物業管理健康發展的思路

張媛

摘 要：隨著社會經濟的快速發展，人們對生活以及工作環境提出了更高的要求，在這種形勢下，物業管理行業應運而生。但作為一個新興服務行業而言，難免存在一些問題。基于此，筆者結合實際情況，分析了物業管理的現狀及存在問題的原因，進而提出了相應的完善措施，希望可以為物業管理行業的健康發展提供自己的一份力量。

關鍵詞：物業管理；現狀及問題；發展思路；

中圖分類號：C931 文獻標識碼：A 文章編號：1674-3520（2015）-08-00-01

引言

物業管理行業在我國還屬于一種新興的行業，在許多方面都存在不同程度的欠缺，這在很大程度上限制了該行業的快速發展，面對房地產開發商新建的累累成果，物業管理行業隨之發展迅猛，如何使物業管理持續健康發展是值得我們研究和思考的重要問題，文章就針對這些存在的問題和對應的影響因素進行如下的分析。

一、物業管理的現狀及內涵

從1981年全國第一家物業管理公司深圳物業管理公司的出現，物業公司向雨后春筍一樣的吹遍了祖國的大地，據不完全統計，目前全國有物業管理從業人員40余萬人，每年以4萬人遞增，目前鎮江就有120余家物業管理公司，60%小區施行了物業管理，物業管理逐漸被人們所接受。物業管理是房地產行業的延伸價值在消費領域的擴展，體現的是物業管理企業依據物業管理合同，向合同受益方提供綜合性的有償服務的企業行為；物業管理已經超越傳統的服務范圍，逐漸延伸到更為廣泛的社區生活層面；物業管理企業以業主房屋住宅及為中心，對其周圍自然環境所進行的日常維護與管理。

二、物業管理中存在的問題

由于我國東中西發展不平衡的特殊國情，我國的物業管理還存在很多問題。

（一）認識問題有誤區。由于物業管理是一個新興行業，其服務內容、政策法規未被大多數人所接受，許多不是物業公司的義務已被轉嫁到物業公司頭上，替人受過，甚至受到莫名的指責，打擊了從業人員的積極性，而且部分業主不顧法律、法規進行違章建筑，極大地損壞了其他業主的利益和小區的整體形象。阻礙了物業管理的健康發展。

（二）法規建設不健全。主要表現在物業公司對違章建筑的處置，是否可以強拆？物業管理費的起算日，還是以交付使用時計算、還是辦理入伙手續時計算，如應房屋質量問題，業主是否可以要求減免物業管理費？業主拒交物業管理費、公共部分的費用，法律法規對業主沒有制約措施。

（三）企業管理不規范。由于物業管理的市場發展滯后，缺乏有效的競爭機制，導致企業經營管理和服務水平參差不齊，總體上存在較大問題。比如，一些物業管理企業沒有按合同履行相關義務，使得業主利益受損，最終不可避免地導致業主和物業管理企業糾紛的出現。

（四）物業費繳納困難。很多的企業仍處于微利經營的階段，甚至還有一些企業只能夠保本經營或是虧本經營。全國范圍內仍有大量的小區內業主對自家的物業收費具體標準不是十分清楚，物業的收費相對不透明和不公開，這引起了眾多業主的強烈不滿，這些情況的出現在很大程度上造成了現如今物業費普遍難收繳的情況。

三、推進物業管理健康發展的具體措施

我們要抓住機遇，樹立科學發展觀，推進物業管理健康地向廣度、深度、高度發展，我們應做好以下工作：

（一）提高領導重視程度。許多大城市、大公司的成功經驗告訴我們，要全面推動物業管理使之健康有序地發展，首先要領導的高度重視。同時政府、媒體、物業公司要向全民廣泛地宣傳物業管理方面的政策、法規、好處等內容，讓大家都參與到物業管理的過程中來，要讓物業管理企業以有效的管理、優質的服務、合理的收費，讓業主感到他們是最大得收益者。

（二）建立健全相關法律法規。全面加強對現有的物業管理法律法規的整理歸類，建立起全行業統一的標準物業管理制度體系，明確相關主體的責任、權利、義務和相互關系，切實維護好各方利益，減少不必要的糾紛和摩擦；要建立健全房屋的維修管理、設備設施維護管理、安全保衛及環境管理等覆蓋物業管理所有方面的政策、法律法規和制度辦法，不斷完善物業管理體系，使物業管理體系合理有序運行。

（三）處理好各方之間的關系。必須處理好與行政主管部門的關系，行政主管部門是物業管理的歸口部門，代表政府對物業管理行使管理權利，物業管理必須接受行政主管部門的指導和監督；必須協調好與業主委員會的關系；必須協調好與開發商的關系，物業管理應從物業的保值、升值的目的出發，按照前期物業管理服務合同約定的內容，行使好權利、履行好義務。

（四）發展專業化的物業公司。推動我國物業管理行業向集約化、品牌化發展。當前情況下，很多物業管理企業仍然遵照原先落后的經營管理模式，在“長不大”的困境中艱難前行，管理成本等日常費用高居不下，難以形成現代化的專業企業。實事上， 推動物業管理企業發展專門從事保安、保潔、綠化、水電氣熱等服務項目的各類專業物業服務，有利于實現物業管理的集約化和高效化，從而為業主提供全方位、立體化的優質服務，不斷滿足業主的日益增長的需求，推動物業管理企業向更高層次發展。

（五）培養高素質的專業化人才。物業管理企業的實力不僅僅是資本的實力，更是人才的實力，物業管理投入的不僅僅是資本，更是人才和經驗。擁有一支素質好、能力強、作風硬、品行正的人才隊伍，是企業生存和發展的根本條件，也是企業參與競爭獲得生存的關鍵因素。物業管理企業應樹立人才觀念，把物業管理人才的培養放到企業戰略位置的高度上，加強人才工程建設，不僅要從社會上招聘專業人才，還要加強已有人員的培養，進行培訓考察，建立起企業懲罰激勵機制，促進企業人才的良性發展，最終為企業贏得市場與客戶。

物業管理行業在我國出現的時間并不是很長，嚴格來說還處于一個成長完善階段，同時物業管理的內外環境也正在不斷變化著，所以要想做好物業管理行業的健康發展，就需要全社會各方面的努力。我們希望政府相關部門可以不斷完善法律法規的，為促進行業發展保駕護航。

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