《不動產登記暫行條例》對房屋登記機構的影響

李煒 于磊

一、《不動產登記暫行條例》的法律層級和對現行登記法規的影響

《不動產登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）屬于國務院頒布的行政法規，在我國法律體系中僅次于全國人大及其常委會頒布的法律，高于國務院部門規章以及地方人大的法規和政府規章，屬于承上啟下的法規。由于其效力相對較高，規定的內容就不會過于細致，必然缺乏一些具體操作內容，其主要規定了不動產登記時的主要框架和操作原則，具體的操作規范《條例》第三十四條明確說明：本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門制定。目前，《不動產登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）已經在征求意見修改階段，而且《條例》并未將《房屋登記辦法》和《房屋登記技術規程》予以作廢。其本質上是《房屋登記辦法》和《房屋登記技術規程》的上位法，所以就目前而言，《條例》的實施對房屋登記部門暫時不會有太大的實質性影響，房屋登記部門仍應以《房屋登記辦法》和《房屋登記技術規程》為具體業務指導和操作原則，只需注意《條例》中與之沖突的幾個地方即可。

二、《不動產登記暫行條例》和《房屋登記辦法》不同的地方

1.出現首次登記類型

《條例》中取消了房屋初始登記，取而代之的是首次登記，從《不動產登記暫行條例實施細則（草案征求意見稿）》（以下簡稱《征求意見稿》）第三十三條“不動產首次登記，是指不動產權利第一次登記”來看，房屋登記部門必須將系統的登記類型進行調整。

2.登記受理方面

《條例》第十七條規定：“不動產登記機構收到不動產登記申請材料，應當分別按照下列情況辦理：

（一）屬于登記職責范圍，申請材料齊全、符合法定形式，或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的，應當受理并書面告知申請人；

（二）申請材料存在可以當場更正的錯誤的，應當告知申請人當場更正，申請人當場更正后，應當受理并書面告知申請人；

（三）申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場書面告知申請人不予受理并一次性告知需要補正的全部內容；

（四）申請登記的不動產不屬于本機構登記范圍的，應當當場書面告知申請人不予受理并告知申請人向有登記權的機構申請。

不動產登記機構未當場書面告知申請人不予受理的，視為受理。”

規定首次明確了登記機構無論是否受理，都必須當場給予申請人書面憑證，并明確了未告知的法律后果。此規定對登記機構窗口受理人員的素質和業務能力提出了更高要求。如果還沿用以前的做法，極有可能出現因為要件不齊，但未書面出具不予受理通知單引發的行政訴訟。

3.賦予登記部門調查權

《條例》第十九條規定：“屬于下列情形之一的，不動產登記機構可以對申請登記的不動產進行實地查看：

（一）房屋等建筑物、構筑物所有權首次登記；

（二）在建建筑物抵押權登記；

（三）因不動產滅失導致的注銷登記；

（四）不動產登記機構認為需要實地查看的其他情形。

對可能存在權屬爭議，或者可能涉及他人利害關系的登記申請，不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。”

從上述規定來看，法規賦予了登記機構一個新的職責，就是調查。其與之前《房屋登記辦法》規定的實地查勘是完全不同的行為。實地查勘的目的在于核對房屋和申請材料是否一致和有無其他違法情況，以作為是否可以登記的依據。而調查則是登記機構在發現有權屬爭議或者登記有可能涉及到他人利害關系時啟動的一個程序，在實踐中應該要嚴格區分。目前法律界和房屋登記專業人士大都認為房屋登記以形式審查為主，但此調查權的賦予，似乎將土地調查的行政管理模式代入了不動產登記中，而且在《土地調查條例》的規定中，調查是不能作為其他行政行為依據的。《條例》表面上賦予了不動產登記部門調查的權利，但是在《條例》和《征求意見稿》中，均未明確調查的作用和目的，這就加大了登記機構瀆職的風險。

4.登記時限的不同

《條例》第二十條規定，不動產登記機構應當自受理登記申請之日起30個工作日內辦結不動產登記手續，法律另有規定的除外。《房屋登記辦法》規定的國有土地范圍內房屋所有權登記時限為30個工作日，集體土地范圍內房屋所有權登記時限為60個工作日； 抵押權、地役權登記為10個工作日；預告登記、更正登記為10個工作日；異議登記為1個工作日。因此，在《條例》實施后《實施細則》出臺前，所有的房屋登記時間應當以《條例》的30個工作日為準。實務中，尤其是集體土地的登記，一定要把握時間，不能超時。

三、《條例》實施后房屋登記證書的合法性

《條例》第三十三條規定，本條例施行前依法頒發的各類不動產權屬證書和制作的不動產登記簿繼續有效。從此規定來看，《條例》并未對《條例》實施后發放的各類不動產權屬證書的有效性進行規定，導致除試點城市外，其他地方還是按照老的模式發放證書。對此，《國土資源部關于貫徹實施〈不動產登記暫行條例〉的通知》明確規定，各地要按照“權利不變動，證書不更換”的原則，做好新舊權屬證書的銜接，確保已經頒發的證書繼續有效。在新的證書公布前申請登記的，繼續發放舊版證書；新的證書公布后申請登記的，發放新版證書，原來各部門依法已經發放的證書繼續有效，不得強制要求更換證書，不得增加企業和群眾負擔。故此，在未完成不動產登記機構合并和未公布新版不動產權利證書的地方，仍然可以繼續發放原有的證書。

四、房屋登記審核人員資格證書的效力

《征求意見稿》第十條規定，承擔不動產登記審核、登簿的不動產登記工作人員應當通過國土資源部組織的考核培訓。因此，房屋登記官資格極有可能不被認可。

五、《條例》實施對房屋登記機構長遠的影響和應對措施

1.各地登記機構會陸續統一，房屋登記機構應當加強檔案資料的整理和信息化建設程度，因為房屋登記的規范化程度和數據庫數據容量，是目前各類登記中最完善和數據量最大的，做好自己份內的工作，爭取在機構整合中獲得更多的主動權。

2. 《條例》實施和機構統一后，對登記人員的素質要求會進一步提高，房屋登記機構應當未雨綢繆，除了加強對《房屋登記辦法》和《房屋登記技術規程》等法律法規的學習，還應當加強對《土地登記辦法》、《林權登記辦法》等相關權利登記法律法規的了解。

3.及時修正操作規程中與《條例》不同的地方，如受理中的不予受理書面回復和登記時限，防止行政違法。

陳品祿/責任編輯