi)始準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，可提前尋找購(gòu)買者，收取購(gòu)房者的購(gòu)房款，并將該款項(xiàng)作為合作建房資金，同時(shí)簽訂合作建房的合同。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人也可以采用代建房的方式進(jìn)行納稅籌劃。

（三）利用控制房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行納稅籌劃

土地增值額是指房地產(chǎn)企業(yè)納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)程中所獲得收入減去扣除項(xiàng)目金額后所得的余額，在扣除金額不變的情況下，若我們能想辦法將收入變少的話，增值率就會(huì)降低。按照我國(guó)土地增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定，如果納稅人建造普通住宅并銷售的，當(dāng)增值額尚未超過(guò)扣除項(xiàng)目的20%時(shí)，即不用繳納土地增值稅。當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，納稅人則應(yīng)當(dāng)就其全部增值額依照相關(guān)稅法所規(guī)定繳納土地增值稅。主要有以下兩種方式：

（四）建立專門的裝修子公司進(jìn)行納稅籌劃

實(shí)際上，許多房地產(chǎn)公司在出售房地產(chǎn)之前就對(duì)其進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，同時(shí)安裝部分設(shè)施。若將裝修和設(shè)備的安裝進(jìn)行獨(dú)立會(huì)計(jì)核算，則那些原本應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修和設(shè)備的安裝等業(yè)務(wù)收入按3%計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。而未分開(kāi)核算時(shí)，那些業(yè)務(wù)收入適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，稅款比分開(kāi)核算時(shí)高出很多。同時(shí)，銷售與裝修等分開(kāi)核算可以降低房地產(chǎn)的售價(jià)，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)企業(yè)可以承擔(dān)相對(duì)較輕的土地增值稅負(fù)擔(dān)。可見(jiàn)，這是一種一舉兩得的納稅籌劃方法。

房地產(chǎn)企業(yè)在出售房地產(chǎn)時(shí)可以與客戶簽訂一份裝修合同和一份售房合同，如此企業(yè)就能免掉裝修安裝費(fèi)那部分的土地增值稅，并且裝修安裝費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅稅率由原來(lái)的5%降低為3%，從而可以為企業(yè)節(jié)約巨額稅款。

三、結(jié)論

目前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)關(guān)于土地增值稅的法律政策也日漸完善，減免稅的程序也逐漸規(guī)范，各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策不斷落到實(shí)處，我國(guó)逐漸走向依法納稅的稅收新環(huán)境，這就為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理地進(jìn)行納稅籌劃提供了空間和可能。納稅籌劃已經(jīng)是現(xiàn)代企業(yè)的新管理目標(biāo)，在進(jìn)行納稅籌劃的過(guò)程中，企業(yè)要嚴(yán)格遵循合理性、合法性原則。

[1]蔡昌.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范、化解與控制[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2012.

[2]霍曉蓉.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃策略[J].經(jīng)濟(jì)科苑，2010：166.