公積金松綁潮涌

曾慧娟

6月1日起，北京市公積金新政開始執行，規定首套房公積金貸款首付改為一律最低兩成，二套房公積金貸款最低首付比例則降至三成，公積金貸款的認定實行認房不認貸。此前，5月11日央行宣布下調公積金貸款利率，此類貸款利率降至8年來最低，由此，住房公積金的刺激性政策對全國樓市的影響正逐漸增加。

中原地產首席分析師張大偉統計，2015年以來，全國有超過100個城市發布不同力度的住房公積金松綁政策。從松綁形式看，主要有增加公積金貸款額度，降低公積金付款的首付比例，擴大提取和貸款范圍。

多地5月集中松綁公積金

5月份以來，已有多個城市調整住房公積金政策。

天津市5月25日起對個人住房公積金（組合）貸款政策進行調整，首付款統一降低至20%；個人貸款額度最高從40萬提至60萬；省會城市山東濟南對使用住房公積金貸款購買首套普通自住房最低首付比例為20%，二套房最低首付比例30%。

5月11日起，廣東省江門市公積金新政的細則正式實施，首套房和二套房的公積金貸款首付比例分別降至兩成和三成，同時提高公積金貸款額度；5月10日，江蘇省蘇州市稱，住房公積金貸款新政于5月15日實施，今后家庭、個人最高貸款額度分別可達70萬元和45萬元。此次調整還涉及降低首付款比例，職工首次使用公積金貸款購買自住型住房的，首付款比例統一調整為不低于住房總價的20%。

北京、廣州作為全國最重要的兩大一線核心城市，在3月份，兩地就已經對公積金貸款購房的首付比例和貸款資格作出相應調整。北京此次對公積金再次調整，主要表現為對于在北京市住房和城鄉建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統中顯示無房的借款申請人，執行首套自住住房貸款政策，最低首付款比例為20%，貸款最高額度為120萬元。

其次，對于在北京市住房和城鄉建設委員會房屋交易權屬信息查詢系統中顯示有1套住房并已結清相應住房公積金個人貸款（含住房公積金政策性貼息貸款）購買第二套普通自住住房的借款申請人，執行第二套住房貸款政策，最低首付款比例為30%，貸款最高額度為80萬元。

目前為止，北京、上海、廣州和深圳四大一線城市已經全部調整原有的公積金貸款購房政策。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，住房公積金利率下降、貸款額度的增加、首付比例下降與異地互貸的功能可以提高公積金的使用效率，降低購房者成本，在短期內可以有效刺激這些需求入市。

但僅單純依靠公積金政策的調整，無法全面推動市場熱情，還需要更多的支持政策。

目前已經有多地發布房地產刺激政策，明顯可以分為四輪，依次為：各地松綁限購政策；央行降息；各地發布購房補貼及央行再次降準。“兩會”前后，鼓勵自住及改善需求政策，主要在公積金政策，回購庫存商品房做保障房等方面做文章，而“3·30”政策則全面松綁二套房貸款。

“預計在接下來的一段時間內，各地政府會加快督促包括商業銀行在內的相關部門落實新政，并在公積金政策方面進一步放松。”易居研究院研究員朱光分析稱，還會有更多城市出臺諸如調整普通商品住房標準等政策。

公積金貸款利率創歷史最低

公積金政策放松的同時，今年貸款利率也跌至歷史最低。

專家向記者表示，按照目前的基準利率，商業貸款購房利率為5.65%，住房公積金利率貸款利率為3.75%，已跌至2007年以來最低。

中原地產的數據顯示，自2007年7月份以來，住房公積金貸款購房最高利率曾高達5.22%，而商業貸款購房最高利率最高曾高達7.83%。

繼央行調金融機構人民幣貸款和存款基準利率之后，5月11日，北京、上海、天津、杭州、南昌等地同日宣布下調公積金貸款利率0.25個百分點。調整后，這些地方五年期以上（含五年）的貸款利率由現行4%下調至3.75%，為歷史最低。

如北京住房公積金管理中心的公告顯示，自2015年5月11日起，調整北京住房公積金管理中心住房公積金的存貸款利率。

各期限檔次利率具體調整內容為，貸款1至5年（含5年）由現行的3.50%，調整為3.25%；5至30年（含30年）由現行的4.00%調整為3.75%，分別下調0.25個百分點。

此外，此次公積金貸款利率的調整還涉及保障性住房項目。公告顯示，北京市保障房試點項目貸款將由目前的4.4%下調至4.125%，下調0.275個百分點，幅度超過了個人公積金貸款利率0.025個百分點。

據張大偉估算，以首套房貸款100萬元、期限30年、等額本息還款為例。此次公積金利率調整后，月供額將從之前的4774元減少到4631元，減少了143元。“而如果將今年的兩次降息累計，每月一共減少還款288元左右”。

中原地產列出的從2007年至今年5月的公積金和商業貸款利率表可以看出，公積金貸款利率已經達到2001年以來的最低水平。購房成本進一步降低。

短期刺激樓市

伴隨著各地放寬公積金貸款政策，5月份以來，全國樓市一片紅火，專家表示，放寬公積金貸款政策，短期能刺激樓市回升，但單純依靠公積金利率下降、貸款額度增加等措施來刺激樓市需求是有限的。

張宏偉認為，主要是因為各地住房公積金貸款額度相對緊張，甚至很多人都搶不到公積金貸款額度，因此，公積金貸款降息、貸款額度增加、首付比例下降等措施對于樓市成交的刺激有限。

從歷史上來看，每當公積金利率下降、額度增加等刺激措施出現之后，樓市成交量逐漸回升，那么，對于各地住房公積金貸款余額來講就有一定的壓力，不少城市的公積金貸款余額就會表現出心有余力而不足。

比如2013年，杭州、徐州、合肥等城市的住房公積金管理中心向外界直言“余額告急”，其中，杭州、徐州宣布推出“個人住房公積金轉商業貼息貸款業務”，以緩解公積金貸款猛增的壓力；合肥推出公積金貸款“輪候制”，根據每月資金歸集、提取等綜合因素制定每月放貸計劃，實行總量控制。

“甚至在市場相對低迷期，個別城市也出現公積金貸款余額‘囊中羞澀，比如當前的廣州市，盡管廣州公積金貸款利率也降低了，但是由于廣州公積金貸款額度緊張，很多人都搶不到公積金貸款額度。”張宏偉表示。

因此，從短期內來看，當公積金貸款利率下降、貸款額度提高、首付比例下降等之時，也就是市場獲得短期政策紅利之時，開發商和購房者還應該把握好這個短期政策紅利導致的市場放量“窗口期”，否則，公積金貸款政策紅利轉瞬即逝，開發商就會錯過推盤時機，購房者也會錯過最佳購房時機。

此外，調整公積金政策能夠刺激房地產市場的成交量提升，但因各地市場目前庫存壓力不同，而從人口流入看，刺激政策對一、二線相對影響較大，而三、四線整體降溫的趨勢依然難以改變。