一起轉型，一起“輕”

柒石

近日，住宅地產開發(fā)的“巨頭”和商業(yè)地產開發(fā)的“巨頭”決意牽手合作。這樣兩個重量級企業(yè)在一起，想的卻是怎樣變“輕”。萬科與萬達攜手，意在“瘦身”，即從重資產的開發(fā)公司轉變?yōu)檩p資產的服務型企業(yè)。萬科住宅植入萬達綜合體，變得更輕，但體能更強大，市場占有率更高；萬達也借此實現更大邊際效應的輕資產化，到2020年萬達廣場要新開400個。為此，兩家公司均走上了包括REITs在內的金融化之路。

作為行業(yè)大佬，兩家企業(yè)的輕資產轉型和布局向來都備受關注。2013年以來，萬科已先后與凱雷、領匯、鵬華基金等企業(yè)簽署合作協議，將部分商業(yè)項目股權出讓，并共同成立資產管理平臺，由萬科負責管理運營，將來以REITs形式上市。未來萬科的商業(yè)地產項目會采取多種金融化的方式運營，以減少資金沉淀；而萬科的角色，將更多變?yōu)橐粋€各類不動產資產的管理者。

無獨有偶，萬達也在大刀闊斧地進行輕資產轉型。自今年初王健林明確推出“輕資產轉型”概念以來，萬達商業(yè)地產即與光大安石、嘉實基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協議，首批涉及投資約240億元。萬達不僅有廣泛的基金、保險等外部管道，同時具備內部融資管道。通過成立電子商務公司，收購快錢支付公司以及對眾籌等新的理財產品的籌劃，萬達打造的自身金融體系，已經能夠覆蓋支付、理財、眾籌等功能。

一如這兩家千億級房企正在努力的，“白銀時代”下眾房企都在努力尋找使自己變“輕”的路徑，讓沉淀于眾多商用物業(yè)資產的資金得以盤活，讓更多投資者能夠分享房地產的穩(wěn)定收益。

有報道笑稱，王健林這兩年很不喜歡被人稱為“房地產公司”、“開發(fā)商”。他說，萬達的轉型方向是變成一個服務性公司、一家高科技企業(yè)。他定了一個目標：2020年萬達集團收入的2/3、利潤超過2/3要來自于服務業(yè)企業(yè)，也就是說，要來自于不動產銷售以外的收入和利潤。轉型的路徑便是輕資產模式，就是從今年開始，投資萬達廣場的錢不用萬達出，都是投資機構出，萬達負責選址、規(guī)劃、設計、建造、招商、運營管理，使用萬達的品牌。在這個模式中，萬達不需要以前的“以售養(yǎng)租”了，也就是說，住宅和公寓對他來說不用再先賣掉作為融資手段了。在現有合作模式下，萬達可以把這部分業(yè)務全部交給萬科來做。

而對于萬科來說，其在合作開發(fā)、小股操盤上的經驗極為豐富，品牌和管理輸出就是萬科的輕資產模式，這種模式將貫穿于萬科今后的所有業(yè)務。據萬科董秘譚華杰透露，10年后萬科住宅業(yè)務收入將占比降至50%，以消費地產、產業(yè)地產以及延伸業(yè)務為代表的新業(yè)務群，將貢獻另外數千億級的營收，而所有的新業(yè)務都將采取輕資產、資本化模式。

當然，“瘦身”從來不是一個容易的過程。比如，當前REITs等的推廣，依然存在法律、稅收、運營、收益等方面的障礙，需要有關部門和相關各方去逐一掃清。幸而，“二萬聯手”也不是一蹴而就的。這種所謂的戰(zhàn)略合作將持續(xù)、長久，甚至成為“新常態(tài)”。

在利潤扁平化的行業(yè)背景下，無論什么體量的房企都在尋求轉型之路，而轉型的捷徑就是用更少的資金撬動更大的杠桿。因此，在“萬萬”想不到的聯手之后，給行業(yè)留下的是更多關于輕資產之路的探求。兩家重量級的企業(yè)都在聯手“瘦身”，相形之下的中小房企們，還有更好的選擇嗎？

作者系本刊記者