房產(chǎn)測繪中面積分攤方式探討

王義鄒

房產(chǎn)測量成果是房產(chǎn)管理工作必不可少的基礎(chǔ)資料和依據(jù)，房產(chǎn)測量成果不僅為企業(yè)決策，銷售、核算提供了數(shù)據(jù)方面的參考依據(jù)，也為房產(chǎn)消費者選擇、購置房產(chǎn)提供了必要的信息，因此房產(chǎn)面積的計算是房產(chǎn)測繪工作中一項非常重要的工作。

目前，鑒于《房產(chǎn)測量規(guī)范》對于面積分攤的一些具體問題沒有明確規(guī)定，使得實際工作時的可操作性大打折扣。在實際操作中，絕大多數(shù)操作取決于測繪人員對規(guī)范的理解和認識。而不同的測繪人員對于規(guī)范的理解和認識又存在差異，尤其是一些關(guān)于房屋面積分攤方法的問題，角度不同，最后取得的結(jié)果也會大相徑庭。

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定了共有建筑面積的分攤方法。

其一，住宅樓共有建筑面積的分攤方法。

住宅樓以幢為單元，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。

其二，商住樓共有建筑面積的分攤方法。

首先根據(jù)住宅和商業(yè)等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業(yè)兩部分，然后將所得的分攤面積再各自進行分攤。

住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。

商業(yè)部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內(nèi)的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據(jù)層內(nèi)各套房屋的套內(nèi)建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。

其三，多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法。

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

其中，相關(guān)建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：

δSi=K·Si

K= （∑δSi） /∑Si

式中：K為面積的分攤系數(shù)；

Si為各單元參加分攤的建筑面積，m2；

δSi為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；

∑δSi為需要分攤的分攤面積總和，m2；

∑Si為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。

從《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定的分攤方法我們可以看出住宅樓是以幢為單元進行分攤，分攤系數(shù)只有一個。本人認為現(xiàn)代建筑形式的多樣性和新的建筑理念和新概念的大量出現(xiàn)，使得規(guī)范中的條文已經(jīng)不能適應現(xiàn)在房產(chǎn)面積測量計算的要求。這種情況應適用于使用功能單一、各房屋基本單元對共有建筑面積的共有情況一致的純住宅樓、辦公（寫字）樓、標準廠房等，亦或者雖然有多種使用功能，但是各房屋基本單元對共有建筑面積的共有情況一致的房屋。像一幢住宅樓里有的有電梯，有的只有樓梯這種情況就不適合全樓分攤，而是應該把有電梯的單元合并成一個功能區(qū)，對共有建筑面積進行分攤。在工作中，我們還會經(jīng)常遇到使用功能單一，但是各房屋基本單元對共有建筑面積的共有情況不一致，特別是各層水平通道差異較大的商業(yè)，多數(shù)同行認為使用功能單一的商業(yè)分攤應該參照純住宅樓，以幢為單元進行分攤，全樓只有一個分攤系數(shù)。另一種觀點認為這種雖使用功能單一但水平通道差異很大的房屋，應該采用多級分攤。可想而知，這兩種分攤方法對同一戶室的面積會產(chǎn)生較大的差異，后一種分攤方法更為合理，因為由于功能設計不同，共有建筑面積有時也會不相同，各層的共有建筑面積不同時，則應區(qū)分各層的共有建筑面積，由各層各自進行分攤。例如各層的衛(wèi)生間、公共走道等各不相同時，可以分層各自分別進行分攤。前一種分攤方法會造成沒有水平通道的一層分攤掉其它層的水平通道，這對一層的業(yè)主來說是顯失公平的，也許許多同行會用“誰使用，誰分攤”的理論來反駁，但是“誰使用，誰分攤”并不是完全合理的，特別是在綜合樓、商住樓等多級分攤的房屋中，確定共有建筑面積分攤時應遵循由整體到局部，由大到小，依次遞減的原則。

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定了共有共用建筑面積處理的一般原則：一是產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行；二是無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，可依據(jù)相關(guān)房屋的建筑面積按比例進行分攤，即協(xié)議優(yōu)先原則。但是協(xié)議分攤在實踐中有一定的操作難度，全國大多數(shù)地區(qū)主要以房屋的建筑面積按比例進行分攤，這就要求我們房產(chǎn)測繪人員在具體工作中以《房產(chǎn)測量規(guī)范》為依據(jù)，精益求精，盡最大努力，做到合法、合理、公平、公正地進行共有共用面積的分攤。

王春敏/責任編輯