全國樓市不對稱復蘇：一二線回暖，三四線疲軟

端木

一、二線城市樓市回暖，三、四線城市卻驚現整體疲軟，今年以來，全國樓市分化更為明顯。在各項救市政策刺激下，一線城市以及部分需求較大的二線城市，房企的庫存以及銷售回款各方壓力將會有所減輕，部分一線城市甚至出現日光盤，但是，庫存壓力較大的三、四線城市，成交依舊難現起色。

4月以來，在“3·30”樓市新政助推下，北京、上海、廣州等一線城市樓市成交量環比、同比均出現大漲。與此同時，受庫存高企、市場低迷影響，三、四線城市成交難現起色，樓市不對稱回暖明顯。

在樓市升溫之后，消失已久的日光盤也在北上廣深四大一線城市和廈門、武漢等部分二線城市重現。鏈家地產市場研究部李巧玲表示，北京、上海、深圳等一線城市都再次出現“日光盤”，在本輪市場復蘇中成為領頭羊。政策刺激對基本面較好的城市產生積極影響，而對供過于求的城市提振作用有限。

相比一、二線城市樓市的迅速升溫，三、四線城市的表現要暗淡不少。4月份以來，一、二線城市住宅成交提升幅度明顯，成交量環比上漲了27%。而三、四線城市對新政刺激反應冷淡，成交量不增反降，下跌約為26%。若按東中西部劃分，東部城市的同比增幅由3月份的15.4%上升為40.1%，中部城市由3月份的6.4%上升為27.9%，而西部城市由3月份的-10.8%上升為3.4%。

庫存高企，成為三、四線城市面臨的嚴峻現實。中國社科院發布的《房地產藍皮書》顯示，今年全國樓市區域分化將十分明顯，人口聚集能力強的一線城市和部分熱點二線城市房價有回暖、上漲趨勢，而人口聚集能力差、庫存大的部分二線城市或三、四線城市房價會延續下跌態勢。

根據相關研究機構5月8日發布的《2015年度中國35城住宅市場生命周期專題研究》報告顯示，從城市基本面與新房總容量綜合比較來看，35城呈現四類生命周期：住宅市場發展分別處于成熟型、優質型、潛力型、風險型。

報告顯示，成熟型典型的是北京、上海、廣州和深圳四個一線城市，城市基本面好，市場發達，屬于成熟型城市。此類城市土地供應偏緊，土地市場競爭激烈，但居民購房能力較強。部分城市經濟發展水平較為落后，但新房市場前幾年發展過快，其規模已趨于見頂，屬于風險型城市，如長春、南寧。這類城市新房市場的發展已經脫離城市基本面的支撐，未來市場存在一定的風險。