房地產企業土地增值稅納稅籌劃

高琨琳

（西京學院會計學院,陜西 西安 710123）

一、房地產企業納稅籌劃的現狀以及存在的誤區

（一）房地產企業納稅籌劃現狀

目前，國對房地產企業納稅籌劃的研究并不是非常樂觀，主要體現在以下幾個方面：

第一，很多房地產企業對納稅籌劃的認識不夠明確。我國的房地產企業的發展相對西方發達國家起步較晚，國外的納稅籌劃已經有了一個比較長的發展過程，因次，我國房地產企業所采用的納稅籌劃手段遠遠不如一些外資房地產企業。很多民營房地產企業能夠在納稅籌劃上大膽摸索，可以通過納稅籌劃增加收益，而國有房地產企業的稅負都是由國家承擔的，所以不太重視納稅籌劃。

第二，目前在我國，房地產企業的稅務代理業務還處于初級階段，有待進一步提高。由于稅務代理人員的專業素質不高或者業務能力不強等諸多因素，稅務代理業發展滯后，加上房地產行業的稅務處理十分復雜，稅務代理機構根本不能做好房地產企業的納稅籌劃工作。據有關資料顯示，我國有很多地區沒有稅務代理機構，只有將近4%的企業法人委托稅務代理機構辦理納稅業務，非常少的稅務處理機構能夠勝任房地產業納稅籌劃業務的代理工作。

第三，我國房地產行業的稅制改革和稅法宣傳有待進一步完善。因為我國的現行稅法在立法層次上面存在一定的局限性，所以每年國家的稅收征管部門都必須對相應的稅法進行調整和補充。近幾年來國家加強了對房地產行業的宏觀調控力度，頻繁的對稅收政策進行調整和補充，如果企業不能及時、全面的了解有關稅法的調整情況，那么就有可能導致房地產企業無法有效的開展納稅籌劃工作，甚至還可能走進納稅籌劃的誤區。目前我國的稅收體系比較簡單，稅制也不夠完善，國際上很多國家都開征了遺產稅、贈與稅等稅種，但是我國沒有開征這些稅種，這些客觀的現實條件都制約了房地產企業的納稅籌劃的探索和研究。

第四，房地產企業的稅收征管水平不高。我國稅收征管等方面的法律相對歐美發達國家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地產企業的納稅籌劃意識不強，并且認為就算是偷稅漏稅后被查出了也不會有太大的損失。我國稅收征管人員的專業素質和業務能力不高，為納稅人與稅收征管人員進行協調創造了空間，因此，房地產企業出現了一些違法違規的行為，而且不會受到處罰，他們也不會再花費成本進行納稅籌劃。這些因素在某些程度上阻礙了我國房地產行業納稅籌劃的發展和運用。

（二）房地產企業土地增值稅納稅籌劃存在的誤區

近幾年來，在房地產企業利用各項稅收法規進行稅收籌劃的同時，國家出臺了一系列新的稅收法規來完善稅法體系，進行反避稅，這使得之前合法的納稅籌劃方法不再合法，房地產企業應該避免走進這些誤區。主要有以下三個誤區：

誤區一：房地產企業將借款費用資本化，并加計扣除，減輕土地增值額稅負。

根據國稅發[2009]31號的相關規定，房地產企業可按照企業會計準則的規定對那些在開發房地產借入資金時發生的借款費用進行重新歸集和分配，而根據最新的企業會計準則，企業的借款費用若符合資本化的條件，應當將其資本化，并計入相關資產成本。

然而，在現實操作中，有很多房地產企業將這些可以資本化的借款費用予以資本化，計入開發成本，同時還將此項借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數，大大降低了土地增值額，同時減輕了土地增值稅稅負，但是這種做法存在一定的稅收風險。在國稅發[2009]91號的規定中，房地產企業應將利息支出從開發成本中調整作為開發費用扣除，因此我們應該計算可扣除的借款費用是否超過了可扣除的開發成本的5%；若沒有超過5%，則不提供金融機構的貸款證明有利于企業節稅，否則企業就應該提供相關證明。

房地產企業在辦理土地增值稅清算業務時，所有相關的核算和扣除金額必須根據事實提供合法有效的憑證，如果有關費用不能提供合法有效的憑證，那么則不予扣除。因此，企業應該據實提供合法有效的憑證，這樣才能達到節稅的目的。

誤區二：以房地產進行聯營或投資，免征土地增值稅。

根據1995年的稅法有關規定，房地產企業以房地產進行投資、聯營的，暫免征土地增值稅。

于是，許多企業經常利用這項政策來進行納稅籌劃。然而，2006年國家出臺了新文件，明確指出房地產企業以房地產進行投資或聯營必須繳納土地增值稅。但是關于合作建房以及兼并轉讓房地產的稅收制度依舊不變，故此，企業可以充分利用這一點來進行納稅籌劃，以免走入誤區。

誤區三：房地產開發商將部分房產轉為自用或出租，規避土地增值稅。

根據國稅發[2006]187號的有關規定，當房地產企業將自己開發的部分房地產轉為自用或出租時，若產權沒有轉移，可免交土地增值稅；而根據國稅發[2006]31號的相關規定，房地產企業將開發的房地產作自己的固定資產或者對外投資等，應視同銷售，必須繳納土地增值稅和企業所得稅。

從以上我們可以初步看出稅收制度的改革的發展趨勢，房地產企業若想將自建的房地產轉為自用或者出租，應當盡量在2008年后辦理房產證，將其轉為固定資產，合理規避土地增值稅和企業所得稅。因此，稅收籌劃應當具有前瞻性，并選擇適當的時機進行納稅籌劃。

二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃方法

（一）采用不同稅種進行納稅籌劃

房地產企業在生產經營的過程中往往會涉及到建筑工程、裝飾裝修工程、設備購置等較多的工程。那么，若房地產開發企業在簽合同的時候，是以所有的開發工程作為依據，則所有的開發工程中的費用都屬于總投資的范圍，我們在計算繳納增值稅的時候應該根據整個過程來計算。但是在現實生活中，房地產的開發是一個循序漸進的過程，一般都是先建后裝修，是分期進行的。所以，房地產企業納稅人應當根據工程的不同性質，恰當選擇不同的稅種進行納稅籌劃。

（二）采用合作建房模式進行納稅籌劃

代建房、合作建房方式：我國的稅法規定，若是一方出資金、一方出地，雙方進行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，國家暫時免于征收土地增值稅。作為納稅人，可以充分利用此政策，在購買了土地的使用權開始準備開發房地產時，可提前尋找購買者，收取購房者的購房款，并將該款項作為合作建房資金，同時簽訂合作建房的合同。當然，房地產企業納稅人也可以采用代建房的方式進行納稅籌劃。

（三）利用控制房地產的銷售收入進行納稅籌劃

土地增值額是指房地產企業納稅人在轉讓房地產的過程中所獲得收入減去扣除項目金額后所得的余額，在扣除金額不變的情況下，若我們能想辦法將收入變少的話，增值率就會降低。按照我國土地增值稅稅法的有關規定，如果納稅人建造普通住宅并銷售的，當增值額尚未超過扣除項目的20%時，即不用繳納土地增值稅。當增值額超過扣除項目金額的20%時，納稅人則應當就其全部增值額依照相關稅法所規定繳納土地增值稅。主要有以下兩種方式：

（四）建立專門的裝修子公司進行納稅籌劃

實際上，許多房地產公司在出售房地產之前就對其進行了簡單裝修，同時安裝部分設施。若將裝修和設備的安裝進行獨立會計核算，則那些原本應計入房地產價格的裝修和設備的安裝等業務收入按3%計算繳納營業稅。而未分開核算時，那些業務收入適用5%的營業稅稅率，稅款比分開核算時高出很多。同時，銷售與裝修等分開核算可以降低房地產的售價，降低房地產的增值率，則房地產企業可以承擔相對較輕的土地增值稅負擔。可見，這是一種一舉兩得的納稅籌劃方法。

房地產企業在出售房地產時可以與客戶簽訂一份裝修合同和一份售房合同，如此企業就能免掉裝修安裝費那部分的土地增值稅，并且裝修安裝費的營業稅稅率由原來的5%降低為3%，從而可以為企業節約巨額稅款。

三、結論

目前，隨著我國房地產行業的不斷發展，我國關于土地增值稅的法律政策也日漸完善，減免稅的程序也逐漸規范，各項稅收優惠政策不斷落到實處，我國逐漸走向依法納稅的稅收新環境，這就為房地產企業科學合理地進行納稅籌劃提供了空間和可能。納稅籌劃已經是現代企業的新管理目標，在進行納稅籌劃的過程中，企業要嚴格遵循合理性、合法性原則。

[1]蔡昌.稅務風險防范、化解與控制[M].北京：機械工業出版社，2012.

[2]霍曉蓉.我國房地產企業納稅籌劃策略[J].經濟科苑，2010：166.